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國有土地上房屋征收評估辦法 第一條。為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動、保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平,根據(jù) 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，制定本辦法 第二條。評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值、測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法，第三條.房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu).房地產(chǎn)估價師.房地產(chǎn)價格評估專家委員會 以下稱評估專家委員會.成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立。客觀。公正地開展房屋征收評估。鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé).任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估.鑒定活動,與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。第四條。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定、在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,或者采取搖號。抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省。自治區(qū) 直轄市制定、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求,虛假宣傳,惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù),第五條，同一征收項(xiàng)目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)、房屋征收范圍較大的,可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān) 兩家以上房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的,應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)為牽頭單位.牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)就評估對象，評估時點(diǎn)，價值內(nèi)涵,評估依據(jù) 評估假設(shè)，評估原則，評估技術(shù)路線 評估方法、重要參數(shù)選取 評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通,統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn).第六條。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定或者確定后 一般由房屋征收部門作為委托人.向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書,并與其簽訂房屋征收評估委托合同、房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱.委托的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的名稱。評估目的,評估對象范圍。評估要求以及委托日期等內(nèi)容。房屋征收評估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)，一.委托人和房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的基本情況 二、負(fù)責(zé)本評估項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價師，三。評估目的、評估對象、評估時點(diǎn)等評估基本事項(xiàng).四、委托人應(yīng)提供的評估所需資料、五，評估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù).六 評估費(fèi)用及收取方式、七。評估報(bào)告交付時間、方式 八.違約責(zé)任。九.解決爭議的方法。十 其他需要載明的事項(xiàng),第七條、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)，第八條。被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為、為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)。評估被征收房屋的價值 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為、為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù) 評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，第九條,房屋征收評估前、房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查。明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面 客觀。不得遺漏,虛構(gòu) 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況。包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定，處理結(jié)果情況、調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布 對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì).用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)，房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的、除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外。以房屋登記簿為準(zhǔn).對于未經(jīng)登記的建筑 應(yīng)當(dāng)按照市.縣級人民政府的認(rèn)定,處理結(jié)果進(jìn)行評估、第十條、被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點(diǎn)一致。第十一條、被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下.由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額,但不考慮被征收房屋租賃，抵押 查封等因素的影響,前款所述不考慮租賃因素的影響.是指評估被征收房屋無租約限制的價值。不考慮抵押 查封因素的影響,是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款.第十二條,房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況。拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料.做好實(shí)地查勘記錄,并妥善保管.被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料 房屋征收部門 被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn) 被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的 應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門。注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證.有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明.第十三條,注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況 對市場法、收益法,成本法,假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的.應(yīng)當(dāng)選用市場法評估，被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的.應(yīng)當(dāng)選用收益法評估、被征收房屋是在建工程的 應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估，可以同時選用兩種以上評估方法評估的.應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估。并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后,合理確定評估結(jié)果、第十四條，被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位，用途,建筑結(jié)構(gòu)。新舊程度,建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素,被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值 機(jī)器設(shè)備,物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償 由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的 可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定、第十五條 房屋征收評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價的貨幣單位、精確到元。第十六條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定.向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果.分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值、房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示 公示期間.房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋，存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正 第十七條、分戶初步評估結(jié)果公示期滿后、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告,整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字、并加蓋房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)公章.不得以印章代替簽字、第十八條,房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后.房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管，第十九條。被征收人或者房屋征收部門對評估報(bào)告有疑問的,出具評估報(bào)告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。第二十條、被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的,應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi) 向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估,申請復(fù)核評估的。應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請。并指出評估報(bào)告存在的問題.第二十一條 原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核 復(fù)核后,改變原評估結(jié)果的。應(yīng)當(dāng)重新出具評估報(bào)告、評估結(jié)果沒有改變的、應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人.第二十二條,被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi) 向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定、被征收人對補(bǔ)償仍有異議的 按照。國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 第二十六條規(guī)定處理。第二十三條 各省 自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)組織成立評估專家委員會.對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定，評估專家委員會由房地產(chǎn)估價師以及價格.房地產(chǎn)、土地,城市規(guī)劃,法律等方面的專家組成，第二十四條 評估專家委員會應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組 對復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù) 其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一.第二十五條,評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報(bào)告的評估程序,評估依據(jù)。評估假設(shè)，評估技術(shù)路線 評估方法選用 參數(shù)選取 評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核 出具書面鑒定意見,經(jīng)評估專家委員會鑒定 評估報(bào)告不存在技術(shù)問題的。應(yīng)當(dāng)維持評估報(bào)告,評估報(bào)告存在技術(shù)問題的,出具評估報(bào)告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤 重新出具評估報(bào)告、第二十六條，房屋征收評估鑒定過程中 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估專家委員會要求。就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進(jìn)行說明，需要對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的,有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)協(xié)助 第二十七條，因房屋征收評估 復(fù)核評估.鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的、房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)提供便利、第二十八條、在房屋征收評估過程中、房屋征收部門或者被征收人不配合。不提供相關(guān)資料的、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明有關(guān)情況，第二十九條、除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值，第三十條，被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位.用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次,新舊程度，規(guī)模,建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn),被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點(diǎn)的平均交易價格.確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素，第三十一條、房屋征收評估,鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的.鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān).復(fù)核評估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān),房屋征收評估,鑒定費(fèi)用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，第三十二條，在房屋征收評估活動中,房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的違法違規(guī)行為,按照。國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法.注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法。等規(guī)定處罰,違反規(guī)定收費(fèi)的,由政府價格主管部門依照、中華人民共和國價格法。規(guī)定處罰，第三十三條，本辦法自公布之日起施行.2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的、城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見.同時廢止,但、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例,施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目,繼續(xù)沿用原有規(guī)定,