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。鹽城市市區(qū)容積率規(guī)劃管理辦法,試行,鹽規(guī) 2011.28號機(jī)關(guān)各處室、各分局 各直屬單位.為進(jìn)一步規(guī)范城市規(guī)劃編制和實(shí)施管理.提高城市規(guī)劃工作的質(zhì)量和水平。根據(jù)國家 省、市近期出臺的有關(guān)文件.結(jié)合鹽城規(guī)劃管理實(shí)際 我局組織制訂了,鹽城市市區(qū)容積率規(guī)劃管理辦法。試行?，F(xiàn)予印發(fā)。請遵照執(zhí)行。特此通知.二,一一年五月十八日,第一條 為規(guī)范建設(shè)用地容積率的規(guī)劃管理、維護(hù)建設(shè)市場的公開。公平，公正。創(chuàng)優(yōu)服務(wù)發(fā)展環(huán)境.提高依法行政水平 根據(jù)省、市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，城市規(guī)劃相關(guān)法律.法規(guī).規(guī)范和專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 國土資源部,監(jiān)察部,關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國發(fā)，2010。10號文件的通知 建房、2010 155號，國土資源部。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知.國土資發(fā)，2010,151號,精神.江蘇省建設(shè)廳，監(jiān)察廳關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知.等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際.制定本辦法，第二條、本辦法適用于鹽城市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行招標(biāo)。拍賣。掛牌的經(jīng)營性建設(shè)用地。第三條、經(jīng)營性建設(shè)用地出讓前。規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，修建性詳細(xì)規(guī)劃，科學(xué)確定建設(shè)用地使用性質(zhì).容積率和其他規(guī)劃條件 第四條 規(guī)劃部門對建設(shè)用地和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃許可，應(yīng)保持容積率指標(biāo)規(guī)劃管理的延續(xù)性和一致性,對同一地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可.規(guī)劃方案審定 建設(shè)工程規(guī)劃許可 建設(shè)項(xiàng)目竣工核實(shí) 核定的容積率指標(biāo)應(yīng)前后一致 經(jīng)營性建設(shè)用地出讓后，建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照土地出讓規(guī)劃條件中核定的容積率指標(biāo)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，原則上不得調(diào)整、分期開發(fā)建設(shè)的用地、各期建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的計(jì)入容積率建筑面積總和、不得突破土地出讓合同規(guī)定的用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)依容積率計(jì)算的總建筑面積.第五條。規(guī)劃條件是政府出讓土地的約定條件、其中容積率指標(biāo)是規(guī)劃條件的核心內(nèi)容之一。土地一經(jīng)出讓。任何單位和個(gè)人都無權(quán)擅自更改規(guī)劃條件確定的容積率,建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件和規(guī)劃許可的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè).不得擅自變更,確需變更的 應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請 變更內(nèi)容依法應(yīng)當(dāng)先經(jīng)其他主管部門同意的。建設(shè)單位或者個(gè)人在向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請變更時(shí)。應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證明文件、申請變更的內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn),應(yīng)按法定程序先行調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃.對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目.除因公共利益需要外，申請變更的內(nèi)容涉及提高容積率.改變使用性質(zhì)、降低綠地率。減少必須配置的公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn),城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在審批變更規(guī)劃許可前應(yīng)當(dāng)采取公示，聽證會，座談會等形式,聽取利害關(guān)系人的意見.因變更規(guī)劃許可內(nèi)容給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的.申請變更的建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償、土地出讓后,規(guī)劃條件確定的容積率指標(biāo)確需調(diào)整的。必須符合以下條件之一、1,城市總體.專項(xiàng)、規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊發(fā)展條件變化的 2 因城市基礎(chǔ)設(shè)施,公益性公共設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的,3，國家和省的有關(guān)政策發(fā)生變化的,符合以上條件的 在不影響國家利益和公眾合法利益的前提下,城市規(guī)劃行政主管部門可以按規(guī)定程序商土地行政主管部門提出容積率調(diào)整指標(biāo)的意見后報(bào)市規(guī)劃委員會研究.并報(bào)市人民政府批準(zhǔn) 第六條，符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的容積率指標(biāo)調(diào)整程序,1,調(diào)整規(guī)劃條件確定的容積率、應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位提出申請，并說明調(diào)整理由、2,規(guī)劃部門應(yīng)組織專家對調(diào)整的必要性和規(guī)劃調(diào)整方案的合理性進(jìn)行論證,并向社會公示和組織聽證 經(jīng)專家論證，社會公示和聽證,認(rèn)為確需調(diào)整容積率的。應(yīng)提出調(diào)整建議并附論證，公示、聽證結(jié)論等相關(guān)材料報(bào)市規(guī)委會研究并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。3，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn),規(guī)劃部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并抄告國土等有關(guān)部門、告知建設(shè)單位辦理相關(guān)手續(xù).4，經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率的,建設(shè)單位必須與國土部門簽訂。國有土地使用權(quán)出讓合同,補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)和相關(guān)建設(shè)規(guī)費(fèi).規(guī)劃部門按照.國有土地使用權(quán)出讓合同。及補(bǔ)充協(xié)議,土地出讓金差價(jià)和相關(guān)建設(shè)規(guī)費(fèi)補(bǔ)交手續(xù)及市政府審批的意見、辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)，第七條。容積率計(jì)算規(guī)則，1，容積率系指某一基地范圍內(nèi)地面以上各類建筑的計(jì)入容積率建筑面積總和與基地總面積的比值,建筑面積計(jì)算按照本辦法及 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范，GB、T50353。2005，的規(guī)定執(zhí)行。2.住宅層高不應(yīng)低于2,8米,且不應(yīng)高于3.0米、當(dāng)住宅建筑套型內(nèi)局部層高大于4.9米時(shí)。不論層內(nèi)是否有隔層 建筑面積按該層水平投影面積的2倍計(jì)算 當(dāng)住宅建筑層高大于7 5米時(shí).不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計(jì)算 3，當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5。5米時(shí)、不論層內(nèi)是否有隔層 建筑面積按該層水平投影面積的2倍計(jì)算.當(dāng)辦公建筑層高大于8、8米時(shí)。不論層內(nèi)是否有隔層、建筑面積按該層水平投影面積的3倍計(jì)算 4。當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6,1米時(shí) 不論層內(nèi)是否有隔層、建筑面積按該層水平投影面積的2倍計(jì)算 當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米時(shí)、不論層內(nèi)是否有隔層。建筑面積按該層水平投影面積的3倍計(jì)算 5。設(shè)置于屋頂?shù)穆杜_,空中花園無封閉頂蓋的不計(jì)算建筑面積，設(shè)封閉頂蓋的應(yīng)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積并納入容積率指標(biāo)，其它層設(shè)置露臺 空中花園 入戶花園須按陽臺的相關(guān)規(guī)定計(jì)算建筑面積并納入容積率指標(biāo),住宅建筑因設(shè)置中央空調(diào)等設(shè)施需要設(shè)置的與室內(nèi)相通的室外設(shè)備平臺.其進(jìn)深不得大于1.1米,長度不得大于2。0米，其建筑面積應(yīng)按陽臺的相關(guān)規(guī)定計(jì)算建筑面積并納入容積率指標(biāo),計(jì)算含陽臺建筑的容積率指標(biāo)時(shí)、陽臺部分建筑面積應(yīng)按其水平投影面積的一半計(jì)算、其中住宅陽臺最寬處凈深不應(yīng)大于1 8米.不規(guī)則的陽臺,按其凈深的平均值控制、超過1,8米以上部分按其全部水平投影面積計(jì)算建筑面積并納入容積率指標(biāo).每套住宅陽臺。露臺，空中花園,入戶花園，設(shè)備平臺的水平投影面積總和不得大于該套住宅套型計(jì)算建筑面積的10.超出10 的以上部分按其水平投影全面積計(jì)算建筑面積并納入容積率指標(biāo),6.地下空間的頂板面高出室外地面1 5米以上時(shí).建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積計(jì)算.地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的,其建筑面積不計(jì)入容積率、如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時(shí).以建筑周邊20米范圍內(nèi)室外地坪設(shè)計(jì)平均標(biāo)高作為室外地坪 之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn)，7，計(jì)算含底層車庫建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，層高小于2、2米的底層車庫建筑面積不計(jì)入容積率，由于相關(guān)規(guī)范的凈高要求等因素影響 車庫層高不大于2.45米 車庫建筑面積也不計(jì)入容積率。8、底層架空層建筑層高須大于3，0米。其架空部分建筑面積可不計(jì)入地塊容積率 但電梯井。門廳、過道等圍合部應(yīng)按建筑面積計(jì)算等相關(guān)規(guī)定計(jì)算面積并納入容積率指標(biāo),架空部分應(yīng)滿足以柱,剪力墻落地，視線通透,空間開敞.無特定功能。只作為公共休閑 交通，綠化等公共開敞空間使用,如作為停車空間等利用應(yīng)按規(guī)定計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率,中間層不宜設(shè)置架空層 架空層應(yīng)計(jì)入建筑層次.9.辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂,中庭,內(nèi)廊。采光廳等公共部分及屋頂 特殊用途的大型商業(yè)用房,工業(yè)建筑、影劇院，大型會議廳，體育館,博物館和展覽館類建筑暫不按本辦法計(jì)算容積率。其建筑面積的計(jì)算值按照 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范,GB。T50353、2005，的規(guī)定執(zhí)行 10、新建的地上三層及以上獨(dú)立公共停車庫建筑面積不計(jì)入容積率、11、住宅建筑頂部采用坡屋面.坡屋面的排水坡度不得大于1.2.5.設(shè)計(jì)不利用的坡屋面不得開設(shè)窗洞 門洞.上人孔.其檐口高度不得高于0,6米。設(shè)計(jì)利用的坡屋面空間按照相關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)并計(jì)算建筑面積納入容積率、因建筑造型設(shè)計(jì)不利用的坡屋頂屋脊高度不得大于2，5米，12,窗臺比相近室內(nèi)樓。地面高出0.45米的飄窗不計(jì)算建筑面積、不大于0，45米窗臺高度的飄窗應(yīng)按其全部水平投影面積計(jì)算建筑面積并納入容積率指標(biāo),飄窗凸出外墻寬度不得大于0,7米,13,設(shè)計(jì)單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑使用性質(zhì).層次.建筑面積和總建筑面積。第八條、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證容積率的管理措施、規(guī)劃部門應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)土地出讓合同規(guī)定的用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)依容積率計(jì)算的總建筑面積控制建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施,采用倒扣控制建筑面積的方法、即在規(guī)定的建筑面積上限指標(biāo)基礎(chǔ)上核減分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目建筑面積.一旦達(dá)到建筑面積上限值.則不得批準(zhǔn)剩余未實(shí)施的建設(shè)項(xiàng)目,第九條。規(guī)劃核實(shí)容積率的管理措施 建設(shè)工程竣工后、建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)就建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內(nèi)容。向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核實(shí)。經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內(nèi)容的.建設(shè)單位或者個(gè)人不得組織竣工驗(yàn)收，產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。經(jīng)核實(shí)計(jì)容建筑面積超土地出讓容積率指標(biāo)時(shí)。須按照現(xiàn)場實(shí)測面積數(shù)據(jù)結(jié)合本辦法及.建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范.計(jì)算計(jì)容建筑面積,如超容積率的面積與原規(guī)劃工程發(fā)證面積比值不大于1、時(shí)、須將超容積率的面積數(shù)據(jù)函告國土部門完善相關(guān)國土手續(xù) 如超容積率的面積與原規(guī)劃工程發(fā)證面積比值大于1、時(shí) 須將相關(guān)超容積率材料報(bào)市規(guī)委會研究并報(bào)市人民政府批準(zhǔn).超容積率的項(xiàng)目,必須待相關(guān)規(guī)劃,國土部門等政府審批手續(xù)全到位后方可向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請重新核實(shí) 第十條.本辦法由鹽城市規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋.第十一條、本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行 本辦法實(shí)施之日前已取得經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)權(quán)的項(xiàng)目容積率管理辦法按市政府批準(zhǔn)同意的城市規(guī)劃有關(guān)文件執(zhí)行