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,鹽城市市區(qū)容積率規(guī)劃管理辦法.試行。鹽規(guī) 2011，28號機關(guān)各處室 各分局。各直屬單位。為進一步規(guī)范城市規(guī)劃編制和實施管理。提高城市規(guī)劃工作的質(zhì)量和水平，根據(jù)國家 省,市近期出臺的有關(guān)文件 結(jié)合鹽城規(guī)劃管理實際、我局組織制訂了.鹽城市市區(qū)容積率規(guī)劃管理辦法，試行 現(xiàn)予印發(fā),請遵照執(zhí)行。特此通知 二,一一年五月十八日.第一條，為規(guī)范建設(shè)用地容積率的規(guī)劃管理。維護建設(shè)市場的公開，公平 公正。創(chuàng)優(yōu)服務(wù)發(fā)展環(huán)境。提高依法行政水平 根據(jù)省.市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定,城市規(guī)劃相關(guān)法律，法規(guī)，規(guī)范和專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，國土資源部,監(jiān)察部,關(guān)于進一步貫徹落實國發(fā)、2010，10號文件的通知，建房,2010。155號.國土資源部。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知,國土資發(fā) 2010,151號,精神，江蘇省建設(shè)廳,監(jiān)察廳關(guān)于切實加強經(jīng)營性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知、等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實際，制定本辦法、第二條、本辦法適用于鹽城市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進行招標(biāo).拍賣,掛牌的經(jīng)營性建設(shè)用地 第三條.經(jīng)營性建設(shè)用地出讓前，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃,科學(xué)確定建設(shè)用地使用性質(zhì)，容積率和其他規(guī)劃條件、第四條。規(guī)劃部門對建設(shè)用地和建設(shè)項目實施規(guī)劃許可，應(yīng)保持容積率指標(biāo)規(guī)劃管理的延續(xù)性和一致性.對同一地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可.規(guī)劃方案審定、建設(shè)工程規(guī)劃許可，建設(shè)項目竣工核實、核定的容積率指標(biāo)應(yīng)前后一致，經(jīng)營性建設(shè)用地出讓后、建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照土地出讓規(guī)劃條件中核定的容積率指標(biāo)進行開發(fā)建設(shè),原則上不得調(diào)整、分期開發(fā)建設(shè)的用地.各期建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的計入容積率建筑面積總和。不得突破土地出讓合同規(guī)定的用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)依容積率計算的總建筑面積、第五條。規(guī)劃條件是政府出讓土地的約定條件.其中容積率指標(biāo)是規(guī)劃條件的核心內(nèi)容之一、土地一經(jīng)出讓。任何單位和個人都無權(quán)擅自更改規(guī)劃條件確定的容積率、建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件和規(guī)劃許可的內(nèi)容進行建設(shè)、不得擅自變更 確需變更的,應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請,變更內(nèi)容依法應(yīng)當(dāng)先經(jīng)其他主管部門同意的、建設(shè)單位或者個人在向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請變更時、應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證明文件.申請變更的內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的,城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn) 應(yīng)按法定程序先行調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃 對房地產(chǎn)開發(fā)項目 除因公共利益需要外，申請變更的內(nèi)容涉及提高容積率,改變使用性質(zhì),降低綠地率.減少必須配置的公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn).城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在審批變更規(guī)劃許可前應(yīng)當(dāng)采取公示。聽證會.座談會等形式。聽取利害關(guān)系人的意見,因變更規(guī)劃許可內(nèi)容給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的。申請變更的建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)依法給予補償。土地出讓后。規(guī)劃條件確定的容積率指標(biāo)確需調(diào)整的，必須符合以下條件之一 1,城市總體。專項。規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊發(fā)展條件變化的.2 因城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的，3，國家和省的有關(guān)政策發(fā)生變化的.符合以上條件的 在不影響國家利益和公眾合法利益的前提下。城市規(guī)劃行政主管部門可以按規(guī)定程序商土地行政主管部門提出容積率調(diào)整指標(biāo)的意見后報市規(guī)劃委員會研究，并報市人民政府批準(zhǔn) 第六條、符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的容積率指標(biāo)調(diào)整程序。1。調(diào)整規(guī)劃條件確定的容積率 應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位提出申請，并說明調(diào)整理由 2.規(guī)劃部門應(yīng)組織專家對調(diào)整的必要性和規(guī)劃調(diào)整方案的合理性進行論證.并向社會公示和組織聽證.經(jīng)專家論證、社會公示和聽證.認(rèn)為確需調(diào)整容積率的、應(yīng)提出調(diào)整建議并附論證，公示,聽證結(jié)論等相關(guān)材料報市規(guī)委會研究并報市人民政府批準(zhǔn) 3.經(jīng)市人民政府批準(zhǔn).規(guī)劃部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批.并抄告國土等有關(guān)部門、告知建設(shè)單位辦理相關(guān)手續(xù).4、經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率的、建設(shè)單位必須與國土部門簽訂。國有土地使用權(quán)出讓合同 補充協(xié)議。補交土地出讓金差價和相關(guān)建設(shè)規(guī)費 規(guī)劃部門按照。國有土地使用權(quán)出讓合同,及補充協(xié)議.土地出讓金差價和相關(guān)建設(shè)規(guī)費補交手續(xù)及市政府審批的意見，辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù).第七條,容積率計算規(guī)則,1。容積率系指某一基地范圍內(nèi)地面以上各類建筑的計入容積率建筑面積總和與基地總面積的比值 建筑面積計算按照本辦法及,建筑工程建筑面積計算規(guī)范、GB，T50353、2005，的規(guī)定執(zhí)行、2，住宅層高不應(yīng)低于2.8米.且不應(yīng)高于3、0米 當(dāng)住宅建筑套型內(nèi)局部層高大于4.9米時.不論層內(nèi)是否有隔層.建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算、當(dāng)住宅建筑層高大于7,5米時。不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算、3,當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5 5米時 不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算.當(dāng)辦公建筑層高大于8，8米時.不論層內(nèi)是否有隔層.建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算 4,當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6,1米時，不論層內(nèi)是否有隔層.建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算,當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米時。不論層內(nèi)是否有隔層、建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算 5,設(shè)置于屋頂?shù)穆杜_、空中花園無封閉頂蓋的不計算建筑面積，設(shè)封閉頂蓋的應(yīng)按其水平投影面積的一半計算建筑面積并納入容積率指標(biāo) 其它層設(shè)置露臺，空中花園。入戶花園須按陽臺的相關(guān)規(guī)定計算建筑面積并納入容積率指標(biāo)、住宅建筑因設(shè)置中央空調(diào)等設(shè)施需要設(shè)置的與室內(nèi)相通的室外設(shè)備平臺,其進深不得大于1，1米，長度不得大于2、0米，其建筑面積應(yīng)按陽臺的相關(guān)規(guī)定計算建筑面積并納入容積率指標(biāo) 計算含陽臺建筑的容積率指標(biāo)時。陽臺部分建筑面積應(yīng)按其水平投影面積的一半計算。其中住宅陽臺最寬處凈深不應(yīng)大于1.8米，不規(guī)則的陽臺,按其凈深的平均值控制,超過1。8米以上部分按其全部水平投影面積計算建筑面積并納入容積率指標(biāo)。每套住宅陽臺、露臺。空中花園、入戶花園,設(shè)備平臺的水平投影面積總和不得大于該套住宅套型計算建筑面積的10，超出10，的以上部分按其水平投影全面積計算建筑面積并納入容積率指標(biāo)，6。地下空間的頂板面高出室外地面1。5米以上時.建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算，地下空間的頂板面高出室外地面不足1、5米的、其建筑面積不計入容積率,如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時.以建筑周邊20米范圍內(nèi)室外地坪設(shè)計平均標(biāo)高作為室外地坪,之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn)、7、計算含底層車庫建筑的容積率指標(biāo)時、層高小于2。2米的底層車庫建筑面積不計入容積率，由于相關(guān)規(guī)范的凈高要求等因素影響。車庫層高不大于2,45米 車庫建筑面積也不計入容積率。8,底層架空層建筑層高須大于3、0米、其架空部分建筑面積可不計入地塊容積率、但電梯井。門廳 過道等圍合部應(yīng)按建筑面積計算等相關(guān)規(guī)定計算面積并納入容積率指標(biāo),架空部分應(yīng)滿足以柱.剪力墻落地.視線通透?？臻g開敞，無特定功能.只作為公共休閑 交通,綠化等公共開敞空間使用、如作為停車空間等利用應(yīng)按規(guī)定計算建筑面積并計入容積率。中間層不宜設(shè)置架空層、架空層應(yīng)計入建筑層次。9、辦公。普通商業(yè)建筑的門廳、大堂,中庭。內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂.特殊用途的大型商業(yè)用房.工業(yè)建筑，影劇院。大型會議廳 體育館 博物館和展覽館類建筑暫不按本辦法計算容積率.其建筑面積的計算值按照。建筑工程建筑面積計算規(guī)范、GB T50353。2005.的規(guī)定執(zhí)行、10.新建的地上三層及以上獨立公共停車庫建筑面積不計入容積率,11.住宅建筑頂部采用坡屋面。坡屋面的排水坡度不得大于1。2,5、設(shè)計不利用的坡屋面不得開設(shè)窗洞,門洞，上人孔 其檐口高度不得高于0、6米,設(shè)計利用的坡屋面空間按照相關(guān)規(guī)范設(shè)計并計算建筑面積納入容積率,因建筑造型設(shè)計不利用的坡屋頂屋脊高度不得大于2.5米,12。窗臺比相近室內(nèi)樓.地面高出0，45米的飄窗不計算建筑面積 不大于0.45米窗臺高度的飄窗應(yīng)按其全部水平投影面積計算建筑面積并納入容積率指標(biāo) 飄窗凸出外墻寬度不得大于0,7米、13.設(shè)計單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑使用性質(zhì) 層次.建筑面積和總建筑面積、第八條.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證容積率的管理措施。規(guī)劃部門應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)土地出讓合同規(guī)定的用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)依容積率計算的總建筑面積控制建設(shè)項目的實施、采用倒扣控制建筑面積的方法 即在規(guī)定的建筑面積上限指標(biāo)基礎(chǔ)上核減分期開發(fā)的建設(shè)項目建筑面積、一旦達到建筑面積上限值,則不得批準(zhǔn)剩余未實施的建設(shè)項目.第九條。規(guī)劃核實容積率的管理措施,建設(shè)工程竣工后。建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)就建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內(nèi)容,向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核實，經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內(nèi)容的 建設(shè)單位或者個人不得組織竣工驗收，產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)、經(jīng)核實計容建筑面積超土地出讓容積率指標(biāo)時。須按照現(xiàn)場實測面積數(shù)據(jù)結(jié)合本辦法及.建筑工程建筑面積計算規(guī)范.計算計容建筑面積。如超容積率的面積與原規(guī)劃工程發(fā)證面積比值不大于1 時。須將超容積率的面積數(shù)據(jù)函告國土部門完善相關(guān)國土手續(xù).如超容積率的面積與原規(guī)劃工程發(fā)證面積比值大于1 時。須將相關(guān)超容積率材料報市規(guī)委會研究并報市人民政府批準(zhǔn)，超容積率的項目，必須待相關(guān)規(guī)劃 國土部門等政府審批手續(xù)全到位后方可向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請重新核實、第十條，本辦法由鹽城市規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。第十一條,本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。本辦法實施之日前已取得經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)權(quán)的項目容積率管理辦法按市政府批準(zhǔn)同意的城市規(guī)劃有關(guān)文件執(zhí)行.