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濰坊市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法濰建發(fā)、2016.2號濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)。濰坊市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法，的通知各縣市區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,市屬各開發(fā)區(qū)建設(shè)局,有關(guān)縣市房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)。開發(fā)建設(shè)單位.現(xiàn)將 濰坊市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法,印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，2016年2月15日第一條.為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理的活動,維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。做好項(xiàng)目管理的銜接工作.保持業(yè)主正常生活秩序、根據(jù),物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例 山東省物業(yè)管理?xiàng)l例.和國家有關(guān)法律,法規(guī)，政策、結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法,第二條、本辦法所稱的項(xiàng)目。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的項(xiàng)目。濰坊市行政區(qū)域內(nèi)，因物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約或者提前解除合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目的活動、適用本辦法,第三條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會穩(wěn)定 保障居民基本生活秩序,依法有序，平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行，第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。以下簡稱市物業(yè)主管部門 負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目工作的監(jiān)督管理。各縣市區(qū).開發(fā)區(qū).物業(yè)主管部門、以下簡稱區(qū)縣物業(yè)主管部門，街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目過程的監(jiān)督。業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作,物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目涉及相關(guān)部門及供水。供電、供氣、供熱 寬帶等專業(yè)經(jīng)營單位的。由街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，召集物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決.第五條、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則，嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)職責(zé)。協(xié)助解決項(xiàng)目遺留問題.做好新老物業(yè)管理的銜接工作、保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性 業(yè)主大會，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)從保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)、依法有序做出解聘.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定、慎用辭退權(quán)，以維護(hù)社會的穩(wěn)定和業(yè)主的正常生活秩序，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)維護(hù)購房人的合法權(quán)益。兌現(xiàn)售房承諾.解決項(xiàng)目遺留問題 為物業(yè)管理順利開展提供保證、第六條.在前期物業(yè)管理期間、是指從物業(yè)開始銷售起、至業(yè)主大會成立并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日前的物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位要求提前解除合同的、應(yīng)于擬解除合同日60日前書面告知對方.并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任、前期物業(yè)管理期間提前解除合同的,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定及時另行選聘不低于原企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按原物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)于新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后10日內(nèi)將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人,并抄報物業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)縣物業(yè)主管部門 鎮(zhèn)街和社區(qū),第七條。物業(yè)服務(wù)合同期限未滿 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的.適用下列程序 一.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在擬解除合同日前60日.將擬退出原因 退出時間，同意承擔(dān)的違約責(zé)任以書面形式告知業(yè)主委員會，并同時告知當(dāng)?shù)劓?zhèn)街.社區(qū)和區(qū)縣物業(yè)主管部門,二 業(yè)主委員會應(yīng)于收到書面通知后3日內(nèi)將物業(yè)企業(yè)退出的相關(guān)事宜在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告征求業(yè)主意見 公告時間不少于7天，公告期滿持異議業(yè)主未超過建筑物總面積1、2且總?cè)藬?shù)1、2的 業(yè)主委員會應(yīng)及時與物業(yè)企業(yè)就退出事宜進(jìn)行協(xié)商.并依法簽訂退管協(xié)議 退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天,同時抄報項(xiàng)目所在區(qū)縣物業(yè)主管部門，鎮(zhèn)街和社區(qū)，三。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當(dāng)?shù)劓?zhèn)街。社區(qū)的指導(dǎo)下開展選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作、并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,四、公告期滿持異議業(yè)主超過建筑物總面積1。2且總?cè)藬?shù)1.2或雙方未達(dá)成退管協(xié)議的.原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行、有異議的一方應(yīng)通過司法途徑解決，第八條 物業(yè)服務(wù)合同期限未滿.業(yè)主大會要求提前解除合同的，適用下列程序.一 業(yè)主委員會或占建筑物總面積20，且總?cè)藬?shù)20,以上業(yè)主提議提前解除合同的。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自收到提議之日起20日內(nèi)籌備召開業(yè)主大會進(jìn)行表決、在召開業(yè)主大會15日前。將提前解除合同的理由，解除合同時間。需承擔(dān)的違約責(zé)任及會議相關(guān)內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,同時告知當(dāng)?shù)劓?zhèn)街、社區(qū)、擬解除合同時間不得少于召開業(yè)主大會表決之日后60日。二。經(jīng)業(yè)主大會表決通過提前解除合同的。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決議后３日內(nèi)。將解約原因、解約時間和同意承擔(dān)的違約責(zé)任書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜 依法簽訂退管協(xié)議.退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天 并抄報項(xiàng)目所在區(qū)縣物業(yè)主管部門.鎮(zhèn)街和社區(qū)，三,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當(dāng)?shù)劓?zhèn)街，社區(qū)的指導(dǎo)下開展選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作、并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同.四 業(yè)主大會表決未通過或雙方未達(dá)成退管協(xié)議的 原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行 有異議的一方應(yīng)通過司法途徑解決、五,業(yè)主大會已對提前解除合同事宜進(jìn)行表決的。對業(yè)主大會決議有異議的業(yè)主 使用人不得以串連。張貼大小字報等形式影響物業(yè)區(qū)域的穩(wěn)定秩序 第九條，業(yè)主委員會應(yīng)于物業(yè)服務(wù)合同期滿前60日，在當(dāng)?shù)劓?zhèn)街.社區(qū)的指導(dǎo)下組織召開業(yè)主大會續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。并在物業(yè)服務(wù)合同期滿前簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定不續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)于業(yè)主大會決議后10日內(nèi)書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè) 同時抄報項(xiàng)目所在區(qū)縣物業(yè)主管部門,鎮(zhèn)街和社區(qū) 第十條，符合第六，七,八，九條情形物業(yè)服務(wù)合同終止的。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好以下工作 一。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日前１個月 在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布共有部分收益的收支情況 二.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi) 向業(yè)主委員會，開發(fā)建設(shè)單位，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料和財物.1.共有部分收益收支情況明細(xì)帳和余額,2，物業(yè)服務(wù)用房和屬于業(yè)主共同所有的其他財物，3?？⒐た偲矫鎴D，單體建筑及設(shè)施設(shè)備結(jié)構(gòu)圖、竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖。物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路 地下停車庫。地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料 4。共用設(shè)施設(shè)備清單，5、設(shè)施設(shè)備的安裝，使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料 6、業(yè)主名冊和業(yè)主水。電表抄見數(shù),7,多收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，能耗費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，8.物業(yè)經(jīng)營用房的出租合同以及利用屬業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料.9 物業(yè)管理需要的其他資料，10。實(shí)行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財務(wù)資料，第十一條，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目時.應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn),并制作查驗(yàn)記錄,查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱 查驗(yàn)時間.查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題等。并由查驗(yàn)人簽字 雙方企業(yè)和業(yè)主委員會蓋章,存在爭議的。應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明,第十二條，合同未解除前、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù) 積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同解除之日，一、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi),也可以自行收取。但不得影響業(yè)主的正常生活.工作秩序,新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供幫助.二、業(yè)主委員會對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的帳目有異議的 可聘請專業(yè)審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行財務(wù)審計，審計費(fèi)用可從屬業(yè)主所有共有部分收益中支出,業(yè)主委員會應(yīng)向業(yè)主公布審計結(jié)果及審計費(fèi)用，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合作好審計工作 三 新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)本著友好合作的態(tài)度辦理交接工作.交接過程中出現(xiàn)的不同意見.可由當(dāng)?shù)劓?zhèn)街和社區(qū)會同區(qū)縣物業(yè)主管部門組織協(xié)調(diào)、協(xié)調(diào)無效的。應(yīng)通過司法途徑解決。第十三條.在退出過程中.出現(xiàn)的業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司帶走財物 人身傷害.財物損壞等問題 當(dāng)事人應(yīng)通過司法途徑解決,第十四條。在項(xiàng)目交接。查驗(yàn)過程中如出現(xiàn)業(yè)主委員會未成立或未能履行職責(zé)的情況，可在業(yè)主代表和當(dāng)?shù)劓?zhèn)街。社區(qū)的鑒證下,由新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行辦理交接，查驗(yàn)手續(xù),第十五條,物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人不再續(xù)約、或經(jīng)雙方約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同,但業(yè)主大會在規(guī)定時間內(nèi)未能選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，適用下列程序 一，在合同到期1個月前,業(yè)主或業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在鎮(zhèn)街和社區(qū)備案,并告知項(xiàng)目所在區(qū)縣物業(yè)主管部門、二。鎮(zhèn)街和社區(qū)接到業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案后５個工作日內(nèi)、應(yīng)會同區(qū)縣物業(yè)主管部門到物業(yè)管理區(qū)域聽取業(yè)主委員會、業(yè)主代表及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見 并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作。三.鎮(zhèn)街.社區(qū)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè).指導(dǎo)業(yè)主大會與新接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，區(qū)縣物業(yè)主管部門應(yīng)主動提供相關(guān)信息.協(xié)助做好選聘工作.四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理時，業(yè)主大會仍未能選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。鎮(zhèn)街應(yīng)將有關(guān)情況書面報送所在區(qū)縣人民政府.由區(qū)縣人民政府組織鎮(zhèn)街，市容環(huán)衛(wèi)，供水、供電，園林等部門做好清掃保潔，垃圾清運(yùn).供水供電和綠化維護(hù)等基本服務(wù)工作。實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主交納.各專業(yè)部門自行上門收取，業(yè)主委員會應(yīng)配合相關(guān)部門作好收費(fèi)工作 第十六條。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的期限或解除合同條件終止合同。任何一方不得擅自解除合同 第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本辦法規(guī)定程序做好退出銜接工作的。按照,山東省物業(yè)管理?xiàng)l例.規(guī)定處理處罰.同時作為不良行為記入信用檔案、暫停出具資信證明 取消該企業(yè)一年內(nèi)參與物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)的資格,該企業(yè)及其管理的物業(yè)項(xiàng)目三年內(nèi)不得參加創(chuàng)先評優(yōu)活動,第十八條,因項(xiàng)目規(guī)模較小導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理的.區(qū)縣物業(yè)主管部門要會同鎮(zhèn)街 社區(qū)從實(shí)際出發(fā).本著規(guī)模經(jīng)營、方便管理 降低成本.提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng)造條件推動相鄰項(xiàng)目整合。推進(jìn)物業(yè)管理上水平 第十九條 業(yè)主大會，業(yè)主委員會不按本辦法規(guī)定的程序解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由區(qū)縣物業(yè)主管部門。街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.責(zé)令限期改正或撤銷其決定,并告知全體業(yè)主,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)受損失的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過司法程序追究相應(yīng)的法律責(zé)任，第二十條,業(yè)主委員會委員未能從物業(yè)管理區(qū)域和諧穩(wěn)定及長期利益出發(fā) 煽動業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。帶領(lǐng)業(yè)主聚眾鬧事。導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域管理惡化、損害業(yè)主合法權(quán)益.造成不良社會影響的。由社區(qū)居委會監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會或業(yè)主委員會終止其委員資格，并追究相應(yīng)法律責(zé)任,業(yè)主不能按規(guī)定履行義務(wù)、拖欠.拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、屬侵犯全體業(yè)主公共權(quán)益的行為。其違法違規(guī)行為經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)的。應(yīng)記入個人信用檔案、第二十一條、本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定并負(fù)責(zé)解釋.第二十二條,本辦法自2016年2月15日起實(shí)施.有效期2021年2月14日、