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長春市人民政府關(guān)于進一步加強住宅物業(yè)管理工作的指導意見 各縣 市、區(qū)人民政府。開發(fā)區(qū)管委會,市政府各委辦局.各直屬機構(gòu) 為進一步加強住宅物業(yè)管理工作。破解物業(yè)服務業(yè)發(fā)展中的難題。規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為,改善廣大居民的生活環(huán)境。保障居民享有規(guī)范優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，依據(jù)國務院,物業(yè)管理條例，和省,市有關(guān)規(guī)定，提出如下意見、一。總體思路和發(fā)展目標 我市物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展、要深入貫徹落實科學發(fā)展觀.以法律，法規(guī)為依據(jù),以便民 利民,惠民為宗旨，以市場化，專業(yè)化,產(chǎn)業(yè)化為導向。堅持政府指導 分級管理 立足社區(qū)的原則。加強政策扶持。優(yōu)化發(fā)展環(huán)境,規(guī)范服務行為.提升從業(yè)人員素質(zhì).努力構(gòu)建管理規(guī)范.服務優(yōu)質(zhì)。競爭有序的現(xiàn)代物業(yè)服務體系、到2015年末,我市住宅物業(yè)管理工作主要目標為、實現(xiàn)城區(qū)住宅物業(yè)服務和業(yè)主自治管理全覆蓋。新建住宅項目物業(yè)管理招投標率達到100 物業(yè)管理人員持證上崗率達到100。創(chuàng)建10個國家級物業(yè)管理示范項目和100個省級物業(yè)管理示范,優(yōu)秀、項目、二 進一步完善.四級、管理體制，一，調(diào)整物業(yè)管理機構(gòu)和職能、調(diào)整物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu)設(shè)置，加強物業(yè)管理職能。切實保障物業(yè)管理經(jīng)費，二、充實區(qū)以下三級管理力量 按照管理重心下移的思路,各區(qū)、開發(fā)區(qū)要加強住建部門物業(yè)管理機構(gòu)和職能,增加街道辦事處物業(yè)管理專職人員、配備社區(qū)公益性崗位的房管專干,社區(qū)房管專干負責物業(yè)管理。住房保障。房屋安全,房屋租賃等相關(guān)工作,各區(qū) 開發(fā)區(qū) 物業(yè)管理主管部門.街道辦事處和社區(qū)、要由專人負責，落實責任.對業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)和管理工作進行指導 監(jiān)督，幫助其提高自我管理能力，引導業(yè)主依法履行權(quán)利和義務、三、建立聯(lián)席會議制度。按照、條塊結(jié)合，以塊為主.的原則，建立區(qū)，街道，社區(qū)的住宅區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度.強化住宅區(qū)屬地化管理責任、加強建設(shè)、規(guī)劃,房地、環(huán)保.園林,公安 公用 質(zhì)監(jiān) 市容環(huán)衛(wèi),消防、工商,衛(wèi)生等相關(guān)職能部門,水、電 氣 熱 有線電視,通訊等公共服務單位,以及物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會的協(xié)同配合、定期研究分析轄區(qū)綜合管理工作 協(xié)調(diào)解決重點難點問題.提高住宅區(qū)綜合管理工作實效 三 構(gòu)建物業(yè)管理考評體系 一。把物業(yè)管理納入目標責任制 把物業(yè)管理工作作為年度目標考核的一項重要內(nèi)容,納入到市政府與各區(qū)、開發(fā)區(qū)。各相關(guān)部門簽訂的目標責任書中.綜合進行考評、二、建立對區(qū)的監(jiān)督檢查制度.市物業(yè)管理主管部門要根據(jù)我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀。制定對區(qū),開發(fā)區(qū)物業(yè)管理工作的量化評比標準 定期監(jiān)督檢查其對物業(yè)服務企業(yè)的考核實施情況 并作為年終考評的重要依據(jù),三，建立對物業(yè)服務企業(yè)的巡查制度.各區(qū)、開發(fā)區(qū)要加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管力度,建立物業(yè)服務質(zhì)量。收費項目和收費使用情況的半年巡查制度、檢查結(jié)果記入企業(yè)信用檔案.對確有問題拒不整改的企業(yè)予以公示、四.切實落實住宅區(qū)綜合管理責任、各有關(guān)管理部門應進一步明確職責，按以下監(jiān)管范圍制定管理細則.加大對住宅區(qū)執(zhí)法的力度。各有關(guān)管理部門按照職責分工，依法負責以下內(nèi)容的監(jiān)管.房地部門.擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途。擅自拆改 變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu),擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，侵占。損壞共用部位 公共場地。共用設(shè)施設(shè)備、建設(shè)單位未按規(guī)定配足物業(yè)管理用房，規(guī)劃部門,未經(jīng)規(guī)劃部門審批擅自改，擴建和增建，擅自改變住宅外立面，修建建筑物 構(gòu)筑物及其它設(shè)施等違法建筑行為,建設(shè)管理部門,建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)管,房屋建筑工程質(zhì)量保修的監(jiān)督管理.市容環(huán)衛(wèi),行政執(zhí)法。部門，臨時占道、戶外廣告。牌匾，門面裝飾等監(jiān)督管理，在建筑物。構(gòu)筑物上涂寫?？坍嫽蛘哌`反規(guī)定懸掛。張貼宣傳品、亂倒建筑及生活垃圾，污水。污物外溢,監(jiān)督管理生活廢棄物的清掃 收集,運輸。園林綠化部門、侵占綠地,擅自砍伐、移植樹木。以及其它損害小區(qū)綠化及其設(shè)施的行為、公安部門，違反治安管理處罰法及生產(chǎn)，銷售、運輸.儲存。燃放煙花爆竹等行為。加強保安員,暫住人口管理 犬類管理，監(jiān)督指導物業(yè)企業(yè)落實人防.物防。技防措施 消防部門，擅自改變建筑物防火間距，耐火等級、防火分區(qū),消防安全疏散條件、消防設(shè)施，增加建筑物火災荷載 占用消防道路設(shè)施 工商部門、未取得工商營業(yè)執(zhí)照擅自從事經(jīng)營活動,住宅,住宅樓底車庫,改變?yōu)榻?jīng)營性用房、申請人未能提交已取得利害關(guān)系人同意的書面承諾的。環(huán)保部門.粉塵污染，違規(guī)焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體物質(zhì).違規(guī)處理城市生活垃圾造成水體污染等行為，擅自排放生活污水 油，煙，噪聲等造成環(huán)境污染，其它影響環(huán)境的行為、物價部門,對物業(yè)服務活動中的各項收費進行檢查和管理 對超標準和超范圍收費進行查處.受理物業(yè)管理收費價格咨詢及投訴,協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費引發(fā)的矛盾和糾紛,質(zhì)監(jiān)部門。電梯等特種設(shè)備安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、維護保養(yǎng),作業(yè)人員持證上崗等工作,查處違規(guī)安裝，改造.維修和使用的行為.調(diào)查處理特種設(shè)備事故。衛(wèi)生部門,二次供水的衛(wèi)生監(jiān)督管理 公用部門.監(jiān)督管理燃氣、供水。供熱等單位對相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修,養(yǎng)護，向最終用戶收費及相關(guān)服務工作，五、建立物業(yè)服務糾紛處理機制 建立區(qū) 開發(fā)區(qū)、街道辦事處、社區(qū)三級物業(yè)服務糾紛快速處理調(diào)解機制。各區(qū)成立由主管副區(qū)長負責的物業(yè)服務糾紛處理調(diào)解委員會 成員由區(qū)司法局.物業(yè)辦 物業(yè)管理專業(yè)人員等組成，并邀請區(qū)人民法院參加,負責指導轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務糾紛處理工作、調(diào)解重大、疑難物業(yè)服務糾紛案件,街道辦事處在現(xiàn)有調(diào)解組織的基礎(chǔ)上。成立物業(yè)服務糾紛專業(yè)調(diào)解組織，負責物業(yè)服務糾紛的具體調(diào)解、指導社區(qū)開展調(diào)解工作、社區(qū)負責物業(yè)服務日常糾紛調(diào)解工作，以預防物業(yè)服務糾紛為主。宣傳物業(yè)管理法規(guī)政策 調(diào)解不成功的,當事人可以達成仲裁協(xié)議，通過長春仲裁委員會仲裁解決.或向轄區(qū)人民法院提起訴訟 六。加強物業(yè)服務項目招投標工作.由市物業(yè)管理主管部門負責建立全市統(tǒng)一，透明的物業(yè)招投標平臺。為選聘物業(yè)服務企業(yè)提供指導和幫助.凡本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建的物業(yè)項目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理預售許可前，必須完成前期物業(yè)服務招投標工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反有關(guān)規(guī)定、未通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)?；蛘呶唇?jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的、由市物業(yè)管理主管部門依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處罰,物業(yè)服務企業(yè)違反有關(guān)規(guī)定，未通過招投標方式，或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式取得前期物業(yè)服務項目從事物業(yè)服務活動的,由市物業(yè)管理主管部門將其不良行為記入企業(yè)信用檔案 作為企業(yè)信用等級評定的重要依據(jù).并予以公示,七 嚴格監(jiān)管物業(yè)企業(yè)資質(zhì).項目承接查驗和項目退出 一.加強企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管 按照國家和省有關(guān)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管的政策規(guī)定、采取市區(qū)兩級聯(lián)審聯(lián)批。實地檢查 逐人核實.專項復核、定期清理等措施,加強物業(yè)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管，二.加強新建物業(yè)承接查驗監(jiān)管，各區(qū)，開發(fā)區(qū)物業(yè)管理主管部門應依法指導和監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)與建設(shè)單位遵循誠實守信 客觀公正，權(quán)責分明及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則、開展物業(yè)承接查驗工作.物業(yè)服務企業(yè)和建設(shè)單位依據(jù)有關(guān)規(guī)定和相關(guān)合同的約定。在所在區(qū)域物業(yè)管理主管部門指導監(jiān)督下。共同對物業(yè)共用部位。共用設(shè)施設(shè)備進行查驗.交接，由建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)在書面查驗記錄 交接記錄 物業(yè)承接查驗協(xié)議上簽字蓋章，并和相關(guān)文件。資料一并報區(qū)物業(yè)管理主管部門備案，三。加強物業(yè)項目退出監(jiān)管。建立物業(yè)服務企業(yè)退出預先報告制度，即物業(yè)服務企業(yè)在退出項目三個月前。將退出原因 時間.以書面形式告知業(yè)主委員會和轄區(qū)物業(yè)管理主管部門,街道辦事處,同時、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公告.連續(xù)公告時間不得少于一個月、業(yè)主大會解聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當嚴格按照有關(guān)規(guī)定和約定進行、區(qū).開發(fā)區(qū)物業(yè)管理主管部門、要對物業(yè)服務企業(yè)退出服務項目進行嚴格監(jiān)督。組織街道辦事處，小區(qū)做好協(xié)助.協(xié)調(diào)，溝通工作、物業(yè)服務企業(yè)退出后至業(yè)主大會選聘到新物業(yè)服務企業(yè)前.由街道委托環(huán)衛(wèi),園林等部門做好清掃保潔，垃圾清運和綠化維護等工作，發(fā)生的費用由業(yè)主承擔。未經(jīng)合法程序擅自退出物業(yè)服務項目的 其不良行為.由市物業(yè)管理主管部門記入企業(yè)信用檔案 并向社會公示，八.建立物業(yè)管理應急資金制度,為提高政府應對和處理物業(yè)管理突發(fā)事件的能力，有效預防 及時控制和最大限度地消除突發(fā)事件的危害，保障人民群眾生命財產(chǎn)安全，市，區(qū)財政按1.1的比例一次性安排物業(yè)管理應急資金,物業(yè)管理應急資金的管理辦法由市財政局會同市住房保障和房地產(chǎn)管理局研究制定、九 強化物業(yè)維修資金的管理和使用。一、加大維修資金歸集力度、維修資金管理部門要把好維修資金歸集關(guān),從源頭上確保維修資金足額歸集到位、二。明確強制應急維修的確認主體.住宅區(qū)房屋、設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)影響使用和嚴重威脅安全的情況 需強制啟動應急維修程序的,應當以相關(guān)部門的整改通知或安全鑒定報告為要件.并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公告。應急維修項目的確認主體為,電梯發(fā)生故障存在安全隱患的.由質(zhì)監(jiān)部門或其委托機構(gòu)確認 屋面防水層。外墻破損造成大面積滲漏嚴重影響業(yè)主生活 或者外墻墻面有脫落危險的,由房屋安全鑒定機構(gòu)確認,消防設(shè)施故障存在重大火災隱患的 由公安消防機構(gòu)確認 其它與法律,法規(guī)和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定不符的.由有關(guān)部門確定,上述部門在接到利害關(guān)系人申報后.應當在5個工作日內(nèi)進行處理，十,深化。老。舊。散.住宅區(qū)管理。一 合理選擇物業(yè)管理方式.老，舊、散。住宅區(qū)完成改造后。推行專業(yè)化物業(yè)管理模式的住宅區(qū).由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè),受聘物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，提供專業(yè)化物業(yè)服務 推行準物業(yè)管理模式的住宅區(qū),由街道辦事處，社區(qū)組織開展物業(yè)管理,也可采取居民自治物業(yè)管理、由街道辦事處。社區(qū)組織召開業(yè)主大會，選舉成立物業(yè)自治委員會.為住宅區(qū)提供基本物業(yè)服務,二，設(shè)立準物業(yè)管理公益崗位.住宅房屋建筑總面積5萬平方米以下的,設(shè)置3人、5萬平方米以上的 每增加3萬平方米增設(shè)1人。公益性崗位人員按照促進就業(yè)政策享受崗位補貼和社會保險補貼,補貼資金由市、區(qū)兩級財政按照1，1比例承擔，三。補貼享受低保待遇家庭的物業(yè)服務費。老，舊.散，住宅區(qū)改造后。把享受低保待遇家庭的物業(yè)服務費補貼，納入棚戶區(qū)困難群體物業(yè)服務費專項補助中解決.十一,加大政策扶持力度,一 落實扶持資金.把物業(yè)服務業(yè)納入服務業(yè)發(fā)展專項資金的支持領(lǐng)域.從2013年起 在市服務業(yè)發(fā)展專項資金中每年單列一定比例的資金.由市住房保障和房地產(chǎn)管理局統(tǒng)籌安排,用于引導和鼓勵物業(yè)服務行業(yè)龍頭企業(yè),創(chuàng)新型企業(yè)和品牌企業(yè)的發(fā)展。支持物業(yè)服務行業(yè)人才培養(yǎng) 標準化和信息化建設(shè) 獎勵在節(jié)能減排,安置就業(yè).小區(qū)建設(shè)中做出突出貢獻的物業(yè)管理單位.及獲國家,省、市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)稱號的物業(yè)服務項目和企業(yè),二,優(yōu)惠相關(guān)收費,實行住宅區(qū)公共照明.設(shè)施設(shè)備維護管理。保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水.用電與民用同價 物業(yè)服務用房供暖費按住宅標準收取,三 修訂完善相關(guān)政策法規(guī),提請市人大修訂，長春市物業(yè)管理條例，盡快制定出臺 物業(yè)服務業(yè)扶持資金使用辦法、物業(yè)管理應急資金管理辦法，準物業(yè)服務參考標準、和。準物業(yè)管理指導手冊.等。十二 充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用,充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的自律。監(jiān)督。協(xié)調(diào) 服務等職能,做好政府政策傳達和企業(yè)意見回饋的溝通工作 在物業(yè)管理招投標過程中、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在本行業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢.積極協(xié)助物業(yè)管理主管部門對物業(yè)服務企業(yè)招投標進行專業(yè)指導，通過制定相應的行規(guī).行約、經(jīng)營規(guī)則等自律性規(guī)章，以及開展行業(yè)統(tǒng)計、市場分析與發(fā)布，信息交流。咨詢等項工作，引導合法經(jīng)營 促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展 十三，營造良好的輿論氛圍，新聞媒體要加強對物業(yè)管理相關(guān)報導的審查監(jiān)督和管理工作、發(fā)揮正確的輿論導向作用，要通過開辟物業(yè)專欄,系統(tǒng)解讀政策.剖析典型案例.開展熱點難點問題討論等.增強廣大業(yè)主的物業(yè)消費意識。市物業(yè)管理主管部門要聯(lián)合新聞單位,采取生動，靈活多樣的形式。每年組織開展一次為期十天的物業(yè)管理宣傳活動，形成有利于物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的良好氛圍,長春市人民政府辦公廳 二 一三年十二月九日