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長(zhǎng)春市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見,各縣，市 區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì) 市政府各委辦局,各直屬機(jī)構(gòu)。為進(jìn)一步加強(qiáng)住宅物業(yè)管理工作 破解物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展中的難題、規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。改善廣大居民的生活環(huán)境,保障居民享有規(guī)范優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù).依據(jù)國(guó)務(wù)院.物業(yè)管理?xiàng)l例.和省 市有關(guān)規(guī)定、提出如下意見 一?？傮w思路和發(fā)展目標(biāo)。我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展,要深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀.以法律、法規(guī)為依據(jù)、以便民 利民?；菝駷樽谥?。以市場(chǎng)化 專業(yè)化 產(chǎn)業(yè)化為導(dǎo)向,堅(jiān)持政府指導(dǎo)、分級(jí)管理.立足社區(qū)的原則。加強(qiáng)政策扶持,優(yōu)化發(fā)展環(huán)境 規(guī)范服務(wù)行為,提升從業(yè)人員素質(zhì),努力構(gòu)建管理規(guī)范 服務(wù)優(yōu)質(zhì) 競(jìng)爭(zhēng)有序的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)體系、到2015年末。我市住宅物業(yè)管理工作主要目標(biāo)為、實(shí)現(xiàn)城區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)和業(yè)主自治管理全覆蓋、新建住宅項(xiàng)目物業(yè)管理招投標(biāo)率達(dá)到100.物業(yè)管理人員持證上崗率達(dá)到100 創(chuàng)建10個(gè)國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目和100個(gè)省級(jí)物業(yè)管理示范、優(yōu)秀。項(xiàng)目、二,進(jìn)一步完善。四級(jí).管理體制。一.調(diào)整物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和職能 調(diào)整物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)置、加強(qiáng)物業(yè)管理職能.切實(shí)保障物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，二.充實(shí)區(qū)以下三級(jí)管理力量 按照管理重心下移的思路.各區(qū).開發(fā)區(qū)要加強(qiáng)住建部門物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和職能。增加街道辦事處物業(yè)管理專職人員，配備社區(qū)公益性崗位的房管專干 社區(qū)房管專干負(fù)責(zé)物業(yè)管理 住房保障、房屋安全 房屋租賃等相關(guān)工作，各區(qū).開發(fā)區(qū).物業(yè)管理主管部門 街道辦事處和社區(qū)、要由專人負(fù)責(zé),落實(shí)責(zé)任，對(duì)業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)和管理工作進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督 幫助其提高自我管理能力。引導(dǎo)業(yè)主依法履行權(quán)利和義務(wù) 三,建立聯(lián)席會(huì)議制度 按照.條塊結(jié)合 以塊為主、的原則，建立區(qū).街道 社區(qū)的住宅區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度，強(qiáng)化住宅區(qū)屬地化管理責(zé)任，加強(qiáng)建設(shè)，規(guī)劃.房地，環(huán)保 園林。公安,公用,質(zhì)監(jiān)，市容環(huán)衛(wèi)、消防.工商,衛(wèi)生等相關(guān)職能部門 水、電,氣，熱。有線電視 通訊等公共服務(wù)單位,以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的協(xié)同配合。定期研究分析轄區(qū)綜合管理工作 協(xié)調(diào)解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題，提高住宅區(qū)綜合管理工作實(shí)效.三。構(gòu)建物業(yè)管理考評(píng)體系、一 把物業(yè)管理納入目標(biāo)責(zé)任制.把物業(yè)管理工作作為年度目標(biāo)考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容,納入到市政府與各區(qū)，開發(fā)區(qū)、各相關(guān)部門簽訂的目標(biāo)責(zé)任書中.綜合進(jìn)行考評(píng)。二、建立對(duì)區(qū)的監(jiān)督檢查制度.市物業(yè)管理主管部門要根據(jù)我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀,制定對(duì)區(qū)。開發(fā)區(qū)物業(yè)管理工作的量化評(píng)比標(biāo)準(zhǔn),定期監(jiān)督檢查其對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核實(shí)施情況.并作為年終考評(píng)的重要依據(jù)、三 建立對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的巡查制度，各區(qū) 開發(fā)區(qū)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度,建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)使用情況的半年巡查制度.檢查結(jié)果記入企業(yè)信用檔案、對(duì)確有問題拒不整改的企業(yè)予以公示,四。切實(shí)落實(shí)住宅區(qū)綜合管理責(zé)任.各有關(guān)管理部門應(yīng)進(jìn)一步明確職責(zé)，按以下監(jiān)管范圍制定管理細(xì)則，加大對(duì)住宅區(qū)執(zhí)法的力度，各有關(guān)管理部門按照職責(zé)分工.依法負(fù)責(zé)以下內(nèi)容的監(jiān)管、房地部門，擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途 擅自拆改 變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，擅自利用物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng),侵占.損壞共用部位,公共場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備.建設(shè)單位未按規(guī)定配足物業(yè)管理用房。規(guī)劃部門。未經(jīng)規(guī)劃部門審批擅自改，擴(kuò)建和增建，擅自改變住宅外立面.修建建筑物 構(gòu)筑物及其它設(shè)施等違法建筑行為，建設(shè)管理部門、建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)管,房屋建筑工程質(zhì)量保修的監(jiān)督管理,市容環(huán)衛(wèi) 行政執(zhí)法,部門，臨時(shí)占道，戶外廣告、牌匾,門面裝飾等監(jiān)督管理 在建筑物，構(gòu)筑物上涂寫.刻畫或者違反規(guī)定懸掛 張貼宣傳品，亂倒建筑及生活垃圾,污水、污物外溢,監(jiān)督管理生活廢棄物的清掃,收集。運(yùn)輸。園林綠化部門、侵占綠地 擅自砍伐、移植樹木，以及其它損害小區(qū)綠化及其設(shè)施的行為。公安部門。違反治安管理處罰法及生產(chǎn)，銷售 運(yùn)輸。儲(chǔ)存，燃放煙花爆竹等行為、加強(qiáng)保安員.暫住人口管理.犬類管理,監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)落實(shí)人防.物防，技防措施，消防部門 擅自改變建筑物防火間距，耐火等級(jí).防火分區(qū).消防安全疏散條件.消防設(shè)施.增加建筑物火災(zāi)荷載。占用消防道路設(shè)施,工商部門.未取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、住宅。住宅樓底車庫(kù)。改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房.申請(qǐng)人未能提交已取得利害關(guān)系人同意的書面承諾的，環(huán)保部門，粉塵污染，違規(guī)焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體物質(zhì)、違規(guī)處理城市生活垃圾造成水體污染等行為.擅自排放生活污水 油。煙、噪聲等造成環(huán)境污染.其它影響環(huán)境的行為 物價(jià)部門 對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的各項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)行檢查和管理，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)和超范圍收費(fèi)進(jìn)行查處，受理物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格咨詢及投訴、協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛。質(zhì)監(jiān)部門 電梯等特種設(shè)備安全監(jiān)察 督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊(cè)登記 維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作.查處違規(guī)安裝。改造,維修和使用的行為.調(diào)查處理特種設(shè)備事故.衛(wèi)生部門、二次供水的衛(wèi)生監(jiān)督管理,公用部門，監(jiān)督管理燃?xì)?供水。供熱等單位對(duì)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，向最終用戶收費(fèi)及相關(guān)服務(wù)工作。五.建立物業(yè)服務(wù)糾紛處理機(jī)制、建立區(qū),開發(fā)區(qū)。街道辦事處,社區(qū)三級(jí)物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理調(diào)解機(jī)制 各區(qū)成立由主管副區(qū)長(zhǎng)負(fù)責(zé)的物業(yè)服務(wù)糾紛處理調(diào)解委員會(huì)，成員由區(qū)司法局、物業(yè)辦,物業(yè)管理專業(yè)人員等組成、并邀請(qǐng)區(qū)人民法院參加，負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)糾紛處理工作.調(diào)解重大.疑難物業(yè)服務(wù)糾紛案件,街道辦事處在現(xiàn)有調(diào)解組織的基礎(chǔ)上。成立物業(yè)服務(wù)糾紛專業(yè)調(diào)解組織、負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)糾紛的具體調(diào)解 指導(dǎo)社區(qū)開展調(diào)解工作。社區(qū)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)日常糾紛調(diào)解工作.以預(yù)防物業(yè)服務(wù)糾紛為主 宣傳物業(yè)管理法規(guī)政策，調(diào)解不成功的.當(dāng)事人可以達(dá)成仲裁協(xié)議，通過長(zhǎng)春仲裁委員會(huì)仲裁解決?；蛳蜉爡^(qū)人民法院提起訴訟、六、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)工作 由市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)建立全市統(tǒng)一.透明的物業(yè)招投標(biāo)平臺(tái)，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和幫助、凡本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建的物業(yè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理預(yù)售許可前、必須完成前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反有關(guān)規(guī)定、未通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的、由市物業(yè)管理主管部門依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處罰、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)規(guī)定 未通過招投標(biāo)方式 或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式取得前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的,由市物業(yè)管理主管部門將其不良行為記入企業(yè)信用檔案，作為企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定的重要依據(jù),并予以公示，七.嚴(yán)格監(jiān)管物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、項(xiàng)目承接查驗(yàn)和項(xiàng)目退出,一,加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管.按照國(guó)家和省有關(guān)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管的政策規(guī)定、采取市區(qū)兩級(jí)聯(lián)審聯(lián)批.實(shí)地檢查.逐人核實(shí),專項(xiàng)復(fù)核。定期清理等措施.加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管、二,加強(qiáng)新建物業(yè)承接查驗(yàn)監(jiān)管，各區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)依法指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位遵循誠(chéng)實(shí)守信.客觀公正。權(quán)責(zé)分明及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則 開展物業(yè)承接查驗(yàn)工作、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位依據(jù)有關(guān)規(guī)定和相關(guān)合同的約定。在所在區(qū)域物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)監(jiān)督下，共同對(duì)物業(yè)共用部位。共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn).交接。由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在書面查驗(yàn)記錄、交接記錄。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議上簽字蓋章.并和相關(guān)文件,資料一并報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門備案,三。加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目退出監(jiān)管.建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出預(yù)先報(bào)告制度，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出項(xiàng)目三個(gè)月前，將退出原因。時(shí)間、以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)和轄區(qū)物業(yè)管理主管部門.街道辦事處.同時(shí)、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公告，連續(xù)公告時(shí)間不得少于一個(gè)月 業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的、應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和約定進(jìn)行,區(qū)，開發(fā)區(qū)物業(yè)管理主管部門.要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、組織街道辦事處,小區(qū)做好協(xié)助、協(xié)調(diào)，溝通工作,物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后至業(yè)主大會(huì)選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)前。由街道委托環(huán)衛(wèi).園林等部門做好清掃保潔,垃圾清運(yùn)和綠化維護(hù)等工作.發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)、未經(jīng)合法程序擅自退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的,其不良行為。由市物業(yè)管理主管部門記入企業(yè)信用檔案,并向社會(huì)公示 八，建立物業(yè)管理應(yīng)急資金制度。為提高政府應(yīng)對(duì)和處理物業(yè)管理突發(fā)事件的能力。有效預(yù)防.及時(shí)控制和最大限度地消除突發(fā)事件的危害，保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全、市.區(qū)財(cái)政按1。1的比例一次性安排物業(yè)管理應(yīng)急資金，物業(yè)管理應(yīng)急資金的管理辦法由市財(cái)政局會(huì)同市住房保障和房地產(chǎn)管理局研究制定 九.強(qiáng)化物業(yè)維修資金的管理和使用,一,加大維修資金歸集力度.維修資金管理部門要把好維修資金歸集關(guān).從源頭上確保維修資金足額歸集到位 二.明確強(qiáng)制應(yīng)急維修的確認(rèn)主體，住宅區(qū)房屋、設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)影響使用和嚴(yán)重威脅安全的情況 需強(qiáng)制啟動(dòng)應(yīng)急維修程序的，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)部門的整改通知或安全鑒定報(bào)告為要件、并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公告.應(yīng)急維修項(xiàng)目的確認(rèn)主體為,電梯發(fā)生故障存在安全隱患的,由質(zhì)監(jiān)部門或其委托機(jī)構(gòu)確認(rèn) 屋面防水層、外墻破損造成大面積滲漏嚴(yán)重影響業(yè)主生活，或者外墻墻面有脫落危險(xiǎn)的、由房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)確認(rèn).消防設(shè)施故障存在重大火災(zāi)隱患的,由公安消防機(jī)構(gòu)確認(rèn)，其它與法律.法規(guī)和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定不符的、由有關(guān)部門確定。上述部門在接到利害關(guān)系人申報(bào)后,應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行處理.十,深化.老.舊 散，住宅區(qū)管理、一 合理選擇物業(yè)管理方式、老 舊。散,住宅區(qū)完成改造后.推行專業(yè)化物業(yè)管理模式的住宅區(qū)、由業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。受聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定、提供專業(yè)化物業(yè)服務(wù).推行準(zhǔn)物業(yè)管理模式的住宅區(qū),由街道辦事處，社區(qū)組織開展物業(yè)管理、也可采取居民自治物業(yè)管理、由街道辦事處,社區(qū)組織召開業(yè)主大會(huì).選舉成立物業(yè)自治委員會(huì).為住宅區(qū)提供基本物業(yè)服務(wù) 二。設(shè)立準(zhǔn)物業(yè)管理公益崗位.住宅房屋建筑總面積5萬(wàn)平方米以下的、設(shè)置3人、5萬(wàn)平方米以上的,每增加3萬(wàn)平方米增設(shè)1人.公益性崗位人員按照促進(jìn)就業(yè)政策享受崗位補(bǔ)貼和社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼。補(bǔ)貼資金由市。區(qū)兩級(jí)財(cái)政按照1，1比例承擔(dān)，三，補(bǔ)貼享受低保待遇家庭的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、老,舊,散,住宅區(qū)改造后 把享受低保待遇家庭的物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼、納入棚戶區(qū)困難群體物業(yè)服務(wù)費(fèi)專項(xiàng)補(bǔ)助中解決。十一,加大政策扶持力度.一、落實(shí)扶持資金、把物業(yè)服務(wù)業(yè)納入服務(wù)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金的支持領(lǐng)域,從2013年起，在市服務(wù)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金中每年單列一定比例的資金，由市住房保障和房地產(chǎn)管理局統(tǒng)籌安排 用于引導(dǎo)和鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)龍頭企業(yè)，創(chuàng)新型企業(yè)和品牌企業(yè)的發(fā)展。支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才培養(yǎng).標(biāo)準(zhǔn)化和信息化建設(shè)，獎(jiǎng)勵(lì)在節(jié)能減排，安置就業(yè).小區(qū)建設(shè)中做出突出貢獻(xiàn)的物業(yè)管理單位,及獲國(guó)家、省、市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)稱號(hào)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和企業(yè) 二,優(yōu)惠相關(guān)收費(fèi),實(shí)行住宅區(qū)公共照明、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理。保潔 綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電與民用同價(jià)。物業(yè)服務(wù)用房供暖費(fèi)按住宅標(biāo)準(zhǔn)收取，三 修訂完善相關(guān)政策法規(guī) 提請(qǐng)市人大修訂，長(zhǎng)春市物業(yè)管理?xiàng)l例,盡快制定出臺(tái)，物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持資金使用辦法、物業(yè)管理應(yīng)急資金管理辦法 準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)參考標(biāo)準(zhǔn)、和，準(zhǔn)物業(yè)管理指導(dǎo)手冊(cè) 等。十二，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用.充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的自律。監(jiān)督。協(xié)調(diào),服務(wù)等職能。做好政府政策傳達(dá)和企業(yè)意見回饋的溝通工作,在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)在本行業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢(shì) 積極協(xié)助物業(yè)管理主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo) 通過制定相應(yīng)的行規(guī)、行約.經(jīng)營(yíng)規(guī)則等自律性規(guī)章，以及開展行業(yè)統(tǒng)計(jì)。市場(chǎng)分析與發(fā)布,信息交流 咨詢等項(xiàng)工作.引導(dǎo)合法經(jīng)營(yíng).促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展 十三、營(yíng)造良好的輿論氛圍 新聞媒體要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理相關(guān)報(bào)導(dǎo)的審查監(jiān)督和管理工作.發(fā)揮正確的輿論導(dǎo)向作用.要通過開辟物業(yè)專欄.系統(tǒng)解讀政策.剖析典型案例.開展熱點(diǎn)難點(diǎn)問題討論等。增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識(shí) 市物業(yè)管理主管部門要聯(lián)合新聞單位 采取生動(dòng).靈活多樣的形式、每年組織開展一次為期十天的物業(yè)管理宣傳活動(dòng),形成有利于物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的良好氛圍,長(zhǎng)春市人民政府辦公廳，二。一三年十二月九日