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吉安市中心城區(qū)征收評估指導標準,吉安市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)吉安市國有土地上房屋征收評估機構(gòu)選定和評估技術(shù)細則等3個配套文件的通知，發(fā)布時間,2012 01,09。文號.吉府辦發(fā) 2011 20號井岡山管理局、井開區(qū)管委會。各縣.市。區(qū) 人民政府。市直有關(guān)單位.經(jīng)市政府研究同意?，F(xiàn)將 吉安市國有土地上房屋征收評估機構(gòu)選定和評估技術(shù)細則.吉安市中心城區(qū)征收評估指導標準，吉安市中心城區(qū)征收國有土地上房屋補償補助和獎勵標準，從2012年1月1日起執(zhí)行?，F(xiàn)印發(fā)給你們.請認真遵照執(zhí)行,二、一一年十二月二十七日吉安市中心城區(qū)征收評估指導標準第一條 為了規(guī)范我市中心城區(qū)國有土地上房屋征收評估工作,確保評估補償價格公正，客觀 準確.根據(jù)建房,2011.77號 國有土地上房屋征收評估辦法。吉安市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法.參照國標GB.T50291，1999.房地產(chǎn)估價規(guī)范、國標,P18508 2001,城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程。等有關(guān)規(guī)定.制定本標準。第二條、本標準適用范圍,在吉安市中心城區(qū)范圍內(nèi)。為了公共利益的需要征收國有土地上單位、個人房屋的房地產(chǎn)估價活動,適用本標準，第一章、市場比較法可比實例選擇要求第三條 可比實例選擇要求，適用于市場比較法應用中的可比實例修正方式 收益法應用等市場估價情形 第四條、可比實例應選擇與估價對象處于鄰近或類似地段的房屋 第五條,可比實例應與估價對象的用途相同。其中。住宅房屋的可比實例必須用途相同。一般情況下非住宅房屋的可比實例應按本技術(shù)細則的分類與估價對象的類別相同,第六條，可比實例應與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同.建筑結(jié)構(gòu)主要指五大類建筑結(jié)構(gòu).一般分為.一,鋼混結(jié)構(gòu)，二.磚混結(jié)構(gòu),三.磚木結(jié)構(gòu),四，簡易結(jié)構(gòu)，第七條。可比實例的交易類型應選取一般買賣或租賃的交易實例為可比實例,其交易價格應是正常市場交易價格 第八條、可比實例的成交日期應與估價時點接近,一般應不超過12個月 近期6個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應優(yōu)先使用 第九條.采用可比實例修正測算確定評估價格的、選用的可比實例的數(shù)量應為3個及以上數(shù)量。第十條，選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過、20.在交易實例較少的情況下。該價格差異最大不應超過.30、第十一條.對可比實例的成交價格的系數(shù)修正每項不得超過.20.綜合系數(shù)修正不得超過 30、第二章,整體評估基準價格測算的標準樣本住宅及可比實例限定條件第十二條、住宅房屋征收整體估價時根據(jù)征收范圍內(nèi)被征收房屋的綜合典型特征而設定的,標準樣本住宅、應當符合下述條件,一 成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋、功能齊全并具備使用條件,二 一般情況下為無裝修的成套房屋 三.一般情況下房屋為磚混一等十成新，四 首先應在征收項目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為、標準樣本住宅 的原型、再根據(jù)具體情況,從方便操作提高效能的考慮出發(fā),綜合被征收房屋的典型特征。按上述三條要求設定一個征收項目范圍內(nèi)的。標準樣本住宅.第十三條。住宅房屋估價中可比實例選擇應符合以下要求。一,可比實例應選擇與估價對象處于相同地段或類似地段的住宅房屋 二,一般情況下 可比實例應是磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅房屋、如在估價對象類似范圍內(nèi)、無磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅房屋.可選取多層框架結(jié)構(gòu)或高層框架結(jié)構(gòu)住宅房屋 三.可比實例的權(quán)益價格類型應為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價格類型，四.可比實例的交易類型應選取正常買賣的交易實例。其交易價格應是正常市場交易價格。五、可比實例的成交日期應與估價時點接近,兩者差異一般不超過12個月 六 采用可比實例修正測算確定評估價格,選用可比實例的數(shù)量應為3個及以上數(shù)量.七 同一供求區(qū)域內(nèi)相同房屋綜合調(diào)整系數(shù)不得超過。30 八。選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過.20.在交易實例較少的情況下.該價格差異最大不應超過 30，第三章.住宅房屋實體因素修正系數(shù)第十四條，住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù).結(jié)構(gòu)因素修正根據(jù)實際情況在。5、范圍內(nèi)進行調(diào)整房屋結(jié)構(gòu)等級分類表.第十五條,住宅房屋朝向因素修正系數(shù)第十六條、住宅房屋樓層因素修正系數(shù) 第十七條高架空層,獨家使用的露天平臺和空中花園,根據(jù)實際情況調(diào)整系數(shù)為。1。5 第十八條,平面布置根據(jù)實際情況調(diào)整系數(shù)為,1，4，第十九條房屋結(jié)構(gòu)等級表中一類鋼混二級無電梯、但實際有電梯 調(diào)整系數(shù)為6,10,第二十條。非成套型住宅房屋調(diào)整系數(shù)為。3 第二十一條，非出讓土地院場的補償以基準價格減去磚混一級十成新重置價格為基數(shù)乘以60 給予補償。第二十二條.假樓的補償以重置價乘以假樓的面積為基數(shù).層高0，8。1 5m。含1，5m,補償不超過50、層高1。5.2.2m、不含2。2m 補償不超過80 第二十三條,未計面積的地下室以重置價乘以地下室的面積為基數(shù)。層高為1.5，2 2m。不含2,2m,根據(jù)地下室面積補償不超過80 第二十四條 住宅房屋折舊，公式如下，折舊率,1，殘值率。耐用年限。已使用年限、能正常使用的房屋折舊率一般不高于50 第四章,營業(yè)用房估價的收益法應用原則第二十五條，估價對象的年純收益一般采用客觀年租金收益計算、客觀年租金收益是指當時當?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平 在無法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)時，商場類,旅館類，商務類 餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營年收益計算?？陀^經(jīng)營年收益是指當時當?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營的平均經(jīng)營收益水平,對于大型綜合性建筑 可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計算的辦法進行,計算年純收益的成本費用時。應對照估價對象的現(xiàn)實情況確定扣除項目、分別按出租型。直接經(jīng)營型和混合型房地產(chǎn)凈收益的求取規(guī)定計算。第二十六條。估價對象資本化率的求取應采用客觀資本化率進行、資本化率的求取方法推薦采用市場抽取法和安全利率法計算 其中采用市場抽取法計算時.必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測算的可比實例，應用安全利率法計算時，資本化率.安全利率。風險調(diào)整值。安全利率選用當時中國人民銀行一年定期存款年利率或者一年期國債年利率 風險調(diào)整值由估價人員根據(jù)收益法原理結(jié)合估價對象經(jīng)營風險認識和估價經(jīng)驗給予確定 第二十七條,估價對象收益年期的求取主要考慮估價對象房屋經(jīng)濟壽命剩余年限和土地使用年限,第五章，非營業(yè)用房成本法估價應用說明及房屋重置價格參考表第二十八條,特殊住宅房屋和非營業(yè)用房的成本法估價。一 成本法估價的基本公式為 征收補償評估價格。土地重新取得價格.建筑物重置價格。建筑物折舊,二、土地重新取得價格采用基準地價修正法求取，三 建筑物重置價格參照下表執(zhí)行 特殊建筑需另行測算費用,確定重置價格 四。建筑物折舊應根據(jù)現(xiàn)場勘查結(jié)果應考慮物質(zhì)折舊 功能折舊等因素給予確定、第二十九條.房屋重置價格表,第六章、裝修補償標準第三十條。符合城市規(guī)劃及.住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法，要求的拆遷房屋裝飾裝修予以補償,裝飾裝修的補償金額由房地產(chǎn)估價人員根據(jù)本市裝修材料的市場行情以及結(jié)合我省的裝飾裝修定額標準評估確定，第三十一條、補償標準 一，住宅房屋裝飾裝修2年內(nèi).不含2年.按裝飾裝修費的100。給予補償，二、住宅房屋裝飾裝修2、4年內(nèi),不含4年、按裝飾裝修費的90,給予補償。三.住宅房屋裝飾裝修4、6年內(nèi),不含6年,按裝飾裝修費的80 給予補償，四、住宅房屋裝飾裝修6，8年內(nèi)，不含8年.按裝飾裝修費的70,給予補償，五,住宅房屋裝飾裝修8。10年按裝飾裝修費的50 給予補償。10年以上給予40。補償.第三十二條、拆遷評估裝飾裝修材料價格表中不明確的裝飾裝修材料由房地產(chǎn)估價人員結(jié)合市場行情確定其補償價格 第三十三條，裝飾裝修材料價格表.材料費的綜合價格中包含制作安裝費.見附表 本標準根據(jù)實際情況每年作出相應調(diào)整并報市政府批準執(zhí)行.