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鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施辦法、第一章.總則第一條.為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益.營造良好的居住和工作環(huán)境,促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè).根據(jù)、中華人民共和國物權(quán)法.國務(wù)院，物業(yè)管理?xiàng)l例,和 江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例.等法律.法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際。制定本辦法,第二條、本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用 維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動、本辦法所稱物業(yè)管理。是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物。構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修 養(yǎng)護(hù),管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動.第三條。物業(yè)管理工作實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制.各轄市。區(qū)人民政府.鎮(zhèn)江新區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo) 一。將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系。制定，落實(shí)扶持政策、二。明確物業(yè)管理行政主管部門,各街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府,物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，三.建立由物業(yè)管理行政主管部門,街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府 和規(guī)劃,城市管理、公安，物價(jià).質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督,環(huán)境保護(hù)。工商等部門參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度.協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題.牽頭組織有關(guān)部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法，違規(guī)行為開展集中整治，四。健全由物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府.基層人民調(diào)解委員會等組成的物業(yè)管理糾紛處理機(jī)制.協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中發(fā)生的各類矛盾和糾紛，五,建立物業(yè)服務(wù)應(yīng)急管理機(jī)制和長效管理機(jī)制，六、對舊住宅區(qū)配套設(shè)施不全的。有計(jì)劃地組織綜合整治、提升配套水平。逐步實(shí)施物業(yè)管理，第四條.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，一 研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),相關(guān)配套政策和示范文本等.二。指導(dǎo).監(jiān)督轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門相關(guān)工作 三,建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信體系 制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息管理辦法 四、依法查處違反物業(yè)管理法律,法規(guī)的行為,第五條。轄市，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作.一、負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的指導(dǎo)監(jiān)督,二,指導(dǎo)和配合街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府.做好業(yè)主自治組織籌建。換屆及日常工作的監(jiān)督、三，負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管及信用信息核查管理工作。四。指導(dǎo)和協(xié)調(diào)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作、五,依法查處違反物業(yè)管理法律 法規(guī)的行為，第六條 街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府。具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作.一，建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) 公開投訴電話。辦公地址、二,負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系 三.建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制.接受和處理群眾的投訴和糾紛.指導(dǎo)社區(qū)居,村。民委員會.人民調(diào)解委員會等組織及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛 四。制定物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，落實(shí)物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制.五，負(fù)責(zé)業(yè)主自治組織的籌建，換屆等相關(guān)工作.指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主自治組織的日常工作,建立業(yè)主自治組織檔案、六 協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè) 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，第七條,規(guī)劃,城市管理 公安,物價(jià)，質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督 環(huán)境保護(hù) 民防 工商等有關(guān)部門、按照各自職責(zé) 負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作、第八條.市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理 強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)督,積極調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議。規(guī)范從業(yè)行為。促進(jìn)誠信經(jīng)營 加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn).提高物業(yè)服務(wù)水平,維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。第二章 物業(yè)管理區(qū)域.第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模，共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù).自然界限，社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定,建設(shè)單位在向規(guī)劃行政主管部門申請住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分，規(guī)劃行政主管部門在審查時(shí),應(yīng)當(dāng)聽取轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見 第十條.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍。結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備.社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分遵循以下規(guī)定，一 同一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地上,地下建筑物及其構(gòu)筑物和共用設(shè)施設(shè)備.相關(guān)場地 應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域、二，住宅物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)的非住宅物業(yè)與住宅物業(yè),應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。三。分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上建設(shè)單位共同開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目,其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的、應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域、四.其他可以劃分物業(yè)管理區(qū)域的情形，上述情形中。配套設(shè)施設(shè)備能夠分割,獨(dú)立使用并符合規(guī)劃建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案要求且能夠區(qū)分建筑物所有權(quán)的.可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域、但規(guī)劃行政主管部門有明確要求的除外.第十一條。新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分是物業(yè)管理方案的重要組成部分。建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)。銷,售許可證前.應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案.并提交以下材料,一.物業(yè)管理區(qū)域檔案登記表，二，立項(xiàng)批文，三.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 四，土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件、五 規(guī)劃條件書和規(guī)劃總平面圖，六，其他相關(guān)材料 轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的。應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案。并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明的相關(guān)內(nèi)容在商品房買賣合同中明示。第十二條、新建物業(yè)出售前、經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)調(diào)整原有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案.原物業(yè)管理區(qū)域劃分不符合本辦法第九條.第十條的 應(yīng)當(dāng)重新劃分物業(yè)管理區(qū)域 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋已經(jīng)預(yù)，銷,售的 建設(shè)單位調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)規(guī)劃行政主管部門審核前,應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)買受人意見.重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后 由建設(shè)單位向轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新備案、已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的 由轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府。征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)管理區(qū)域劃分前應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主進(jìn)行公示,第十三條.轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案.物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置。四至界限 建筑物總面積，專有部分?jǐn)?shù)量，業(yè)主共有部分主要情況 建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng),第三章，業(yè)主，業(yè)主大會與業(yè)主委員會.第十四條、房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律 法規(guī)和管理規(guī)約.含臨時(shí)管理規(guī)約，下同,行使權(quán)利，自覺履行法定和約定的義務(wù) 第十五條。業(yè)主在物業(yè)管理活動中。享有下列權(quán)利 一.按照物業(yè)服務(wù)合同、含前期物業(yè)服務(wù)合同.的約定、接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。二，按程序提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議,三,提出制定和修改管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則的建議、四,參加業(yè)主大會會議。行使投票權(quán)。并在選舉業(yè)主委員會成員時(shí)、享有被選舉權(quán)，五、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，六。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同.含前期物業(yè)服務(wù)合同，七，對物業(yè)共用部分。共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán).八 監(jiān)督物業(yè)共用部分，共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金，以下簡稱專項(xiàng)維修資金，的管理和使用，九 認(rèn)為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益的、有權(quán)依法向人民法院提起訴訟、十，法律。法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,第十六條，業(yè)主在物業(yè)管理活動中。履行下列義務(wù).一。遵守管理規(guī)約.業(yè)主大會議事規(guī)則.不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。二，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用及公共秩序.公共安全,環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度，三、執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。四、按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金.五、遵守物業(yè)服務(wù)合同.含前期物業(yè)服務(wù)合同,的相關(guān)約定、按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi).公共水電費(fèi),含電梯運(yùn)行電費(fèi)，下同,等費(fèi)用 六、法律,法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),第十七條.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會,業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意 決定不成立業(yè)主大會的、由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,業(yè)主委員會的職責(zé)。業(yè)主戶數(shù)超過300戶的。可以成立業(yè)主代表大會。履行業(yè)主大會的職責(zé),業(yè)主代表由業(yè)主大會籌備組以幢。單元、樓層等為單位推薦出1至5名候選人 經(jīng)相關(guān)業(yè)主選舉產(chǎn)生。參加業(yè)主代表大會的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主代表大會7日前,就會議擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主意見、業(yè)主代表的任期與當(dāng)屆的業(yè)主委員會任期相同.第十八條，符合下列條件之一的、應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會,以下統(tǒng)稱業(yè)主大會、會議 一,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50。以上的、二.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到50、以上的 第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合業(yè)主大會成立條件的。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，的要求，報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料.一.物業(yè)管理區(qū)域備案證明。二。房屋及建筑物面積清冊。三、業(yè)主名冊、四 建筑規(guī)劃總平面圖，五，交付使用共用設(shè)施設(shè)備的清單及證明、六。物業(yè)服務(wù)用房配置證明，七、其他有關(guān)的文件資料。第二十條,符合成立業(yè)主大會條件的、街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi) 組織成立首次業(yè)主大會籌備組 籌備召開首次業(yè)主大會會議所需的費(fèi)用，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定,由建設(shè)單位承擔(dān),建設(shè)單位在報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料時(shí),應(yīng)當(dāng)和街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府。商定籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用，并將籌備費(fèi)用一次性交至街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府,代管。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。應(yīng)當(dāng)將籌備費(fèi)用單獨(dú)列賬。獨(dú)立核算.首次業(yè)主大會會議召開后、籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備費(fèi)用的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。第二十一條、首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主,建設(shè)單位。街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府，社區(qū)居，村 民委員會等派員組成，籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生 其他成員應(yīng)當(dāng)由其所在單位出具書面委托書?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人的單數(shù).其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的60，籌備組組長由街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府.代表擔(dān)任?；I備組中業(yè)主代表的推薦辦法由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。確定。并向全體業(yè)主公布,籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi).將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，業(yè)主對籌備組成員有異議的.由街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府，協(xié)調(diào)解決，籌備組正式開展工作前，轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府、對籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識培訓(xùn)。第二十二條，籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)完成下列籌備工作。并組織召開首次業(yè)主大會會議.一 確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間.地點(diǎn)和內(nèi)容,二，擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,業(yè)主委員會工作規(guī)則草案、三,確定業(yè)主身份、含業(yè)主姓名及所擁有的專有部分面積.確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù),監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)由街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府 派員擔(dān)任。四、擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人條件,名單和選舉辦法、五.依法確定首次業(yè)主大會會議的召開方案。表決規(guī)則。六,召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作、對前款規(guī)定的內(nèi)容、籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,并書面通知全體業(yè)主 公告時(shí)間不少于7日，業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的。應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)、業(yè)主大會成立后.籌備組自動解散 籌備組未在90日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府.書面公告籌備組解散 籌備階段發(fā)生訴訟。復(fù)議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟,復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)，第二十三條.業(yè)主大會決定以下事項(xiàng)、并履行相關(guān)職責(zé) 一,制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則.二。選舉或者更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報(bào)告 改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定.三,制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案，四。選聘 續(xù)聘 解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。審議和批準(zhǔn)業(yè)主委員會擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同、五、依法決定專項(xiàng)維修資金籌集.使用.管理事項(xiàng)并監(jiān)督實(shí)施 六 決定業(yè)主大會。業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)籌集方式并監(jiān)督使用,七,改建.重建建筑物及其附屬設(shè)施、八 改變共用部分的用途，九。制定。修改共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配 使用方案.十 法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。第二十四條,業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。每年不少于一次、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議 一,經(jīng)專有部分占建筑物總面積20、以上且占總?cè)藬?shù)20。以上業(yè)主提議的。二，發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的 三，業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況,召開業(yè)主大會會議.應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主，召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議、應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知社區(qū)居 村、民委員會,社區(qū)居、村 民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會，業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo).監(jiān)督、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄.并妥善保存，第二十五條，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式 也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加、采用書面征求意見形式的。應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主,無法送達(dá)的、應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的.表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名，具體表決方式應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定、鼓勵運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開展業(yè)主自治活動.業(yè)主大會會議 業(yè)主小組議事可以采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息 電子郵件，APP平臺等方式實(shí)行實(shí)名制表決、第二十六條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng),在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益、履行下列職責(zé).一。執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議.二、召集業(yè)主大會會議,報(bào)告物業(yè)管理狀況以及業(yè)主委員會的工作情況、三,草擬業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則及修改方案，提交業(yè)主大會表決。四 與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同.五,草擬共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配方案.提交業(yè)主大會表決.六.督促業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 公共水電費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用,七，草擬專項(xiàng)維修資金使用。續(xù)籌方案 提交業(yè)主大會表決.八 草擬改建,重建建筑物及其附屬設(shè)施方案 提交業(yè)主大會表決 九。督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約及其他有關(guān)規(guī)章制度,十，及時(shí)將業(yè)主大會的有關(guān)決定和決議向全體業(yè)主公布。并負(fù)責(zé)執(zhí)行和組織實(shí)施.十一，聽取業(yè)主 物業(yè)使用人對物業(yè)管理的意見和建議,監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,十二 接受街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府。社區(qū)居,村,民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，并積極配合做好社區(qū)管理工作。協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛 十三.法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)、第二十七條,業(yè)主委員會實(shí)行任期制，每屆任期3至5年。委員可以連選連任，業(yè)主委員會由5至11人的單數(shù)委員組成.具體人數(shù)，任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定 業(yè)主委員會主任 副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生 業(yè)主委員會是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)過半數(shù)的候選人 可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)委員,并在業(yè)主委員會委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)，候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的50、候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議,不具有表決權(quán),第二十八條。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。持下列材料到街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府.備案，并向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案 一 業(yè)主委員會備案申請表，二。業(yè)主委員會委員名單，含委員基本情況和分工情況。三 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約.四。業(yè)主大會會議記錄。五。其他應(yīng)當(dāng)提供的材料，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府 和轄市.區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全。符合要求的.應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具書面?zhèn)浒缸C明 備案材料不齊全的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)書面告知須補(bǔ)齊的材料。備案材料齊全但存在爭議的,街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府、可以暫不出具備案證明、但應(yīng)當(dāng)書面說明暫不予備案的理由。業(yè)主委員會違反法律 法規(guī)以虛假資料取得備案的。轄市.區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)撤銷備案,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告.業(yè)主委員會在轄市.區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)后、持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章 業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)注當(dāng)選屆數(shù)及任期、業(yè)主大會印章由社區(qū)居.村.民委員會代為保管，業(yè)主大會印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定 在社區(qū)居.村、民委員會監(jiān)督下使用。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會印章管理規(guī)定 并指定專人保管印章 業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)在其職責(zé)范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定使用,第二十九條.業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān),可以從物業(yè)共用部分.共用設(shè)施設(shè)備收益中列支。也可以由全體業(yè)主分?jǐn)?，具體經(jīng)費(fèi)額度由業(yè)主委員會提出預(yù)算.經(jīng)業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行。業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由社區(qū)居、村 民委員會代為保管，社區(qū)居、村,民委員會應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬 專戶存儲。監(jiān)督使用、業(yè)主委員會每半年應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況、接受全體業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會的委員可以獲得一定數(shù)額的津貼。津貼來源在業(yè)主大會。業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)中列支、津貼標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定后在業(yè)主委員會工作規(guī)則中確定，業(yè)主委員會委員不得接受本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的津貼 第三十條，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議.經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議。應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議.業(yè)主委員會會議由主任召集和主持.主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席、作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意、業(yè)主委員會委員不得委托代理人參加會議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程。聽取業(yè)主的意見和建議 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定,應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第三十一條 業(yè)主委員會委員 業(yè)主代表有下列情形之一的 由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20。以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán).可以決定是否終止其委員或者代表資格，一.以書面方式提出辭職請求的 二,不履行委員，業(yè)主代表職責(zé)的.三、利用委員 代表資格謀取私利或者本人、配偶及其直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的、四、不遵守管理規(guī)約 拒不履行業(yè)主義務(wù)的、五。侵害他人合法權(quán)益的.六,有不良信用記錄的，七.因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員.業(yè)主代表的,第三十二條 業(yè)主委員會委員.業(yè)主代表因本辦法第三十一條情形資格終止的 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、公告時(shí)間不少于7日，業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表出現(xiàn)空缺時(shí)、應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足 業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定，業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí) 應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，重新選舉新一屆業(yè)主委員會.業(yè)主委員會委員因客觀原因集體辭職或者委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的.新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,由社區(qū)居 村 民委員會在街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府。的指導(dǎo)和監(jiān)督下 代行業(yè)主委員會的職責(zé),業(yè)主委員會委員,業(yè)主代表資格終止的。應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)檔案資料、財(cái)物.印章等在街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府。和社區(qū)居，村。委會的監(jiān)督下移交給業(yè)主委員會.拒不移交的、其他業(yè)主委員會委員，新一屆業(yè)主委員會可以向公安派出所提出協(xié)助移交。公安派出所應(yīng)當(dāng)予以配合.第三十三條、業(yè)主委員會任期屆滿前3個(gè)月.應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議 進(jìn)行換屆選舉、并報(bào)告轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、業(yè)主委員會在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府.應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉、逾期仍不組織的。可以由街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府。參照本辦法第二十一條、第二十二條，組織選舉新一屆業(yè)主委員會、原業(yè)主委員會委員怠于或者阻撓換屆選舉的.不再列入新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)、將其保管的有關(guān)檔案資料.財(cái)物 印章等在街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府、和社區(qū)居，村、委會的監(jiān)督下移交新一屆業(yè)主委員會,拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以向公安派出所提出協(xié)助移交.公安派出所應(yīng)當(dāng)予以配合。第三十四條.管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用，維護(hù),管理 業(yè)主的共同利益 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德。不得違反法律，法規(guī)或者損害社會公共利益.業(yè)主大會。業(yè)主委員會作出的決定違反法律。法規(guī)的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府。應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定 并通告全體業(yè)主,第三十五條.業(yè)主委員會任期內(nèi) 備案內(nèi)容發(fā)生變更的 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)同時(shí)將變更情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告.第三十六條,住宅小區(qū)有下列情形之一的、可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé),一,不具備成立業(yè)主大會條件的。二，具備成立業(yè)主大會條件但未成立.經(jīng)轄市，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府，指導(dǎo)后仍不能成立的 第三十七條，物業(yè)管理委員會由街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府。社區(qū)居，村。民委員會，社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)，建設(shè)單位,業(yè)主代表等組成、物業(yè)管理委員會的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦，也可以由社區(qū)居。村.民委員會推薦 業(yè)主代表最終由街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府。確定、物業(yè)管理委員會其他成員應(yīng)當(dāng)由其所在單位出具書面委托,業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的、由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，協(xié)調(diào)解決，物業(yè)管理委員會成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人的單數(shù),其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于總?cè)藬?shù)的60，物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府,代表擔(dān)任，街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會的成員名單 物業(yè)管理委員會議事規(guī)則等內(nèi)容 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示 物業(yè)管理委員會成立之日起30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)持下列材料到轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案 一、物業(yè)管理委員會備案申請表.二,物業(yè)管理委員會成員的身份證明.含委員基本情況和分工情況.三，管理規(guī)約，物業(yè)管理委員會議事規(guī)則.四,其他應(yīng)當(dāng)提供的材料.轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全 符合要求的。應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具書面?zhèn)浒缸C明。物業(yè)管理委員會辦理備案手續(xù)后。持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制物業(yè)管理委員會印章,第三十八條.物業(yè)管理委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行公示、公示時(shí)間不少于7個(gè)工作日.業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的,應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面形式向物業(yè)管理委員會提出意見.物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予書面答復(fù)。物業(yè)管理委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同期限一般不得超過3年、街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府。對能夠召開業(yè)主大會的 應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會，物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會備案之日起停止其職責(zé)，并在10日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù),第三十九條、同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的.可以以幢。單元為單位成立業(yè)主小組.業(yè)主小組由該幢,單元的全體業(yè)主組成，業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé),一。推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，二。決定本幢。單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修。養(yǎng)護(hù).更新和改造，三 決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng) 業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定 不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定。并在作出決定后7日內(nèi)告知業(yè)主委員會，業(yè)主小組履行職責(zé)的程序。參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行.第四十條 業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表。業(yè)主代表大會的業(yè)主代表。業(yè)主委員會的委員，物業(yè)管理委員會的業(yè)主代表由熱心公益事業(yè)。責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力.具備必要的工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任,最高任職年齡可在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。業(yè)主有下列情形,不得擔(dān)任上述職務(wù)、已擔(dān)任上述職務(wù)的.應(yīng)當(dāng)終止其職務(wù)并予以公示、一、因物業(yè)轉(zhuǎn)讓,滅失等原因不再具備業(yè)主資格的 二 喪失民事行為能力的，三,依法被限制人身自由的，四。有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)。違法搭建，破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)行為的。五.未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，公共水電費(fèi)、汽車停放費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用的、六，違法出租房屋的、七，非法接受，索取建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的.八 其他違反法律。法規(guī)、管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則等不宜擔(dān)任的情形 第四章、前期物業(yè)管理。第四十一條.新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理,鼓勵銷售后形成多個(gè)業(yè)主的非住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前。前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限 期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的 前期物業(yè)服務(wù)合同終止，第四十二條、住宅物業(yè)的建設(shè)單位。應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬平方米的、經(jīng)轄市，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)及物業(yè)承接查驗(yàn)所需費(fèi)用,費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)及支付方式由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、配套設(shè)施等因素協(xié)商確定。物業(yè)管理開辦費(fèi)用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn) 所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確載明,物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用,由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定,第四十三條。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前、提交以下材料報(bào)轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，一,建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照.二,物業(yè)管理區(qū)域的備案證明.擬當(dāng)期預(yù)銷售樓宇的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證。三,招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書.四。招標(biāo)文件。五、招標(biāo)代理委托合同 適用委托機(jī)構(gòu)代理。六 法律,法規(guī)規(guī)定的其他材料.轄市，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律 法規(guī)規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令建設(shè)單位改正、第四十四條、建設(shè)單位在招投標(biāo)結(jié)束后。應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明 建設(shè)單位向中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)通知書 同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，提交以下材料向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案,一 開標(biāo)評標(biāo)過程、二。確定中標(biāo)人的方式及理由,三，評標(biāo)委員會的評標(biāo)報(bào)告。四,中標(biāo)人的投標(biāo)文件。轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全.符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案.并出具中標(biāo)備案通知書，第四十五條、前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門,價(jià)格行政主管部門備案，轄市.區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，價(jià)格行政主管部門對于提交材料齊全，符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案.并出具備案通知書。第四十六條。前期物業(yè)服務(wù)期間 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。并通過招投標(biāo)方式另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及價(jià)格行政主管部門重新辦理備案手續(xù)。第四十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議.對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。房屋買賣合同未約定的。由建設(shè)單位承擔(dān) 已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè).物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同.符合竣工驗(yàn)收條件、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，公共水電費(fèi)等費(fèi)用。第四十八條、新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積4。的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。其中 2。5、為辦公用房，1,5.為經(jīng)營用房 低于100平方米的按照100平方米配置。并無償移交.物業(yè)服務(wù)用房中用于業(yè)主委員會議事活動用房的.應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積20至40平方米配置。物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主、集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積3。增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房,收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足，第四十九條 物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋。由建設(shè)單位裝修、具備獨(dú)立、正常使用功能。相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的。應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道 物業(yè)服務(wù)用房建造的基本標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)工程質(zhì)量和安全的要求、內(nèi)墻應(yīng)當(dāng)刷涂料、頂棚吊頂或者刷涂料 地面鋪瓷磚。衛(wèi)生間墻地面鋪貼瓷磚.安裝衛(wèi)生潔具 具有上下水.供電等正常使用功能,住宅小區(qū)內(nèi)配置通訊。有線電視 網(wǎng)絡(luò)寬帶等設(shè)施的 應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)用房內(nèi)預(yù)留端口、具備正常使用功能、不得將電梯井、管道井、樓梯間，垃圾道.變電室、設(shè)備間，公共門廳，過道.車棚，車庫.室內(nèi)層高不足2,2米的房屋計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e，建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記.物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押，第五十條、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)、應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分.共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn).物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的原則?，F(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料。一,竣工總平面圖.單體建筑、結(jié)構(gòu).設(shè)備竣工圖 配套設(shè)施。地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料.二。共用設(shè)施設(shè)備的安裝，使用和維護(hù)，保養(yǎng)等技術(shù)資料,三。物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件.四、物業(yè)管理所必需的其他資料、未能全部移交前款所列資料的.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限 最長不超過10日，承接查驗(yàn)后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議 對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況,存在問題,解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù),違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定.物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議.與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。第五十一條。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)。持下列文件向轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù),一，臨時(shí)管理規(guī)約,二，物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議.三、建設(shè)單位移交資料清單、四 查驗(yàn)記錄，五，交接記錄，六,其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件,轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全.符合要求的,應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案。并出具備案證明,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況及備案證明 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告 第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。資料和記錄建立檔案,并妥善保管，物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止 業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi).在業(yè)主委員會和街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府，的監(jiān)督確認(rèn)下,向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，或者向業(yè)主委員會 物業(yè)管理委員會移交，第五章，物業(yè)服務(wù).第五十三條。從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì),并按照資質(zhì)等級承接物業(yè)項(xiàng)目 外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本市從事物業(yè)管理活動的 應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案 第五十四條 業(yè)主大會成立后、業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的.按照前期物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行 業(yè)主委員會招標(biāo)前,應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案,選聘方案包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì).管理實(shí)績要求.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等相關(guān)內(nèi)容,選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者實(shí)施自行管理的。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第五十五條、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理內(nèi)容.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 含人員配置,服務(wù)費(fèi)用,雙方的權(quán)利義務(wù),專項(xiàng)維修資金的管理與使用，物業(yè)管理用房,合同期限。違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)。將物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表決證明報(bào)轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府,備案 第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的 應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，業(yè)主委員會經(jīng)征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換 并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人發(fā)生更換的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知轄市，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府 第五十七條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定.落實(shí)安全防范措施。做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作.物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的門衛(wèi)。巡邏，秩序維護(hù)等服務(wù)均屬保安服務(wù)行為,相關(guān)保安人員及保安服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合國家保安服務(wù)管理的有關(guān)規(guī)定，依法接受公安機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安服務(wù)管理具體辦法由公安部門會同物業(yè)管理行政主管部門另行制定、第五十八條、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 公共水電費(fèi)等費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的，從其約定、業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任，業(yè)主在約定相關(guān)事項(xiàng)時(shí)、應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知物業(yè)使用人.物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)在房屋轉(zhuǎn)讓合同中載明物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，繳費(fèi)結(jié)算情況等,業(yè)主。物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納 逾期不交納的、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳、向人民法院提起訴訟 業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及管理規(guī)約等行為 經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的、按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人征信系統(tǒng),第五十九條.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),遵循合理.公開，服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)、普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià).業(yè)主大會成立后 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會決定，非普通住宅和非住宅 滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定,實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門.綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本，最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)變動情況。制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動幅度，并向社會公布 價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動幅度進(jìn)行評估、并根據(jù)評估結(jié)果適時(shí)調(diào)整.物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的.其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定.第六十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實(shí)公示,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示,每年公示不少于一次 公共水電費(fèi)等物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的費(fèi)用、按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)?，沒有約定或者約定不明確的。按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地,共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的公共水電費(fèi)等費(fèi)用分?jǐn)偳闆r提出異議的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù),建設(shè)單位在新建住宅建設(shè)時(shí)應(yīng)當(dāng)對幢。單元范圍內(nèi)業(yè)主使用的電梯 水泵等共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的計(jì)量器具.便于公共水電費(fèi)等費(fèi)用的計(jì)量與分?jǐn)?、第六十一條,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 供水、供電，供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用。不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電.供氣等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的。不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用 但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取代辦手續(xù)費(fèi)，第六十二條,專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式，業(yè)主或物業(yè)使用人未按約定交納公共水電費(fèi)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納、逾期不交納的.專業(yè)經(jīng)營單位可以會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法追繳 專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和涉及公共安全的服務(wù).第六十三條,業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的.被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi) 應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外，業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi).退出物業(yè)管理區(qū)域、并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)，一、移交占用的物業(yè)共用部分,由前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)、二 移交本辦法第五十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料。三.移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用。維護(hù),保養(yǎng)，定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料。運(yùn)行。維護(hù)。保養(yǎng)記錄.四 移交結(jié)清預(yù)收,代收和預(yù)付。代付的相關(guān)費(fèi)用資料.五.法律.法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng),物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿.業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的.原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間,任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面告知另一方當(dāng)事人和轄市，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門.街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府 并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告.第六十四條 轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對業(yè)主大會的決定有異議等為由拒絕辦理交接.被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的。轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出、業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁、被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管,物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止物業(yè)服務(wù)合同的.在未落實(shí)物業(yè)管理期間。由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府 協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)施臨時(shí)管理，臨時(shí)管理期間的服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 參照市。轄市價(jià)格及物業(yè)管理行政主管部門普通住宅物業(yè)公共服務(wù)最低等級標(biāo)準(zhǔn)及對應(yīng)的公共服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行 第六十五條、單體物業(yè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬平方米的,經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定.在街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府，的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對物業(yè)實(shí)施自行管理.業(yè)主自行管理的 應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)作出決定 一。自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人。二.自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用和期限。三 聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案、四、其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容 電梯 消防。監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù) 業(yè)主大會決定委托第三方進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和審計(jì)的,自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者管理人應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi),物業(yè)經(jīng)營性收益等費(fèi)用進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和審計(jì) 相關(guān)財(cái)務(wù)賬目應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示。每年不少于一次，第六章 物業(yè)的使用與維護(hù).第六十六條，業(yè)主 物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護(hù)、應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定、不得損害公共利益和他人合法權(quán)益、第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售，附贈或者出租等方式約定,劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求，按照規(guī)劃行政主管部門確定的車位 車庫指標(biāo) 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示當(dāng)期售租方案，在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位,車庫的、可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人。但租賃期限不得超過6個(gè)月，第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的。應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放,人防工程停車位于2013年5月1日前出租的，所在地民防行政主管部門協(xié)調(diào)使用管理單位規(guī)范承租行為，明確維護(hù)管理責(zé)任.自2013年5月1日起.人防工程停車位出租的租賃期限不得超過3年.不得將停車位出售。附贈,人民防空工程平時(shí)用作停車位的 其停放費(fèi)、租金的收取及支出 使用管理等相關(guān)規(guī)定.由民防行政主管部門會同價(jià)格 物業(yè)管理等行政主管部門另行制定,第六十九條,業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的 應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人以及裝飾裝修服務(wù)單位,業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前 應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，并會同裝飾裝修服務(wù)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案和城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的審定意見.并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查,監(jiān)督和管理 業(yè)主或者物業(yè)使用人。裝飾裝修服務(wù)單位拒不辦理登記。批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約,禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人.裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙,第七十條、住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶,在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)。由建設(shè)單位先行交存住宅專項(xiàng)維修資金、住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。專項(xiàng)用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分 共用設(shè)施設(shè)備的維修.更新和改造、不得挪作他用 第七十一條。發(fā)生下列危及房屋安全情形之一.需要立即對住宅物業(yè)共用部分,共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造。相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的。物業(yè)服務(wù)企業(yè) 業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案.經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置 一、屋面.外墻防水損壞造成滲漏的、二。電梯.消防設(shè)施設(shè)備故障危及人身安全的.三。公共護(hù),圍.欄破損嚴(yán)重、危及人身安全的、四.二次供水水泵運(yùn)行中斷的,但由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外。五、樓頂，樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的,六 專用排水設(shè)施因坍塌,堵塞。爆裂等造成功能障礙，危及人身 財(cái)產(chǎn)安全的 七。其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形、應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計(jì)并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄?其中涉及已售公有住房的.從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支,應(yīng)急維修的具體使用辦法另行制定 第七十二條,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為、一.擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途，二,損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu).主體結(jié)構(gòu),三.違法搭建建筑物.構(gòu)筑物.四。損壞或者擅自占用，改建物業(yè)共用部分、損壞或者擅自占用,移裝共用設(shè)施設(shè)備，五。存放易燃、易爆 劇毒 放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品 六,制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音 振動或者影響鄰居采光.通風(fēng)、七，任意棄置垃圾.排放污水 拋擲雜物和露天焚燒,八、侵占綠地。毀壞綠化和綠化設(shè)施。九，擅自擺攤設(shè)點(diǎn)，占道經(jīng)營、十、無序停放車輛、堵塞消防通道.阻礙主要交通道路，十一。破壞或者擅自改變房屋外觀,十二。擅自在建筑物，構(gòu)筑物上懸掛。張貼.涂寫,刻畫,十三。法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為 有前款所列行為之一的.物業(yè)服務(wù)企業(yè).業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻。制止.勸阻。制止無效的、應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門,有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟，業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為、可以依法向人民法院提起訴訟,第七章、法律責(zé)任。第七十三條。違反本辦法規(guī)定、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)行政管理部門實(shí)施行政處罰的 依照有關(guān)法律,法規(guī)，規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行.第七十四條、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)，公安、城市管理 物價(jià).環(huán)境保護(hù)、規(guī)劃、民防 工商、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等行政管理部門。應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序，治安消防,環(huán)境衛(wèi)生。房屋使用。車位車庫.綠地綠化,特種設(shè)備等方面的監(jiān)督管理、建立違法行為投訴登記制度。并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名,聯(lián)系方式.相關(guān)行政主管部門依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為.一、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)、擅自占用，挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路。場地、損害業(yè)主共同利益 擅自利用物業(yè)共用部分。共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營等違法違規(guī)行為。二,公安部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全。公共秩序的違法違規(guī)行為，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)養(yǎng)犬。妨礙交通 堵塞消防通道。妨礙消防設(shè)施使用等行為依法處理.對小區(qū)內(nèi)承租人進(jìn)行登記管理、三.城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政,綠化，市容環(huán)境衛(wèi)生等方面的監(jiān)督檢查。依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物,構(gòu)筑物、任意棄置垃圾 排放污水.拋擲雜物和露天焚燒、侵占綠地.毀壞綠化和綠化設(shè)施.擅自擺攤設(shè)點(diǎn)。占道經(jīng)營 擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛 張貼、涂寫,刻畫,飼養(yǎng)家禽家畜等違法違規(guī)行為,四 價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督檢查.依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況，公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r以及其他價(jià)格違法違規(guī)行為,五。環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排放水污染物.飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查 依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)造成噪聲，油煙污染等違法違規(guī)行為，六.規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)行為的監(jiān)督檢查,依法查處擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途.破壞或者擅自改變房屋外觀等違法違規(guī)行為 七,民防行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)使用人防工程設(shè)施行為的監(jiān)督檢查。依法查處未按規(guī)定維護(hù)管理防空地下室.改變防空地下室主體結(jié)構(gòu).拆除人防設(shè)施設(shè)備及危害防空地下室安全和使用效能等違法違規(guī)行為、八、工商行政主管部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法廣告.無照經(jīng)營和擅自變更經(jīng)營,辦公。場所等違法違規(guī)行為,九。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備安全運(yùn)行的監(jiān)督檢查，依法查處各類特種設(shè)備安裝。改造、維修和使用中的違法違規(guī)行為。第七十五條 各轄市。區(qū)人民政府.鎮(zhèn)江新區(qū)管委會物業(yè)管理行政主管部門,街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府,以及其他有關(guān)主管部門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守.徇私舞弊.尚未構(gòu)成犯罪的.依法給予行政處分.構(gòu)成犯罪的 依法追究刑事責(zé)任、第八章。附則。第七十六條、本辦法所稱住宅共用部分 是指根據(jù)法律,法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分.一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體，柱，梁。樓板 屋頂以及戶外的墻面、門廳 樓梯間，走廊通道等.本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備。是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備 一般包括電梯.天線，照明。消防設(shè)施 監(jiān)控安防設(shè)施,綠地。道路、路燈，溝渠.池 井 非經(jīng)營性車場車庫,公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等、本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)、按照下列方式計(jì)算 一,專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算，尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算，尚未進(jìn)行實(shí)測的,暫時(shí)按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算,建筑物總面積.按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算，二、業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算。一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分.以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的。按照一人計(jì)算?？?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算，第七十七條 本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)解釋.第七十八條,本辦法自2017年3月1日起施行。鎮(zhèn)江市人民政府印發(fā)的、鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則,鎮(zhèn)政發(fā)、2007、50號 同時(shí)廢止。