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鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施辦法.第一章?？倓t第一條，為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,營造良好的居住和工作環(huán)境 促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)、根據(jù) 中華人民共和國物權(quán)法。國務(wù)院.物業(yè)管理?xiàng)l例，和,江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例，等法律。法規(guī)、結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法,第二條.本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用，維護(hù).服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)管理、是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物.構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù).管理 維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)、第三條 物業(yè)管理工作實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制、各轄市.區(qū)人民政府,鎮(zhèn)江新區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、一.將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系。制定、落實(shí)扶持政策,二、明確物業(yè)管理行政主管部門、各街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、三。建立由物業(yè)管理行政主管部門.街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府 和規(guī)劃、城市管理.公安.物價(jià),質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督.環(huán)境保護(hù)。工商等部門參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題,牽頭組織有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法,違規(guī)行為開展集中整治 四、健全由物業(yè)管理行政主管部門,街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府?；鶎尤嗣裾{(diào)解委員會(huì)等組成的物業(yè)管理糾紛處理機(jī)制,協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中發(fā)生的各類矛盾和糾紛、五。建立物業(yè)服務(wù)應(yīng)急管理機(jī)制和長效管理機(jī)制.六.對(duì)舊住宅區(qū)配套設(shè)施不全的、有計(jì)劃地組織綜合整治.提升配套水平、逐步實(shí)施物業(yè)管理 第四條,市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作 一。研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃 行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)配套政策和示范文本等,二.指導(dǎo).監(jiān)督轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門相關(guān)工作、三、建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信體系。制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息管理辦法。四，依法查處違反物業(yè)管理法律.法規(guī)的行為,第五條、轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作.一、負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)，物業(yè)承接查驗(yàn)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的指導(dǎo)監(jiān)督 二,指導(dǎo)和配合街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府.做好業(yè)主自治組織籌建 換屆及日常工作的監(jiān)督、三.負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管及信用信息核查管理工作.四 指導(dǎo)和協(xié)調(diào)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作 五，依法查處違反物業(yè)管理法律,法規(guī)的行為.第六條，街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府。具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作，一、建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) 公開投訴電話.辦公地址。二、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理。社區(qū)服務(wù)的關(guān)系.三,建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制、接受和處理群眾的投訴和糾紛，指導(dǎo)社區(qū)居.村.民委員會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)等組織及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛,四 制定物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 落實(shí)物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制.五,負(fù)責(zé)業(yè)主自治組織的籌建、換屆等相關(guān)工作、指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主自治組織的日常工作。建立業(yè)主自治組織檔案，六，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系,第七條,規(guī)劃 城市管理。公安,物價(jià).質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督 環(huán)境保護(hù)，民防 工商等有關(guān)部門。按照各自職責(zé) 負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作.第八條,市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理,強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)督。積極調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議 規(guī)范從業(yè)行為、促進(jìn)誠信經(jīng)營.加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn),提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益 第二章,物業(yè)管理區(qū)域。第九條、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則,綜合考慮規(guī)劃條件 建筑物規(guī)模，共用設(shè)施設(shè)備，業(yè)主人數(shù)，自然界限。社區(qū)布局。社區(qū)建設(shè)等因素確定.建設(shè)單位在向規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查時(shí).應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分,規(guī)劃行政主管部門在審查時(shí).應(yīng)當(dāng)聽取轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍,結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備，社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域,新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分遵循以下規(guī)定.一，同一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地上,地下建筑物及其構(gòu)筑物和共用設(shè)施設(shè)備。相關(guān)場(chǎng)地 應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域.二 住宅物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的非住宅物業(yè)與住宅物業(yè)、應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,三.分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上建設(shè)單位共同開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,四,其他可以劃分物業(yè)管理區(qū)域的情形 上述情形中。配套設(shè)施設(shè)備能夠分割 獨(dú)立使用并符合規(guī)劃建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案要求且能夠區(qū)分建筑物所有權(quán)的,可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域、但規(guī)劃行政主管部門有明確要求的除外.第十一條,新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分是物業(yè)管理方案的重要組成部分，建設(shè)單位在辦理商品房預(yù),銷、售許可證前,應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向轄市，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案 并提交以下材料.一、物業(yè)管理區(qū)域檔案登記表，二、立項(xiàng)批文 三 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 四，土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件、五、規(guī)劃條件書和規(guī)劃總平面圖,六,其他相關(guān)材料，轄市，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全.符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案、并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明的相關(guān)內(nèi)容在商品房買賣合同中明示，第十二條.新建物業(yè)出售前,經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)調(diào)整原有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、原物業(yè)管理區(qū)域劃分不符合本辦法第九條 第十條的，應(yīng)當(dāng)重新劃分物業(yè)管理區(qū)域 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋已經(jīng)預(yù)，銷 售的 建設(shè)單位調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)規(guī)劃行政主管部門審核前。應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)買受人意見，重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后，由建設(shè)單位向轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新備案，已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案,已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的.由轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府。征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域劃分前應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主進(jìn)行公示、第十三條,轄市.區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案、物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置 四至界限，建筑物總面積,專有部分?jǐn)?shù)量，業(yè)主共有部分主要情況,建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)，第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 第十四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約 含臨時(shí)管理規(guī)約 下同.行使權(quán)利,自覺履行法定和約定的義務(wù) 第十五條,業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利。一 按照物業(yè)服務(wù)合同、含前期物業(yè)服務(wù)合同、的約定。接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù).二、按程序提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議，三。提出制定和修改管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議，四.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)、并在選舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí) 享有被選舉權(quán),五、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，六。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 含前期物業(yè)服務(wù)合同，七.對(duì)物業(yè)共用部分，共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)、八。監(jiān)督物業(yè)共用部分。共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金.以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金 的管理和使用、九。認(rèn)為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益的。有權(quán)依法向人民法院提起訴訟.十、法律。法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利、第十六條。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中.履行下列義務(wù)、一 遵守管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則.不得損害公共利益和他人合法權(quán)益，二，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用及公共秩序.公共安全，環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。三，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。四 按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金.五。遵守物業(yè)服務(wù)合同，含前期物業(yè)服務(wù)合同 的相關(guān)約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 公共水電費(fèi)，含電梯運(yùn)行電費(fèi)。下同,等費(fèi)用,六，法律。法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)、第十七條.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意 決定不成立業(yè)主大會(huì)的 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 業(yè)主戶數(shù)超過300戶的、可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 業(yè)主代表由業(yè)主大會(huì)籌備組以幢.單元 樓層等為單位推薦出1至5名候選人，經(jīng)相關(guān)業(yè)主選舉產(chǎn)生,參加業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主代表大會(huì)7日前,就會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主意見、業(yè)主代表的任期與當(dāng)屆的業(yè)主委員會(huì)任期相同。第十八條 符合下列條件之一的 應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì),會(huì)議。一 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50、以上的.二。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到50，以上的，第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合業(yè)主大會(huì)成立條件的.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府.的要求,報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料、一、物業(yè)管理區(qū)域備案證明，二.房屋及建筑物面積清冊(cè).三，業(yè)主名冊(cè),四。建筑規(guī)劃總平面圖,五,交付使用共用設(shè)施設(shè)備的清單及證明。六 物業(yè)服務(wù)用房配置證明 七,其他有關(guān)的文件資料、第二十條。符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組、籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的費(fèi)用、根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模，業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定,由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位在報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需文件資料時(shí)。應(yīng)當(dāng)和街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府 商定籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用.并將籌備費(fèi)用一次性交至街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、代管。街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府 應(yīng)當(dāng)將籌備費(fèi)用單獨(dú)列賬.獨(dú)立核算。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后、籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備費(fèi)用的使用情況向全體業(yè)主公布。接受全體業(yè)主的監(jiān)督、第二十一條.首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位。街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府。社區(qū)居、村 民委員會(huì)等派員組成、籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府.組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。其他成員應(yīng)當(dāng)由其所在單位出具書面委托書.籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人的單數(shù) 其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的60、籌備組組長由街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府。代表擔(dān)任,籌備組中業(yè)主代表的推薦辦法由街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府，確定。并向全體業(yè)主公布，籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)、將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的.由街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府。協(xié)調(diào)解決,籌備組正式開展工作前 轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府，對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)培訓(xùn).第二十二條,籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)完成下列籌備工作 并組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，一.確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間，地點(diǎn)和內(nèi)容、二,擬定管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案，三.確定業(yè)主身份。含業(yè)主姓名及所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù),監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)由街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府.派員擔(dān)任、四.擬定首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件，名單和選舉辦法 五。依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方案 表決規(guī)則。六 召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作.對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容.籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告 并書面通知全體業(yè)主、公告時(shí)間不少于7日,業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的、應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見.籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù),業(yè)主大會(huì)成立后.籌備組自動(dòng)解散，籌備組未在90日內(nèi)完成前款所述籌備工作的 由街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府.書面公告籌備組解散、籌備階段發(fā)生訴訟。復(fù)議。或者對(duì)籌備組成員有異議的,訴訟,復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi),第二十三條。業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng) 并履行相關(guān)職責(zé)。一。制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則.二,選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員。監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作,聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告.改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。三。制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案.四,選聘 續(xù)聘。解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。審議和批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同.五。依法決定專項(xiàng)維修資金籌集.使用,管理事項(xiàng)并監(jiān)督實(shí)施。六、決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)籌集方式并監(jiān)督使用 七。改建。重建建筑物及其附屬設(shè)施 八。改變共用部分的用途.九。制定 修改共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配。使用方案.十.法律，法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。第二十四條.業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開 每年不少于一次，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議.一，經(jīng)專有部分占建筑物總面積20。以上且占總?cè)藬?shù)20。以上業(yè)主提議的.二，發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的 三,業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況,召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主、召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知社區(qū)居,村、民委員會(huì)，社區(qū)居.村，民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo) 監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄 并妥善保存,第二十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式。也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加 采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主.無法送達(dá)的 應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告.凡需投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名。具體表決方式應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定,鼓勵(lì)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開展業(yè)主自治活動(dòng).業(yè)主大會(huì)會(huì)議.業(yè)主小組議事可以采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息，電子郵件，APP平臺(tái)等方式實(shí)行實(shí)名制表決、第二十六條.業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)、在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益 履行下列職責(zé)。一，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議 二,召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議 報(bào)告物業(yè)管理狀況以及業(yè)主委員會(huì)的工作情況.三 草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則及修改方案、提交業(yè)主大會(huì)表決。四 與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,五,草擬共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配方案，提交業(yè)主大會(huì)表決.六，督促業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 公共水電費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用 七.草擬專項(xiàng)維修資金使用,續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會(huì)表決,八.草擬改建 重建建筑物及其附屬設(shè)施方案.提交業(yè)主大會(huì)表決。九，督促業(yè)主,物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約及其他有關(guān)規(guī)章制度,十。及時(shí)將業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定和決議向全體業(yè)主公布、并負(fù)責(zé)執(zhí)行和組織實(shí)施、十一,聽取業(yè)主.物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理的意見和建議、監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同.十二 接受街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府.社區(qū)居，村.民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督.并積極配合做好社區(qū)管理工作。協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛，十三.法律。法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),第二十七條。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任期制,每屆任期3至5年 委員可以連選連任，業(yè)主委員會(huì)由5至11人的單數(shù)委員組成 具體人數(shù) 任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定、業(yè)主委員會(huì)主任.副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生,業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定 業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的,未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)過半數(shù)的候選人.可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員.并在業(yè)主委員會(huì)委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ),候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定、但最多不得超過業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的50 候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議.不具有表決權(quán).第二十八條。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列材料到街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府、備案 并向轄市，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案、一。業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表。二.業(yè)主委員會(huì)委員名單、含委員基本情況和分工情況、三,業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，四，業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。五。其他應(yīng)當(dāng)提供的材料 街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府、和轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具書面?zhèn)浒缸C明 備案材料不齊全的.街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府 應(yīng)當(dāng)書面告知須補(bǔ)齊的材料、備案材料齊全但存在爭(zhēng)議的 街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府、可以暫不出具備案證明、但應(yīng)當(dāng)書面說明暫不予備案的理由、業(yè)主委員會(huì)違反法律 法規(guī)以虛假資料取得備案的。轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)撤銷備案。并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告.業(yè)主委員會(huì)在轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)后.持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)注當(dāng)選屆數(shù)及任期,業(yè)主大會(huì)印章由社區(qū)居、村，民委員會(huì)代為保管、業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定、在社區(qū)居,村，民委員會(huì)監(jiān)督下使用、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)印章管理規(guī)定 并指定專人保管印章 業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)在其職責(zé)范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定使用、第二十九條、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共用部分.共用設(shè)施設(shè)備收益中列支.也可以由全體業(yè)主分?jǐn)?具體經(jīng)費(fèi)額度由業(yè)主委員會(huì)提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過后執(zhí)行.業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由社區(qū)居。村、民委員會(huì)代為保管 社區(qū)居,村,民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬。專戶存儲(chǔ),監(jiān)督使用。業(yè)主委員會(huì)每半年應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布業(yè)主大會(huì).業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況 接受全體業(yè)主的監(jiān)督、業(yè)主委員會(huì)的委員可以獲得一定數(shù)額的津貼.津貼來源在業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)中列支。津貼標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定后在業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則中確定,業(yè)主委員會(huì)委員不得接受本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的津貼。第三十條。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議、應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持.主任因故不能履行職責(zé).可以委托副主任召集、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席 作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意 業(yè)主委員會(huì)委員不得委托代理人參加會(huì)議 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開7日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程、聽取業(yè)主的意見和建議，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔,業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定。應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn) 并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告 第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主代表有下列情形之一的,由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20。以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員或者代表資格.一.以書面方式提出辭職請(qǐng)求的 二 不履行委員、業(yè)主代表職責(zé)的,三。利用委員、代表資格謀取私利或者本人，配偶及其直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的，四，不遵守管理規(guī)約。拒不履行業(yè)主義務(wù)的 五.侵害他人合法權(quán)益的，六。有不良信用記錄的、七 因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員,業(yè)主代表的。第三十二條,業(yè)主委員會(huì)委員,業(yè)主代表因本辦法第三十一條情形資格終止的。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、公告時(shí)間不少于7日，業(yè)主委員會(huì)委員.業(yè)主代表出現(xiàn)空缺時(shí) 應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足.業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí),應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議 重新選舉新一屆業(yè)主委員會(huì),業(yè)主委員會(huì)委員因客觀原因集體辭職或者委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前、由社區(qū)居。村.民委員會(huì)在街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府、的指導(dǎo)和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)、業(yè)主委員會(huì)委員.業(yè)主代表資格終止的。應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)檔案資料、財(cái)物，印章等在街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府、和社區(qū)居。村。委會(huì)的監(jiān)督下移交給業(yè)主委員會(huì).拒不移交的.其他業(yè)主委員會(huì)委員，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以向公安派出所提出協(xié)助移交,公安派出所應(yīng)當(dāng)予以配合,第三十三條.業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府,業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉，逾期仍不組織的.可以由街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府、參照本辦法第二十一條,第二十二條。組織選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)、原業(yè)主委員會(huì)委員怠于或者阻撓換屆選舉的、不再列入新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi) 將其保管的有關(guān)檔案資料，財(cái)物.印章等在街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府，和社區(qū)居 村.委會(huì)的監(jiān)督下移交新一屆業(yè)主委員會(huì)、拒不移交的。新一屆業(yè)主委員會(huì)可以向公安派出所提出協(xié)助移交.公安派出所應(yīng)當(dāng)予以配合 第三十四條.管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用.維護(hù) 管理 業(yè)主的共同利益 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德。不得違反法律，法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益，業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律，法規(guī)的、轄市.區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府 應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定 并通告全體業(yè)主 第三十五條。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi) 備案內(nèi)容發(fā)生變更的、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)同時(shí)將變更情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,第三十六條、住宅小區(qū)有下列情形之一的 可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé).一,不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的，二、具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立.經(jīng)轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府、指導(dǎo)后仍不能成立的,第三十七條、物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府。社區(qū)居 村、民委員會(huì)，社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu).建設(shè)單位。業(yè)主代表等組成、物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦,也可以由社區(qū)居 村、民委員會(huì)推薦。業(yè)主代表最終由街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府,確定、物業(yè)管理委員會(huì)其他成員應(yīng)當(dāng)由其所在單位出具書面委托、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。協(xié)調(diào)解決、物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人的單數(shù)。其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于總?cè)藬?shù)的60、物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府,代表擔(dān)任 街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府、應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會(huì)的成員名單、物業(yè)管理委員會(huì)議事規(guī)則等內(nèi)容、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示 物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)持下列材料到轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案,一，物業(yè)管理委員會(huì)備案申請(qǐng)表.二。物業(yè)管理委員會(huì)成員的身份證明.含委員基本情況和分工情況,三.管理規(guī)約.物業(yè)管理委員會(huì)議事規(guī)則。四.其他應(yīng)當(dāng)提供的材料.轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全 符合要求的,應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具書面?zhèn)浒缸C明。物業(yè)管理委員會(huì)辦理備案手續(xù)后,持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章，第三十八條 物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定、應(yīng)當(dāng)就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行公示、公示時(shí)間不少于7個(gè)工作日 業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的.應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面形式向物業(yè)管理委員會(huì)提出意見，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予書面答復(fù).物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同期限一般不得超過3年 街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府 對(duì)能夠召開業(yè)主大會(huì)的、應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)備案之日起停止其職責(zé) 并在10日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù).第三十九條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的,可以以幢,單元為單位成立業(yè)主小組、業(yè)主小組由該幢 單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)、一,推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議、二.決定本幢,單元范圍內(nèi)住宅共用部分 共用設(shè)施設(shè)備的維修,養(yǎng)護(hù).更新和改造、三。決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng) 業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持、業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定。不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定、并在作出決定后7日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主小組履行職責(zé)的程序。參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行 第四十條.業(yè)主大會(huì)籌備組中的業(yè)主代表,業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表,業(yè)主委員會(huì)的委員，物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主代表由熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)。具有一定組織能力、具備必要的工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任,最高任職年齡可在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定，業(yè)主有下列情形 不得擔(dān)任上述職務(wù)、已擔(dān)任上述職務(wù)的 應(yīng)當(dāng)終止其職務(wù)并予以公示、一，因物業(yè)轉(zhuǎn)讓。滅失等原因不再具備業(yè)主資格的、二.喪失民事行為能力的 三,依法被限制人身自由的,四 有損壞房屋承重結(jié)構(gòu).違法搭建。破壞房屋外貌 擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)行為的,五 未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 公共水電費(fèi),汽車停放費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用的.六.違法出租房屋的 七,非法接受 索取建設(shè)單位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的。八 其他違反法律。法規(guī)，管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等不宜擔(dān)任的情形.第四章 前期物業(yè)管理 第四十一條，新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理,鼓勵(lì)銷售后形成多個(gè)業(yè)主的非住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的、前期物業(yè)服務(wù)合同終止 第四十二條,住宅物業(yè)的建設(shè)單位 應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬平方米的、經(jīng)轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)?？梢圆捎脜f(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè).建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)及物業(yè)承接查驗(yàn)所需費(fèi)用。費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)及支付方式由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、配套設(shè)施等因素協(xié)商確定，物業(yè)管理開辦費(fèi)用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn) 所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用、應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確載明,物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用.由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。第四十三條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前.提交以下材料報(bào)轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案,一，建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照。二 物業(yè)管理區(qū)域的備案證明。擬當(dāng)期預(yù)銷售樓宇的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證。三,招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書，四，招標(biāo)文件，五.招標(biāo)代理委托合同，適用委托機(jī)構(gòu)代理 六,法律,法規(guī)規(guī)定的其他材料、轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律，法規(guī)規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令建設(shè)單位改正,第四十四條。建設(shè)單位在招投標(biāo)結(jié)束后。應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明,建設(shè)單位向中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè).并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)。提交以下材料向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案 一。開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程 二.確定中標(biāo)人的方式及理由.三.評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告，四、中標(biāo)人的投標(biāo)文件,轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全.符合要求的,應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案 并出具中標(biāo)備案通知書,第四十五條、前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門,價(jià)格行政主管部門備案 轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門,價(jià)格行政主管部門對(duì)于提交材料齊全.符合要求的。應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案。并出具備案通知書 第四十六條，前期物業(yè)服務(wù)期間.建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除前期物業(yè)服務(wù)合同的 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示 并通過招投標(biāo)方式另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及價(jià)格行政主管部門重新辦理備案手續(xù)，第四十七條.建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議 對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定.前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的。由建設(shè)單位承擔(dān)、已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同，符合竣工驗(yàn)收條件、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 公共水電費(fèi)等費(fèi)用,第四十八條、新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi).建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積4,的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。其中,2、5,為辦公用房.1.5,為經(jīng)營用房.低于100平方米的按照100平方米配置，并無償移交.物業(yè)服務(wù)用房中用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定.一般按照建筑面積20至40平方米配置,物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主.集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積3、增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足、第四十九條、物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明,物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修,具備獨(dú)立。正常使用功能.相對(duì)集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道,物業(yè)服務(wù)用房建造的基本標(biāo)準(zhǔn).應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)工程質(zhì)量和安全的要求.內(nèi)墻應(yīng)當(dāng)刷涂料 頂棚吊頂或者刷涂料，地面鋪瓷磚。衛(wèi)生間墻地面鋪貼瓷磚,安裝衛(wèi)生潔具、具有上下水，供電等正常使用功能.住宅小區(qū)內(nèi)配置通訊 有線電視，網(wǎng)絡(luò)寬帶等設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)用房?jī)?nèi)預(yù)留端口 具備正常使用功能 不得將電梯井,管道井。樓梯間。垃圾道 變電室、設(shè)備間,公共門廳 過道、車棚、車庫。室內(nèi)層高不足2。2米的房屋計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積，物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e.建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請(qǐng)登記 物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押,第五十條.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)。應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用,客觀公正，權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的原則、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)20日前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，一?？⒐た偲矫鎴D、單體建筑.結(jié)構(gòu) 設(shè)備竣工圖 配套設(shè)施 地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料.二、共用設(shè)施設(shè)備的安裝。使用和維護(hù)。保養(yǎng)等技術(shù)資料、三,物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件、四、物業(yè)管理所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限、最長不超過10日 承接查驗(yàn)后.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題.解決方法及其時(shí)限.雙方權(quán)利義務(wù).違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定.物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。第五十一條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)、一.臨時(shí)管理規(guī)約,二，物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，三。建設(shè)單位移交資料清單。四 查驗(yàn)記錄 五。交接記錄.六.其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全,符合要求的,應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案、并出具備案證明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況及備案證明，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第五十二條。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件.資料和記錄建立檔案。并妥善保管,物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有、前期物業(yè)服務(wù)合同終止.業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi),在業(yè)主委員會(huì)和街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府.的監(jiān)督確認(rèn)下、向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案?；蛘呦驑I(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理委員會(huì)移交。第五章.物業(yè)服務(wù)。第五十三條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。并按照資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)項(xiàng)目,外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的 應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案 第五十四條,業(yè)主大會(huì)成立后。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的.按照前期物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案 選聘方案包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，管理實(shí)績(jī)要求，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等相關(guān)內(nèi)容、選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過后 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者實(shí)施自行管理的、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，第五十五條,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),含人員配置。服務(wù)費(fèi)用.雙方的權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)維修資金的管理與使用，物業(yè)管理用房。合同期限。違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表決證明報(bào)轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府.備案。第五十六條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示.業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人發(fā)生更換的.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府,第五十七條。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定。落實(shí)安全防范措施.做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作.物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的門衛(wèi) 巡邏、秩序維護(hù)等服務(wù)均屬保安服務(wù)行為.相關(guān)保安人員及保安服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合國家保安服務(wù)管理的有關(guān)規(guī)定，依法接受公安機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安服務(wù)管理具體辦法由公安部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門另行制定.第五十八條。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)等費(fèi)用、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的。從其約定 業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任，業(yè)主在約定相關(guān)事項(xiàng)時(shí)、應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知物業(yè)使用人。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)在房屋轉(zhuǎn)讓合同中載明物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn).繳費(fèi)結(jié)算情況等、業(yè)主。物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的.業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納.逾期不交納的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳.向人民法院提起訴訟 業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及管理規(guī)約等行為.經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的、按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人征信系統(tǒng)。第五十九條，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),遵循合理 公開，服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主大會(huì)成立后 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定、非普通住宅和非住宅.滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定,實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的。價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門.綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本 最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況.制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度,并向社會(huì)公布.價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估 并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整.物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的.其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定，第六十條。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實(shí)公示,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況,公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示，每年公示不少于一次，公共水電費(fèi)等物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的費(fèi)用，按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)?沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的共用場(chǎng)地,共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的公共水電費(fèi)等費(fèi)用分?jǐn)偳闆r提出異議的.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù) 建設(shè)單位在新建住宅建設(shè)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)幢,單元范圍內(nèi)業(yè)主使用的電梯、水泵等共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的計(jì)量器具,便于公共水電費(fèi)等費(fèi)用的計(jì)量與分?jǐn)?第六十一條。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi).供水，供電。供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用、不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失.最終用戶是指接受供水。供電，供氣等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用、但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取代辦手續(xù)費(fèi)，第六十二條.專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的,雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議.明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式.業(yè)主或物業(yè)使用人未按約定交納公共水電費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納、逾期不交納的 專業(yè)經(jīng)營單位可以會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法追繳，專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和涉及公共安全的服務(wù)、第六十三條、業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)、被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)。應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序.但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外 業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi).退出物業(yè)管理區(qū)域.并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù) 一 移交占用的物業(yè)共用部分.由前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)，二,移交本辦法第五十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料，三,移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用 維護(hù)，保養(yǎng)，定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料、運(yùn)行.維護(hù)。保養(yǎng)記錄,四.移交結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付，代付的相關(guān)費(fèi)用資料,五.法律 法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng) 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿。業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的.原合同權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的,應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面告知另一方當(dāng)事人和轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門,街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府.并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告 第六十四條 轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府 應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管 被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,對(duì)業(yè)主大會(huì)的決定有異議等為由拒絕辦理交接 被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的。轄市.區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出。業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管.物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止物業(yè)服務(wù)合同的、在未落實(shí)物業(yè)管理期間,由街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)施臨時(shí)管理,臨時(shí)管理期間的服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).參照市,轄市價(jià)格及物業(yè)管理行政主管部門普通住宅物業(yè)公共服務(wù)最低等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及對(duì)應(yīng)的公共服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行 第六十五條 單體物業(yè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬平方米的.經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定、在街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府,的監(jiān)督指導(dǎo)下 業(yè)主可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理,業(yè)主自行管理的、應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定。一。自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 管理人。二、自行管理的內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限.三.聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案、四、其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容，電梯,消防，監(jiān)控安防等涉及人身，財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理.應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù),業(yè)主大會(huì)決定委托第三方進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和審計(jì)的。自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者管理人應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi) 物業(yè)經(jīng)營性收益等費(fèi)用進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和審計(jì)。相關(guān)財(cái)務(wù)賬目應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示 每年不少于一次、第六章.物業(yè)的使用與維護(hù).第六十六條。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù) 應(yīng)當(dāng)遵守法律。法規(guī) 管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定 不得損害公共利益和他人合法權(quán)益、第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要,其歸屬由當(dāng)事人通過出售。附贈(zèng)或者出租等方式約定，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求、按照規(guī)劃行政主管部門確定的車位 車庫指標(biāo)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示當(dāng)期售租方案 在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位 車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人、但租賃期限不得超過6個(gè)月.第六十八條、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的,應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放.人防工程停車位于2013年5月1日前出租的、所在地民防行政主管部門協(xié)調(diào)使用管理單位規(guī)范承租行為,明確維護(hù)管理責(zé)任 自2013年5月1日起、人防工程停車位出租的租賃期限不得超過3年.不得將停車位出售、附贈(zèng)。人民防空工程平時(shí)用作停車位的,其停放費(fèi),租金的收取及支出 使用管理等相關(guān)規(guī)定，由民防行政主管部門會(huì)同價(jià)格.物業(yè)管理等行政主管部門另行制定、第六十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)住宅裝飾裝修的 應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人以及裝飾裝修服務(wù)單位 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)。并會(huì)同裝飾裝修服務(wù)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的,需要提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案和城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的審定意見.并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督和管理 業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修服務(wù)單位拒不辦理登記。批準(zhǔn)手續(xù)的、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約.禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí).業(yè)主或者物業(yè)使用人,裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙 第七十條。住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)、將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶,在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位先行交存住宅專項(xiàng)維修資金，住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有.專項(xiàng)用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分,共用設(shè)施設(shè)備的維修 更新和改造、不得挪作他用 第七十一條 發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對(duì)住宅物業(yè)共用部分。共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修，更新和改造 相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案,經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置 一、屋面，外墻防水損壞造成滲漏的。二,電梯。消防設(shè)施設(shè)備故障危及人身安全的、三、公共護(hù)，圍.欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的,四，二次供水水泵運(yùn)行中斷的，但由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修.養(yǎng)護(hù)的除外，五、樓頂,樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的，六，專用排水設(shè)施因坍塌 堵塞.爆裂等造成功能障礙。危及人身,財(cái)產(chǎn)安全的、七 其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形、應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計(jì)并向業(yè)主公示后.從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄?其中涉及已售公有住房的、從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支 應(yīng)急維修的具體使用辦法另行制定，第七十二條,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為，一,擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途,二 損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu) 主體結(jié)構(gòu).三、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、四,損壞或者擅自占用.改建物業(yè)共用部分.損壞或者擅自占用.移裝共用設(shè)施設(shè)備.五.存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品、六、制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音，振動(dòng)或者影響鄰居采光。通風(fēng)。七.任意棄置垃圾。排放污水，拋擲雜物和露天焚燒。八，侵占綠地。毀壞綠化和綠化設(shè)施,九.擅自擺攤設(shè)點(diǎn).占道經(jīng)營,十,無序停放車輛,堵塞消防通道。阻礙主要交通道路.十一，破壞或者擅自改變房屋外觀 十二，擅自在建筑物.構(gòu)筑物上懸掛、張貼,涂寫.刻畫、十三.法律,法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為，有前款所列行為之一的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止,勸阻,制止無效的、應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門、有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理,業(yè)主 物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟、業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為.可以依法向人民法院提起訴訟，第七章，法律責(zé)任，第七十三條.違反本辦法規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)行政管理部門實(shí)施行政處罰的 依照有關(guān)法律，法規(guī).規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行.第七十四條，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)。公安。城市管理 物價(jià)，環(huán)境保護(hù),規(guī)劃.民防,工商、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等行政管理部門 應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序.治安消防。環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用,車位車庫.綠地綠化，特種設(shè)備等方面的監(jiān)督管理.建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名，聯(lián)系方式。相關(guān)行政主管部門依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為 一，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu),主體結(jié)構(gòu)、擅自占用。挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路 場(chǎng)地。損害業(yè)主共同利益，擅自利用物業(yè)共用部分.共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營等違法違規(guī)行為,二、公安部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全,公共秩序的違法違規(guī)行為，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)養(yǎng)犬、妨礙交通 堵塞消防通道.妨礙消防設(shè)施使用等行為依法處理.對(duì)小區(qū)內(nèi)承租人進(jìn)行登記管理。三、城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政.綠化。市容環(huán)境衛(wèi)生等方面的監(jiān)督檢查 依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物,構(gòu)筑物.任意棄置垃圾,排放污水。拋擲雜物和露天焚燒、侵占綠地。毀壞綠化和綠化設(shè)施 擅自擺攤設(shè)點(diǎn)。占道經(jīng)營 擅自在建筑物.構(gòu)筑物上懸掛,張貼，涂寫、刻畫 飼養(yǎng)家禽家畜等違法違規(guī)行為,四，價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督檢查.依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)項(xiàng)目。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r以及其他價(jià)格違法違規(guī)行為,五，環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排放水污染物、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查,依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)造成噪聲。油煙污染等違法違規(guī)行為,六、規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)行為的監(jiān)督檢查，依法查處擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途、破壞或者擅自改變房屋外觀等違法違規(guī)行為、七,民防行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)使用人防工程設(shè)施行為的監(jiān)督檢查 依法查處未按規(guī)定維護(hù)管理防空地下室，改變防空地下室主體結(jié)構(gòu).拆除人防設(shè)施設(shè)備及危害防空地下室安全和使用效能等違法違規(guī)行為、八,工商行政主管部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法廣告。無照經(jīng)營和擅自變更經(jīng)營 辦公，場(chǎng)所等違法違規(guī)行為。九,質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備安全運(yùn)行的監(jiān)督檢查。依法查處各類特種設(shè)備安裝 改造,維修和使用中的違法違規(guī)行為,第七十五條 各轄市，區(qū)人民政府,鎮(zhèn)江新區(qū)管委會(huì)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府.以及其他有關(guān)主管部門的工作人員濫用職權(quán),玩忽職守。徇私舞弊。尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分.構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任.第八章 附則 第七十六條，本辦法所稱住宅共用部分.是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體.柱.梁、樓板，屋頂以及戶外的墻面。門廳,樓梯間、走廊通道等，本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備、是指根據(jù)法律 法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備、一般包括電梯 天線，照明.消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地，道路。路燈 溝渠、池,井,非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫,公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等.本辦法規(guī)定的面積和人數(shù).按照下列方式計(jì)算 一.專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算、尚未進(jìn)行登記的.暫時(shí)按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算，尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的.暫時(shí)按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算、建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。二、業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算。一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算?？?cè)藬?shù) 按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算.第七十七條.本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)解釋。第七十八條、本辦法自2017年3月1日起施行、鎮(zhèn)江市人民政府印發(fā)的.鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則。鎮(zhèn)政發(fā).2007 50號(hào)，同時(shí)廢止,