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第二章 業(yè)主大會，第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。只有一個業(yè)主的?；蛘邩I(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意 不成立業(yè)主大會的 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會.業(yè)主委員會職責,第八條,物業(yè)管理區(qū)域內、已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50，時.建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)，縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求。及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料、一。物業(yè)管理區(qū)域證明,二.房屋及建筑物面積清冊、三，業(yè)主名冊，四 建筑規(guī)劃總平面圖，五，交付使用共用設施設備的證明。六 物業(yè)服務用房配置證明。七。其他有關的文件資料.第九條.符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內、負責組織 指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組，第十條、首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表,建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成.籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)、其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半.籌備組組長由街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任,第十一條。籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生。由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦?；I備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告 業(yè)主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調解決。建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作,第十二條，籌備組應當做好以下籌備工作.一 確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積、二,確定首次業(yè)主大會會議召開的時間。地點 形式和內容.三。草擬管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則、四、依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則,五，制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法。確定業(yè)主委員會委員候選人名單，六 制定業(yè)主委員會選舉辦法、七 完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作、前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告.業(yè)主對公告內容有異議的?；I備組應當記錄并作出答復 第十三條，依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人 應當認定為業(yè)主.基于房屋買賣等民事法律行為.已經(jīng)合法占有建筑物專有部分 但尚未依法辦理所有權登記的人.可以認定為業(yè)主，業(yè)主的投票權數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定、第十四條.業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦.籌備組應當核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模。物權份額.委員的代表性和廣泛性等因素 確定業(yè)主委員會委員候選人名單，第十五條、籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作.組織召開首次業(yè)主大會會議、業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約。業(yè)主大會議事規(guī)則。并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立，第十六條，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目.先期開發(fā)部分符合條件的。可以成立業(yè)主大會。選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法,第十七條 業(yè)主大會決定以下事項，一。制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、二。制定和修改管理規(guī)約 三。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員、四，制定物業(yè)服務內容.標準以及物業(yè)服務收費方案 五 選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)、六?；I集和使用專項維修資金,七,改建、重建建筑物及其附屬設施,八.改變共有部分的用途，九.利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用 十。法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項 第十八條，管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定,一.物業(yè)的使用,維護。管理，二。專項維修資金的籌集 管理和使用。三。物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配、四。業(yè)主共同利益的維護。五.業(yè)主共同管理權的行使,六.業(yè)主應盡的義務、七.違反管理規(guī)約應當承擔的責任，第十九條,業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定、一。業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域.二,業(yè)主委員會的職責。三，業(yè)主委員會議事規(guī)則.四。業(yè)主大會會議召開的形式，時間和議事方式 五.業(yè)主投票權數(shù)的確定方法,六,業(yè)主代表的產(chǎn)生方式，七。業(yè)主大會會議的表決程序。八，業(yè)主委員會委員的資格。人數(shù)和任期等.九,業(yè)主委員會換屆程序。補選辦法等,十、業(yè)主大會，業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集.使用和管理、十一 業(yè)主大會,業(yè)主委員會印章的使用和管理 第二十條,業(yè)主拒付物業(yè)服務費、不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的,業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制.第二十一條,業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開,有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議，一、經(jīng)專有部分占建筑物總面積20 以上且占總人數(shù)20、以上業(yè)主提議的,二，發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的。三、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況.第二十二條,業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式 也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加 采用書面征求意見形式的。應當將征求意見書送交每一位業(yè)主，無法送達的,應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告，凡需投票表決的 表決意見應由業(yè)主本人簽名、第二十三條.業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)。可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積，一.專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算.尚未進行登記的.暫按測繪機構的實測面積計算。尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算,二.建筑物總面積.按照前項的統(tǒng)計總和計算 第二十四條,業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)。可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)、一 業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算.一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的.按一人計算，二、總人數(shù) 按照前項的統(tǒng)計總和計算.第二十五條 業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積,一個專有部分有兩個以上所有權人的、應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人 業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護人行使投票權。第二十六條.業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。未參與表決的業(yè)主 其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票。由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。第二十七條。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的 可以幢,單元。樓層為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。第二十八條、業(yè)主可以書面委托的形式,約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內代其行使共同管理權,具體委托內容，期限,權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，第二十九條,業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權利事項的.應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，第三十條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔、業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告、