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第四章.清算審核.第十六條.清算審核包括案頭審核,實(shí)地審核 案頭審核是指對納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù) 邏輯審核,重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性，數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等 實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上,通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式.對納稅人申報(bào)情況的客觀性，真實(shí)性。合理性進(jìn)行審核、第十七條 清算審核時(shí)。應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批.備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目 是否以分期項(xiàng)目為單位清算,對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率。繳納土地增值稅 第十八條、審核收入情況時(shí).應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票,銷售合同,含房管部門網(wǎng)上備案登記資料。商品房銷售。預(yù)售,許可證，房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料 重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表 房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入,對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致 而發(fā)生補(bǔ).退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核、對銷售價(jià)格進(jìn)行評估、審核有無價(jià)格明顯偏低情況、必要時(shí)、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn),確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)、確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利 獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資.分配給股東或投資人 抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況.第十九條.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定,一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,獎(jiǎng)勵(lì).對外投資。分配給股東或投資人.抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) 其收入按下列方法和順序確認(rèn)、1 按本企業(yè)在同一地區(qū),同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年.同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定.二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)、如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅、在稅款清算時(shí)不列收入 不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用，第二十條,土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括，一.取得土地使用權(quán)所支付的金額.二。房地產(chǎn)開發(fā)成本 包括 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi),建筑安裝工程費(fèi).基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi).開發(fā)間接費(fèi)用，三.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、五，國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目、第二十一條。審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求 一 在土地增值稅清算中、計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除 二,扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。三、扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集。不得混淆、四、扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?五.納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的,或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的.應(yīng)按照受益對象 采用合理的分配方法.分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。六 對同一類事項(xiàng).應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法，會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的.以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)，第二十二條，審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注。一。同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目 是否予以分?jǐn)?、分?jǐn)傓k法是否合理,合規(guī) 具體金額的計(jì)算是否正確、二,是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形、三.拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生。尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款.拆遷.回遷.合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。第二十三條.審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注.一 前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生 是否存在虛列情形 二、是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi).基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。三 多個(gè),或分期,項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi).是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?，第二十四條，審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注，一.公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生、有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況，二.是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)、三，多個(gè),或分期、項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi) 是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?第二十五條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注,一。發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告,審計(jì)報(bào)告,工程結(jié)算報(bào)告，工程施工合同記載的內(nèi)容相符 二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí).自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目.三，參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本。驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常，四，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列。多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi).機(jī)械使用費(fèi)等情況。五,建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具,第二十六條、審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注,一,是否存在將企業(yè)行政管理部門 總部，為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。二。開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生 有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況.取得的憑證是否合法有效、第二十七條。審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注,一、是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用.二。分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的.其取得的一般性貸款的利息支出,是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?三，利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益、其收益是否沖減利息支出.第二十八條、代收費(fèi)用的審核 對于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用。審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收取，當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形 第二十九條,關(guān)聯(lián)方交易行為的審核，在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí).應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí) 第三十條 納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性 真實(shí)性進(jìn)行審核。第三十一條。對納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的。應(yīng)當(dāng)告知其理由、第三十二條 土地增值稅清算審核結(jié)束,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人、并確定辦理補(bǔ),退稅期限。