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、第三章,房地產(chǎn)交易第一節(jié),房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 第二十二條,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過法定程序 將其房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為、主要包括.一,買賣.含以房地產(chǎn)清償債務(wù)、下同,二.贈(zèng)與.繼承，劃撥，三、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。四,以房地產(chǎn)合資合作、作價(jià)入股。房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，五，因收購。兼并或者合并企業(yè),房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的、六 房屋拆遷中.房屋所有權(quán)人以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式獲得期房權(quán)利、房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的。七，法律，法規(guī)規(guī)定的其他情形,第二十三條 有下列情形之一的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓、一，權(quán)屬證明與標(biāo)的物不符的、二。權(quán)屬證明被注銷、吊銷或者因其他原因失去效力的。三 屬拆遷凍結(jié)通知書確定的時(shí)效范圍內(nèi)的.四,產(chǎn)權(quán)共有房屋。其他共有人不同意轉(zhuǎn)讓的,五,已設(shè)定抵押.未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 六,未按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金和未取得國(guó)有土地使用證的.七.按有關(guān)法律，行政法規(guī)規(guī)定.不得轉(zhuǎn)讓的，第二十四條、同幢房屋分割轉(zhuǎn)讓的.各房地產(chǎn)權(quán)利人按相應(yīng)比例占有土地使用權(quán).建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套的房屋不得分割轉(zhuǎn)讓 配套使用的房屋附屬設(shè)施.附屬設(shè)備 共用部位不得單獨(dú)分割轉(zhuǎn)讓,第二十五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)向受讓人如實(shí)告知房地產(chǎn)權(quán)屬 質(zhì)量安全現(xiàn)狀和有關(guān)抵押關(guān)系,共有關(guān)系，租賃關(guān)系等情況,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明當(dāng)事人的姓名或者名稱.住所、房地產(chǎn)的基本情況,成交價(jià)格 當(dāng)事人的權(quán)利 義務(wù)及違約責(zé)任。土地使用權(quán)取得的方式.使用性質(zhì)和剩余使用年限等內(nèi)容。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)、應(yīng)當(dāng)持相關(guān)的房屋所有權(quán)證連同該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)證和書面合同到房產(chǎn)行政主管部門申辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記備案手續(xù)，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)轉(zhuǎn)讓登記備案手續(xù)或者書面作出不予登記備案的決定并說明理由,第二十六條,與轉(zhuǎn)讓人具有共有關(guān)系的房地產(chǎn)權(quán)利人、與轉(zhuǎn)讓人具有租賃關(guān)系的承租人依次享有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)先購買權(quán)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓書面合同簽訂前30日通知共有權(quán)人或者承租人、對(duì)涉及共有關(guān)系或者承租關(guān)系的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓.轉(zhuǎn)讓人在申辦轉(zhuǎn)讓登記備案手續(xù)時(shí)、應(yīng)當(dāng)出具其他共有權(quán)人或者承租人同意轉(zhuǎn)讓或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見并對(duì)其真實(shí)情況負(fù)責(zé) 第二十七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在申辦轉(zhuǎn)讓登記備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易價(jià)格，并按有關(guān)法律法規(guī)繳納稅費(fèi)，第二十八條,商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售、商品房銷售以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù) 商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施、第二十九條、商品房預(yù)售,預(yù)售人應(yīng)當(dāng)取得房產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的,商品房預(yù)售許可證、未取得的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售、取得,商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件,有關(guān)文件應(yīng)當(dāng)作為,商品房預(yù)售許可證,附件向預(yù)購人提供、一.持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書。二,持有取得國(guó)有土地使用權(quán)的有效證明。以出讓方式獲得土地使用權(quán)的 已按照土地管理法律法規(guī)的規(guī)定。繳納了全部土地使用權(quán)出讓金.取得土地使用權(quán)證書 三 持有.建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，和。施工許可證。四.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算.投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到建設(shè)總投資的35。以上,五.具有完備的商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置,商品房分層平面圖。裝修標(biāo)準(zhǔn)，施工進(jìn)度和竣工.交付使用時(shí)間。預(yù)售總面積,交付使用后的物業(yè)管理。預(yù)售商品房?jī)r(jià)格。付款方式和商品房預(yù)售款專用賬戶等內(nèi)容,六，涉及房屋拆遷的。已取得房屋拆遷行政主管部門核發(fā)的拆遷許可證書.七，擬預(yù)售商品房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)未設(shè)定抵押權(quán)或者設(shè)定抵押權(quán)而抵押權(quán)人書面同意預(yù)售 八。法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件，進(jìn)行小區(qū)建設(shè)的。預(yù)售人可以分期向房產(chǎn)行政主管部門申辦，商品房預(yù)售許可證 第三十條,房產(chǎn)行政主管部門收到申請(qǐng)后 應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定的條件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行核實(shí)、自受理申請(qǐng)之日起7個(gè)工作日內(nèi)。核發(fā).商品房預(yù)售許可證.或者書面發(fā)出不予核發(fā)的通知并說明理由.第三十一條、商品房預(yù)售許可證。應(yīng)當(dāng)載明預(yù)售名稱和預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置，棟號(hào),房號(hào) 樓層，用途 建筑面積.性質(zhì)，準(zhǔn)予預(yù)售的商品房總面積不得超過國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定的商品房面積、第三十二條.商品房預(yù)售 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人提供下列資料或者其復(fù)印件 一 營(yíng)業(yè)執(zhí)照。二 土地使用權(quán)證明，三。商品房預(yù)售許可證 四,商品房預(yù)售面積預(yù)測(cè)報(bào)告書。五,項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖 六。商品房的結(jié)構(gòu) 戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、七,施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間,八，預(yù)售商品房?jī)r(jià)格,付款方式和商品房預(yù)售款專用賬戶 第三十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽定之日起30日內(nèi).到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案.第三十四條,商品房預(yù)售時(shí).實(shí)行實(shí)名制。預(yù)售款應(yīng)當(dāng)由預(yù)售人委托設(shè)立預(yù)售款專用賬戶的商業(yè)銀行代為收取，預(yù)購人憑銀行繳款憑證向預(yù)售人換領(lǐng)發(fā)票,預(yù)售款應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?由具備合法資質(zhì)的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進(jìn)度計(jì)劃和工程實(shí)際進(jìn)度，書面通知代收預(yù)售款的銀行向預(yù)售人劃款、未經(jīng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)書面通知 代收預(yù)售款銀行不得直接向預(yù)售人劃款 工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和代收預(yù)售款的銀行對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管不當(dāng)，給預(yù)購人造成損失的，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任 一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目只能開設(shè)一個(gè)商品房預(yù)售款專用賬戶 多個(gè)預(yù)售項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶,第三十五條，非因基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或者公共利益需要 不得對(duì)已預(yù)售商品房項(xiàng)目的建筑容積率或者戶型、結(jié)構(gòu).環(huán)境整體布局作出變更，預(yù)售人改變已經(jīng)預(yù)售商品房項(xiàng)目的建筑容積率或者改變已預(yù)售商品房的戶型、結(jié)構(gòu)，環(huán)境整體布局的。須經(jīng)規(guī)劃。土地。房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門批準(zhǔn).辦理,商品房預(yù)售許可證.變更手續(xù).經(jīng)規(guī)劃,土地，房屋，建設(shè)。消防等行政管理部門批準(zhǔn)。預(yù)售人改變已預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)。涉及合同約定的預(yù)購人權(quán)益的 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)之日起10日內(nèi)、書面通知預(yù)購人，與預(yù)購人協(xié)商變更或者解除商品房買賣合同 并在變更或者解除合同之日起15日內(nèi)。向房產(chǎn)行政主管部門辦理變更或者注銷手續(xù) 預(yù)售人未經(jīng)規(guī)劃。土地，房屋。建設(shè) 消防等行政管理部門批準(zhǔn)。擅自提高建筑容積率或者改變商品房買賣合同約定的商品房戶型,結(jié)構(gòu),裝修標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境整體布局。損害預(yù)購人權(quán)益的,由預(yù)售人承擔(dān)相應(yīng)的違約和賠償責(zé)任,第三十六條、房地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)布預(yù)售公告后、對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，必須獲得有關(guān)部門的批準(zhǔn) 并應(yīng)自批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓之日起15日內(nèi)書面告知預(yù)購人,預(yù)購人在被告知之日起30日內(nèi)，有權(quán)解除商品房買賣合同 收回已付購房款及其利息、預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在解除合同之日起15日內(nèi)到原合同登記備案部門辦理注銷手續(xù)、預(yù)購人愿意繼續(xù)履行商品房買賣合同或者到期未提出異議的。原預(yù)售人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目受讓人。預(yù)購人和項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門辦理商品房預(yù)售變更登記。轉(zhuǎn)讓在建商品房項(xiàng)目的預(yù)售人,應(yīng)當(dāng)自簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同之日起.停止預(yù)售商品房并公示項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓情況.受讓人應(yīng)換領(lǐng)、商品房預(yù)售許可證,未換領(lǐng)的,不得預(yù)售商品房 對(duì)尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的,原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)權(quán)利.義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人，第三十七條 在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前,房產(chǎn)行政主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)、房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，第三十八條 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售商品房項(xiàng)目交付使用后15日內(nèi)到房產(chǎn)行政主管部門交回該項(xiàng)目的，商品房預(yù)售許可證，進(jìn)行注銷,預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自預(yù)售商品房驗(yàn)收交付之日起60日內(nèi)。為預(yù)購人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù).屬現(xiàn)售商品房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起30日內(nèi) 為商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。第三十九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為商品房預(yù)購人或者購買人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)。應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門提供有專業(yè)資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的.商品房建筑面積測(cè)量報(bào)告書,對(duì)具備登記條件的，房產(chǎn)行政主管部門和土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15個(gè)工作日內(nèi).核發(fā)房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書,對(duì)不符合登記條件的。作出書面決定并說明理由,因預(yù)售人的原因。致使預(yù)購人無法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記超過6個(gè)月的.雙方有約定的按約定處理，未約定的 預(yù)購人可以退房。并要求預(yù)售人承擔(dān)賠償責(zé)任。第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押.第四十條。房地產(chǎn)抵押。抵押雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同.并自抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)向房屋所在地房產(chǎn)行政主管部門。土地行政主管部門申請(qǐng)辦理抵押登記手續(xù),未經(jīng)登記備案的抵押合同.不能對(duì)抗第三人，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押合同涉及的房地產(chǎn)權(quán)屬的真實(shí)性，合法性及是否可以設(shè)定抵押關(guān)系進(jìn)行審查、并自受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)辦理登記手續(xù) 或者書面作出不予登記的決定并說明理由 房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。抵押合同登記的內(nèi)容與抵押合同約定內(nèi)容不一致的、以登記確認(rèn)的內(nèi)容為準(zhǔn) 第四十一條。共有人以其共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押、必須經(jīng)其他共有人書面同意 未經(jīng)其他共有人書面同意設(shè)定的抵押權(quán)無效。第四十二條.抵押已出租的房地產(chǎn)的.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效,出租已抵押的房地產(chǎn)的 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后 租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力.第四十三條 貸款購買房地產(chǎn)并以擬購房地產(chǎn)作為抵押物的，購買者、金融機(jī)構(gòu),開發(fā)商應(yīng)當(dāng)共同簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同,第四十四條。尚未到期的抵押房地產(chǎn)因城市建設(shè)需要被拆遷的。抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人,債務(wù)人可以提前清償債務(wù)或者由抵押人提供其他擔(dān)保.債務(wù)人無法提前清償債務(wù)或者抵押人不能提供其他擔(dān)保的，拆遷安置取得的房地產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn),第四十五條，已設(shè)定抵押的房地產(chǎn) 抵押人如需對(duì)房屋翻建、擴(kuò)建或者改變用途時(shí)、應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人的書面同意,對(duì)抵押合同的內(nèi)容作相應(yīng)變更、并到原登記部門辦理抵押合同變更登記手續(xù).第四十六條.抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的 應(yīng)當(dāng)書面通知抵押權(quán)人并書面告知受讓人抵押的情況，抵押人未書面通知抵押權(quán)人或者未書面告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效，由此給受讓人造成的損失.由抵押人承擔(dān),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)款低于其擔(dān)保債務(wù)的 抵押權(quán)人可以要求抵押人提供與原擔(dān)保相當(dāng)?shù)牡盅何?抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn),第四十七條。下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押，一.法律、法規(guī)規(guī)定的不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。二,作為文物保護(hù)的建筑和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物.三。學(xué)校、幼兒園.醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體用于公益目的的房地產(chǎn)。已用于非公益目的的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的除外,四.已出售或者預(yù)售給他人但尚未辦理權(quán)屬登記的現(xiàn)房,五，權(quán)屬不明或者有爭(zhēng)議的 六，依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 七，法律、法規(guī)禁止抵押的其他情形，第三節(jié)。房地產(chǎn)租賃、第四十八條.房地產(chǎn)租賃.是指出租人基于房屋所有權(quán)將其房地產(chǎn)出租給承租人使用,由承租人支付租金的行為，房屋所有權(quán)人.使用權(quán)人以聯(lián)營(yíng),承包。入股等名義讓渡房地產(chǎn)使用權(quán)的.視為房地產(chǎn)租賃.第四十九條.有下列情形之一的房地產(chǎn)不得租賃。一、未依法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件的、二。已被鑒定為危險(xiǎn)房屋的，三.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定.決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，四 權(quán)屬有爭(zhēng)議的,五，違法建筑、六。法律 法規(guī)規(guī)定的其他情形，第五十條,房地產(chǎn)租賃雙方應(yīng)當(dāng)依法簽訂書面合同,租賃合同應(yīng)當(dāng)載明房屋用途.租賃期限.租賃價(jià)格,修繕和保護(hù)責(zé)任，變更和解除合同的條件、能否轉(zhuǎn)租及違約責(zé)任等主要條款。明確雙方權(quán)利義務(wù) 自合同簽訂之日起30日內(nèi)持有關(guān)證明向所在地房產(chǎn)行政主管部門登記備案,房產(chǎn)行政主管部門自受理申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)辦理租賃合同登記備案手續(xù)、頒發(fā),房屋租賃證。第五十一條、租賃期內(nèi)、承租人與他人互換房地產(chǎn)使用權(quán)或者轉(zhuǎn)租房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)征得原出租人書面同意,重新簽訂租賃合同.并到原租賃合同登記備案部門辦理合同變更登記備案手續(xù).第四節(jié)，房地產(chǎn)中介服務(wù)，第五十二條、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、須持房產(chǎn)行政主管部門提出的資質(zhì)審查意見,到工商行政管理部門辦理登記注冊(cè)，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)提出書面審查意見 第五十三條。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)持營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本到建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)核發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)證書.第五十四條。房地產(chǎn)中介服務(wù)從業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定 取得相應(yīng)的從業(yè)資格證書。并申請(qǐng)注冊(cè)后。方可在資格證書許可范圍內(nèi)從事中介服務(wù)活動(dòng),房地產(chǎn)中介服務(wù)從業(yè)人員，只能受聘于一個(gè)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 未受聘于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的、不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng),第五十五條.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承辦業(yè)務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)與委托人簽定書面合同，明確規(guī)定雙方的責(zé)任.也可以按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)的保險(xiǎn)