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南通市商品房銷售管理辦法、第一章 總則,第一條。為了規(guī)范商品房銷售行為 保障商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益、根據(jù) 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例、建設(shè)部。商品房銷售管理辦法 和.城市商品房預(yù)售管理辦法。等規(guī)定.結(jié)合本市實際.制定本辦法 第二條，本市行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售及商品房銷售管理適用本辦法。第三條.商品房銷售應(yīng)當(dāng)遵循合法 公平 自愿和誠實信用的原則,第四條。商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售，本辦法所稱商品房現(xiàn)售 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人.并由買受人支付房價款的行為，本辦法所稱商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人、并由買受人支付定金或者房價款的行為,第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房。也可以委托經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門備案的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房,第六條，南通市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)市區(qū)商品房的銷售管理工作，縣,市、人民政府房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)商品房的銷售管理工作 建設(shè)、價格.工商等相關(guān)部門按照職責(zé)分工、共同做好商品房的銷售管理工作。第二章、商品房銷售條件 第七條.預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件，一.已交付全部土地使用權(quán)出讓金。取得土地使用權(quán)證書，二.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證.三 按提供預(yù)售的商品房計算、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25。以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期.第八條.商品房預(yù)售實行許可制度、開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門申請預(yù)售許可。取得。商品房預(yù)售許可證 未取得,商品房預(yù)售許可證、的。不得進(jìn)行商品房預(yù)售.第九條.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售時 應(yīng)當(dāng)提交下列證件,復(fù)印件，及資料,一，商品房預(yù)售許可申請表，二 開發(fā)企業(yè)的。營業(yè)執(zhí)照.和資質(zhì)證書，三，土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證,四,投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資比例符合規(guī)定條件的證明、五,工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明，六,商品房預(yù)售方案.第十條 商品房預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容，一 項目基本概況.二,申請預(yù)售商品房情況.三.小區(qū)配套用房。包括物業(yè)服務(wù)用房 社區(qū)用房。情況,四.預(yù)售資金監(jiān)管,五 前期物業(yè)服務(wù).六,白蟻防治 七，預(yù)售行為承諾,八，開發(fā)企業(yè)自有保留權(quán)屬的房產(chǎn)、地面地下車位權(quán)屬,九，其他按規(guī)定需要明確的內(nèi)容,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售方案的相關(guān)信息予以公開披露,同時在售樓場所張貼公示 第十一條 現(xiàn)售商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件,一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。二 已交付全部土地使用權(quán)出讓金。取得國有土地使用權(quán)證書,三 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證.四.已通過竣工驗收。五、具有有資質(zhì)房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的房屋建筑面積測繪成果報告,六 供水 供熱、供電，燃?xì)?，通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件，七、房屋征收安置已經(jīng)落實、八.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實，九,法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件、第十二條。商品房現(xiàn)售實行備案管理制度.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向項目所在地房產(chǎn)行政主管部門辦理現(xiàn)售備案 并取得房產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的 商品房現(xiàn)售備案證明,第十三條、房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意或者不同意預(yù)售的答復(fù),同意預(yù)售的、應(yīng)當(dāng)核發(fā)，商品房預(yù)售許可證,不同意預(yù)售的.應(yīng)當(dāng)說明理由。第十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照，商品房預(yù)售許可證,或。商品房現(xiàn)售備案證明,載明的商品房坐落、位置,幢號，用途。建筑面積等進(jìn)行預(yù)，現(xiàn),售.第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時、應(yīng)當(dāng)在售樓現(xiàn)場醒目位置的墻面或固定展板設(shè)置公示欄。公示下列內(nèi)容。一。項目信息、二,企業(yè)信息，三。證照信息 四.房源價格信息 五.物業(yè)管理信息，六.銷售代理信息。七,合同信息。八.商品房面積信息.九、房源抵押信息。十.提示信息，十一、法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)公示的其他信息。第十六條。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房時。其抵押權(quán)的處理按照.中華人民共和國擔(dān)保法，城市房地產(chǎn)抵押管理辦法,的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得對已經(jīng)銷售的商品房設(shè)定抵押 第十七條。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)通過媒體向社會公布商品房的預(yù)售許可,現(xiàn)售備案等信息 并免費提供查詢服務(wù)。第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人、第十九條,建筑設(shè)計為獨立成套的房屋不得分割銷售。配套使用的房屋附屬設(shè)施,附屬設(shè)備 共用部位不得單獨分割銷售 第二十條,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)、向房產(chǎn)行政主管部門辦理商品房合同備案手續(xù).房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)該采用網(wǎng)上登記備案。第三章、商品房銷售廣告與買賣合同。第二十一條,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)符合 中華人民共和國廣告法.江蘇省廣告條例。房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實,合法，科學(xué)、準(zhǔn)確、不得欺騙和誤導(dǎo)公眾 第二十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,買受人有權(quán)要求在商品房買賣合同中載明。商品房銷售廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的。視為要約.商品房銷售廣告中應(yīng)載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱,商品房預(yù)售許可,現(xiàn)售備案等信息 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的 應(yīng)載明中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的名稱.第二十三條.商品房銷售時。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同.房產(chǎn)行政主管部門，工商行政管理部門應(yīng)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用.商品房買賣合同示范文本.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的自制格式合同中不得含有免除自身責(zé)任.加重對方責(zé)任,排除對方主要權(quán)利等侵害消費者合法權(quán)益的格式條款 商品房買賣當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致,可對商品房買賣合同示范文本的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充和明確,第二十四條。商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與該物業(yè)管理企業(yè)依法訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議.明確物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的事項等內(nèi)容，第二十五條，商品房銷售價格根據(jù)不同的性質(zhì)分別實行政府定價。政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。商品房銷售企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價制度和一價清制度，商品房銷售價外收費應(yīng)依法經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn),禁止擅自設(shè)置收費項目,本辦法所稱一價清制度.是指商品房銷售價格為商品房經(jīng)營者與購房者最終結(jié)算的合同成交價格,合同成交價格之外不得收取其他費用，第二十六條，商品房銷售時.發(fā)生建筑面積誤差、規(guī)劃和設(shè)計變更。延期交付。房屋權(quán)屬登記等問題 應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)買賣雙方訂立并已在房產(chǎn)行政主管部門備案的商品房買賣合同條款 享有權(quán)利。承擔(dān)責(zé)任，商品房買賣合同未載明的.買賣雙方可依據(jù)相關(guān)法律，法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行 第二十七條，不符合商品房銷售條件的、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房、不得以預(yù)約 認(rèn)購 定購等方式變相預(yù)售商品房、不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用 第二十八條.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶、由銀行代為收取預(yù)售款、商品房的全部房價款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶 專項用于工程建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可時、應(yīng)提供與開設(shè)資金賬戶的銀行機(jī)構(gòu)簽訂的商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議.第四章.商品房銷售代理。第二十九條。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房,受托的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立取得工商營業(yè)執(zhí)照，并經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門備案的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介服務(wù)機(jī)構(gòu)出具委托書。并與受托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同。委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限.委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利。義務(wù) 第三十條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書.受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件。權(quán)屬不清,質(zhì)量不合格的商品房,不得超越代理期限和代理權(quán)限進(jìn)行商品房銷售 第三十一條，受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時 應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況.不得夸大宣傳或虛假宣傳.第三十二條，受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時。應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義與買受人訂立合同，不得超越經(jīng)營范圍以自己名義分別與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人訂立商品房買賣合同.從中謀取市場差價利益.第五章.商品房交付.第三十三條.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定 將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人，未能按期交付的.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因、需延期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人，妥善處理,第三十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的.應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量,設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的,實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致、第三十五條,銷售商品住宅時 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù).商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定,以下簡稱.規(guī)定、向買受人提供、住宅質(zhì)量保證書 住宅使用說明書。第三十六條.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定、保修期從交付之日起計算,商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期,存續(xù)期少于 規(guī)定、中確定的最低保修期限的、保修期不得低于 規(guī)定。中確定的最低保修期限，非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù) 并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任 第三十七條,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪 測繪成果報房產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)。將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房產(chǎn)行政主管部門，預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)、買受人應(yīng)當(dāng)依法到房產(chǎn)行政主管部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件,由于開發(fā)企業(yè)的原因，買受人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的 除開發(fā)企業(yè)和買受人有特殊約定外、開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任、第三十八條 商品房交付使用后。買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗，經(jīng)核驗 確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的。買受人有權(quán)退房.給買受人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任.第六章.罰則及附則，第三十九條.對違反本辦法規(guī)定的行為。依照國務(wù)院，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例、江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例、建設(shè)部.商品房銷售管理辦法。和，城市商品房預(yù)售管理辦法,等規(guī)定予以處罰 第四十條、國家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守。濫用職權(quán)、徇私舞弊、依法給予行政處分。構(gòu)成犯罪的 依法追究刑事責(zé)任.第四十一條.本辦法自2015年6月1日起施行,