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、達(dá)州市中心城區(qū)儲(chǔ)備土地前期開發(fā)實(shí)施意見,達(dá)市府發(fā)。2010 15號(hào)各縣,市,區(qū)人民政府、市級(jí)有關(guān)部門,達(dá)州市中心城區(qū)儲(chǔ)備土地前期開發(fā)實(shí)施意見，已于2010年4月29日市政府第133次常務(wù)會(huì)議審議通過?，F(xiàn)予印發(fā).請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真組織實(shí)施.二、一 年五月四日，為加強(qiáng)市中心城區(qū)土地管理.完善土地儲(chǔ)備管理制度.規(guī)范儲(chǔ)備土地前期開發(fā)行為,充分挖掘和實(shí)現(xiàn)土地增值潛力、確保儲(chǔ)備土地能以,凈地、的方式及時(shí)，順利地投放市場,根據(jù)國務(wù)院，關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知，國發(fā).2008。3號(hào)，土地儲(chǔ)備管理辦法 國土資發(fā)，2007。277號(hào)。國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法。財(cái)綜 2006.68號(hào)。等規(guī)定 結(jié)合達(dá)州實(shí)際、制定本實(shí)施意見。一，儲(chǔ)備土地前期開發(fā)工作內(nèi)容.儲(chǔ)備土地前期開發(fā),是指對(duì)儲(chǔ)備土地先行完成土地征收補(bǔ)償和拆遷安置、再實(shí)施通道路，通上下水 通民用電 通天然氣，通訊及場地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。使之具備達(dá)到 凈地，供應(yīng)條件的行為.二。儲(chǔ)備土地前期開發(fā)原則，運(yùn)作模式、一，原則。儲(chǔ)備土地前期開發(fā)堅(jiān)持政府主導(dǎo) 市場運(yùn)作 效益優(yōu)先.滾動(dòng)發(fā)展.整體聯(lián)動(dòng) 確保效果的原則。二,運(yùn)作模式,儲(chǔ)備土地前期開發(fā)實(shí)行市政府組織領(lǐng)導(dǎo) 市國土資源局牽頭，市土地儲(chǔ)備中心作為開發(fā)主體具體組織實(shí)施，相關(guān)部門支持配合的運(yùn)作模式、三，儲(chǔ)備土地前期開發(fā)職責(zé)分工。一.市國土資源局負(fù)責(zé)搭建土地儲(chǔ)備融資平臺(tái)、組織編制儲(chǔ)備土地前期開發(fā)計(jì)劃和實(shí)施方案 含資金籌措。使用計(jì)劃，依批準(zhǔn)的方案實(shí)施申貸銀行資金或引資社會(huì)資金、負(fù)責(zé)土地前期開發(fā)項(xiàng)目申報(bào)立項(xiàng).組織實(shí)施和竣工驗(yàn)收、對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)施管理等工作，二，市財(cái)政局負(fù)責(zé)儲(chǔ)備土地前期開發(fā)項(xiàng)目融資涉及財(cái)政資料的提供。將貸款本息納入財(cái)政年度預(yù)算償還 將社會(huì)投資本金和投資回報(bào)納入土地出讓收支預(yù)算償還，對(duì)土地前期開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算投資額進(jìn)行評(píng)審，會(huì)同有關(guān)部門對(duì)施工過程中的設(shè)計(jì)和工程量變更、新增工程價(jià)款結(jié)算進(jìn)行評(píng)審認(rèn)定 評(píng)審批復(fù)竣工結(jié)算報(bào)告、三，市發(fā)改委負(fù)責(zé)儲(chǔ)備土地前期開發(fā)的項(xiàng)目建議書.可行性研究報(bào)告。年度投資計(jì)劃和概算的審批。招標(biāo)方案的核準(zhǔn) 比選方案的備案。監(jiān)督檢查儲(chǔ)備土地前期開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況、并向市政府報(bào)告.四，市規(guī)劃和建設(shè)局負(fù)責(zé)儲(chǔ)備土地前期開發(fā)宗地和擬抵押地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃文本 圖件等相關(guān)資料的提供工作、五，市監(jiān)察局.市重大項(xiàng)目稽查辦對(duì)土地前期開發(fā)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行監(jiān)督.六.市審計(jì)局負(fù)責(zé)對(duì)土地前期開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施審計(jì)監(jiān)督 七、市人民銀行負(fù)責(zé)各金融機(jī)構(gòu)有關(guān)土地前期開發(fā)項(xiàng)目貸款的政策指導(dǎo) 八 市交通，水務(wù),環(huán)保，市政等相關(guān)部門按照各自職責(zé).做好相應(yīng)工作、四,儲(chǔ)備土地前期開發(fā)資金籌集.土地前期開發(fā)資金籌集堅(jiān)持以土地前期開發(fā)項(xiàng)目搭建市土地儲(chǔ)備中心融資平臺(tái),利用銀行貸款或者吸引社會(huì)資金參與土地前期開發(fā)。以供地后的土地收益優(yōu)先償還 實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備、開發(fā).出讓的良性循環(huán)。土地儲(chǔ)備開發(fā)成本包括 征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi) 收購。收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用 招標(biāo)、拍賣.掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用,貸款利息、土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì),律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用 由市財(cái)政局和市國土資源局審核并報(bào)市政府批準(zhǔn)后支出。一、銀行貸款 土地前期開發(fā)貸款采取市政府批復(fù)同意.土地儲(chǔ)備中心承貸,貸款資金封閉運(yùn)行、財(cái)政納入年度預(yù)算償還的方式進(jìn)行.1、市國土資源局組織市土地儲(chǔ)備中心編制土地前期開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案.含融資工作方案.報(bào)市政府批復(fù),2 市土地儲(chǔ)備中心完成土地前期開發(fā)項(xiàng)目建議書.可研,水利。環(huán)保等文件資料,落實(shí)項(xiàng)目貸款抵押物，3.市政府報(bào)告市人大同意將項(xiàng)目貸款本息納入財(cái)政年度預(yù)算償還.4。市財(cái)政局根據(jù)市政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目貸款資金償還計(jì)劃向市土地儲(chǔ)備中心出具貸款本息納入財(cái)政年度預(yù)算的文件，并根據(jù)貸款銀行要求.全力支持市土地儲(chǔ)備中心申請(qǐng)貸款、5.市土地儲(chǔ)備中心與貸款銀行簽訂貸款合同和抵押合同，辦理抵押登記.并將貸款合同送市財(cái)政局備案 二,社會(huì)資金投入，市政府授權(quán)市土地儲(chǔ)備中心采取市場化運(yùn)作的方式引進(jìn)社會(huì)資金參與土地前期開發(fā)。1，土地前期開發(fā)項(xiàng)目吸引社會(huì)資金投資的。可采取以下兩種合作方式、1、投資人獲取固定投資收益 本金不計(jì)息、并參與項(xiàng)目工程建設(shè)。投資收益按中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率上浮100、以內(nèi)幅度確定 具體上浮比例由市政府在審批具體項(xiàng)目前期開發(fā)實(shí)施方案時(shí)明確,前期開發(fā)項(xiàng)目管理按政府性投資項(xiàng)目管理辦法執(zhí)行 2.投資人的投資回報(bào)實(shí)行項(xiàng)目區(qū)內(nèi)經(jīng)營性土地出讓溢價(jià)，即扣除每畝土地開發(fā)成本的增值收益部分,分成 本金不計(jì)息。溢價(jià)分成比例按市政府在審批具體項(xiàng)目前期開發(fā)實(shí)施方案時(shí)明確的比例執(zhí)行.市土地儲(chǔ)備中心依法通過招標(biāo)或比選方式選擇勘察、設(shè)計(jì)，咨詢，拆遷、城市房屋拆遷。評(píng)估等機(jī)構(gòu)和工程建設(shè)單位，也可由投資者通過公開招投標(biāo)或比選方式依法確定.或者經(jīng)市政府同意由市屬國有獨(dú)資公司實(shí)施，2、市國土資源局組織市土地儲(chǔ)備中心編制土地前期開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案 含引資方案。報(bào)市政府批復(fù)。3，市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案發(fā)布引資合作公告、確定合作開發(fā)投資人.若符合條件的意向投資人僅有一人，則由市土地儲(chǔ)備中心與意向投資人談判確定投資收益或者分成比例。若意向投資人有兩人以上。含兩人、則確定投資收益或者分成比例報(bào)價(jià)最低的意向投資人為合作開發(fā)投資人,4、市土地儲(chǔ)備中心經(jīng)市政府授權(quán)委托后。與投資人簽訂合作協(xié)議.市國土資源局與市財(cái)政局共同監(jiān)督執(zhí)行、五、儲(chǔ)備土地前期開發(fā)資金使用監(jiān)管、土地前期開發(fā)項(xiàng)目資金實(shí)行封閉式管理.?？顚Ｓ?。獨(dú)立核算 嚴(yán)格預(yù)算管理,任何單位和個(gè)人不得超支出范圍和標(biāo)準(zhǔn)開支、更不得截留.擠占和挪用項(xiàng)目資金,一,銀行貸款的。由市土地儲(chǔ)備中心在貸款銀行開設(shè)賬戶、貸款銀行 市財(cái)政局和市土地儲(chǔ)備中心共同監(jiān)管該賬戶.其資金的使用,由市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)預(yù)算提出用款計(jì)劃 市財(cái)政局與市國土資源局共同審核后送貸款銀行予以支取。未經(jīng)市財(cái)政局和市國土資源局同意，不能支取該帳戶資金。二 社會(huì)資金投入的,投資人應(yīng)按投資合作協(xié)議的約定將資金按時(shí)足額劃入市土地儲(chǔ)備中心和市財(cái)政局共同開設(shè)的專用賬戶，市土地儲(chǔ)備中心和市財(cái)政局共同監(jiān)管該帳戶，投資人享有對(duì)項(xiàng)目開發(fā)資金使用的監(jiān)督權(quán)。對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的知情權(quán)，并可根據(jù)工作需要查詢資金使用情況,具體條款在投資合作協(xié)議中約定,三 項(xiàng)目工程竣工后,實(shí)行項(xiàng)目資金竣工結(jié)算。由市財(cái)政局組織評(píng)審后批復(fù) 六.儲(chǔ)備土地前期開發(fā)資金償還 一.土地前期開發(fā)項(xiàng)目貸款本息納入財(cái)政年度預(yù)算償還 社會(huì)投資本金及投資回報(bào)納入土地出讓收支預(yù)算償還，二 市財(cái)政局根據(jù)市土地儲(chǔ)備中心與貸款銀行簽訂的貸款協(xié)議和與投資人簽訂的投資合作協(xié)議。統(tǒng)籌預(yù)算年度還款資金，三.完成前期開發(fā)的土地。應(yīng)優(yōu)先推向市場供應(yīng).供應(yīng)后的土地價(jià)款由市財(cái)政局優(yōu)先償還土地前期開發(fā)費(fèi)用,七，儲(chǔ)備土地前期開發(fā)工作程序.一、市土地儲(chǔ)備中心編制儲(chǔ)備土地前期開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案，實(shí)施方案主要包括待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積,控規(guī)條件 地上物狀況、開發(fā)成本，土地收益 開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式、資金來源和還款方式等。二。根據(jù)批準(zhǔn)的實(shí)施方案籌措資金，屬貸款解決資金的、由市土地儲(chǔ)備中心向銀行貸款解決 屬引資解決資金的,由市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案進(jìn)行引資、確定合作開發(fā)投資人.簽訂投資合作協(xié)議 三,市土地儲(chǔ)備中心完成土地前期開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)等手續(xù)及工程設(shè)計(jì).含工程概算 預(yù)算。經(jīng)市國土資源局審核后、報(bào)市財(cái)政局評(píng)審批復(fù)項(xiàng)目工程預(yù)算、四,市土地儲(chǔ)備中心按照國家,省有關(guān)法律法規(guī)開展招投標(biāo)工作 五、儲(chǔ)備土地前期開發(fā)完成后.由市國土資源局組織有關(guān)部門對(duì)儲(chǔ)備土地前期開發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收，六，市土地儲(chǔ)備中心編制工程項(xiàng)目竣工決算,報(bào)市財(cái)政局審批.七、完成前期開發(fā)的儲(chǔ)備土地.由市土地儲(chǔ)備中心在網(wǎng)站上進(jìn)行公告。接受用地單位預(yù)申請(qǐng)、預(yù)熱土地一級(jí)市場。并及時(shí)入市供應(yīng)，八，儲(chǔ)備土地前期開發(fā)收益分配.一。儲(chǔ)備土地前期開發(fā)完成后推向市場供應(yīng)的 市財(cái)政局按出讓價(jià)款的5.計(jì)提國有土地收益基金。用于土地收購儲(chǔ)備，二，市財(cái)政局要足額保障市土地儲(chǔ)備中心貸款所需工作經(jīng)費(fèi)和引入社會(huì)資金項(xiàng)目的前期工作經(jīng)費(fèi).九，各縣.市,區(qū)。儲(chǔ)備土地前期開發(fā)可參照此文件執(zhí)行。