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第二章.業(yè)主大會和業(yè)主委員會.第六條、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上 或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的 應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議。成立業(yè)主大會 業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意 決定不成立業(yè)主大會的.由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。第七條.物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍.社區(qū)布局 物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備.建筑物規(guī)模等因素確定.分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域 其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個(gè)相對獨(dú)立，封閉小區(qū)的?？梢詣澐譃椴煌奈飿I(yè)管理區(qū)域.已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域,經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域、第八條 建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí) 向縣,市、區(qū) 人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域要求的。縣,市.區(qū)。人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照本條例第七條的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域,但對已經(jīng)自然形成且無爭議的區(qū)域，當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會。社區(qū)居民委員會.向縣、市,區(qū)，人民政府房地產(chǎn)行政主管部門書面提議后、經(jīng)其確認(rèn)無異議的 不再重新劃分。需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的?？h。市。區(qū)，人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同城市街道辦事處或者鄉(xiāng)，鎮(zhèn)、人民政府、按照本條例第七條的規(guī)定.結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會、社區(qū)居民委員會，的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域,第九條，物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第六條第三款規(guī)定條件的、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向縣 市，區(qū) 人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面報(bào)告 并提供業(yè)主清冊。物業(yè)建筑面積。物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料 建設(shè)單位未提交書面報(bào)告或者建設(shè)單位已不存在的。業(yè)主可以以書面形式向縣、市、區(qū)。人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的請求.縣，市。區(qū) 人民政府房地產(chǎn)行政主管部門接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面請求之日起三十日內(nèi),應(yīng)當(dāng)會同鄉(xiāng)，鎮(zhèn)、人民政府或者城市街道辦事處組織成立業(yè)主大會籌備組.以下簡稱籌備組。并確定籌備組召集人?；I備組由業(yè)主代表 居民委員會.社區(qū)居民委員會、代表五至十一人組成.可以邀請建設(shè)單位參加.業(yè)主代表由業(yè)主推薦產(chǎn)生 所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單、第十條?；I備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作,一,確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容.二，草擬。業(yè)主大會議事規(guī)則 業(yè)主公約。和,業(yè)主委員會章程.三,確定首次業(yè)主大會會議投票權(quán)數(shù)的方法,四，確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，五 確定業(yè)主委員會委員候選人條件和產(chǎn)生辦法 六,組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人.七、做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作，前款規(guī)定的第，一.至.六,項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示.業(yè)主對投票權(quán)數(shù)等有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核 第十一條?；I備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三十日內(nèi)。召開首次業(yè)主大會會議.并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會由委員五至十三人的單數(shù)組成、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任一人，副主任若干人.并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會每屆任期三年、業(yè)主大會可以從業(yè)主中選舉產(chǎn)生三至五人的業(yè)主監(jiān)督委員會、根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)和業(yè)主公約的約定 行使對業(yè)主委員會的監(jiān)督權(quán)、第十二條。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù),可以按照以下方式確定.一,以住宅套數(shù)結(jié)合建筑面積確定。二。以住宅套數(shù)一套計(jì)一個(gè)投票權(quán)數(shù)確定，三,以建筑面積一平方米計(jì)一個(gè)投票權(quán)數(shù)確定、以住宅套數(shù)結(jié)合建筑面積確定投票權(quán)數(shù)的、具體按照以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算.一，住宅物業(yè)一套計(jì)二十個(gè)投票權(quán)數(shù)，建筑面積不足一百二十平方米的按一套計(jì)算。超過一百二十平方米的每滿十平方米增加一個(gè)投票權(quán)數(shù) 不足十平方米的部分不計(jì)算.但未售物業(yè)部分的投票權(quán)數(shù)不得超過總投票權(quán)數(shù)的百分之三十.二.非住宅物業(yè)建筑面積每滿一百平方米計(jì)二十個(gè)投票權(quán)數(shù),建筑面積不足一百平方米的按一百平方米計(jì)算，超過一百平方米的每滿十平方米增加一個(gè)投票權(quán)數(shù)。不足十平方米的部分不計(jì)算.物業(yè)建筑面積以房屋所有權(quán)證或者其他能證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)確定 第十三條.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式。也可以采用書面征求意見的形式，業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主參加.采用集體討論形式的,可以以幢 單元、樓層等為單位,推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議.業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的,到會業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決 數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)的.共有人可以推選其中一名共有人參加業(yè)主大會會議 第十四條。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議.業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將業(yè)主大會會議時(shí)間.地點(diǎn).議題和議程告知業(yè)主和所在地居民委員會,社區(qū)居民委員會 有下列情形之一的。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。一.百分之二十以上業(yè)主提議的,二、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的。三、業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形.第十五條，經(jīng)過業(yè)主大會會議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則.應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式。表決程序,業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法、業(yè)主委員會的組成、補(bǔ)選和換屆等事項(xiàng)作出規(guī)定、第十六條，經(jīng)過業(yè)主大會會議通過的業(yè)主公約是業(yè)主之間有關(guān)合理使用,維護(hù) 管理物業(yè)等事項(xiàng)以及處理相鄰關(guān)系的共同約定、對全體業(yè)主具有約束力。包括以下主要內(nèi)容、一，共有或者共用物業(yè)的使用 維護(hù)要求.二.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費(fèi)用的分擔(dān) 三.業(yè)主大會 業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用，四,全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，五，物業(yè)管理爭議的處理方式。六。違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，第十七條.經(jīng)過業(yè)主大會會議通過的業(yè)主委員會章程 應(yīng)當(dāng)就業(yè)主委員會議事規(guī)則,委員的權(quán)利和義務(wù)、印章使用和管理辦法.相關(guān)檔案的建立和保管辦法等事項(xiàng)作出規(guī)定,第十八條、經(jīng)業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu).應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,促進(jìn)小區(qū)和諧、業(yè)主委員會履行下列職責(zé)、一,召集業(yè)主大會會議.報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。二、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同.三 協(xié)調(diào)業(yè)主之間 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系,四、督促業(yè)主履行業(yè)主公約。交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同.五、根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)就涉及全體業(yè)主的物業(yè)管理糾紛依法進(jìn)行訴訟、六、根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)在金融機(jī)構(gòu)開設(shè)專項(xiàng)維修資金專戶 并按照法律 法規(guī)和國家有關(guān)規(guī)定使用和管理.七、審議業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)提出的維修、更新.改造物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備的報(bào)告。八 就全體業(yè)主共有的房產(chǎn)。辦理登記手續(xù) 九 定期公布財(cái)務(wù)收支情況.十、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)、第十九條。業(yè)主委員會產(chǎn)生后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會提供下列資料、一。竣工總平面圖，二。單體建筑，結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，三.配套設(shè)施，地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料,四，屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)清單,五.物業(yè)管理所需的其他資料，第二十條，業(yè)主委員會的組成人員及其近親屬不得在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)中兼職,業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用辦法。由業(yè)主大會決定、但不得要求物業(yè)管理企業(yè)提供工作經(jīng)費(fèi),業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布。并接受業(yè)主的監(jiān)督,第二十一條。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi).持下列文件向縣。市，區(qū)，人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案、一 業(yè)主大會會議記錄和會議決定，二，業(yè)主大會議事規(guī)則 三 業(yè)主公約.四、業(yè)主委員會章程.五。業(yè)主委員會委員基本情況.縣，市,區(qū),人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述文件之日起五日內(nèi)發(fā)給業(yè)主委員會備案證明。并出具業(yè)主委員會刻制印章證明，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制，使用和管理印章。業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主公約。業(yè)主委員會章程 業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的.應(yīng)當(dāng)向備案部門變更備案 第二十二條、三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的.應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議 業(yè)主委員會會議每年至少召開一次。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)的過半數(shù)以上同意、第二十三條,業(yè)主委員會任期屆滿前二個(gè)月內(nèi) 應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉,業(yè)主委員會任期屆滿未換屆的 縣，市、區(qū)、人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同城市街道辦事處或者鄉(xiāng) 鎮(zhèn)、人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立業(yè)主委員會換屆籌備組，換屆籌備組由業(yè)主代表。業(yè)主委員會代表,居民委員會.社區(qū)居民委員會、代表組成、換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單。并自成立之日起三十日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會、原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證.檔案等文件資料,印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會,并做好其他交接工作.第二十四條、業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格終止,一。任期屆滿的，二,因物業(yè)轉(zhuǎn)讓 滅失等原因不再是業(yè)主的.三 因疾病等原因喪失民事行為能力的 四、因犯罪被依法限制人身自由的，五,以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的，六，不履行業(yè)主法定義務(wù)的.七.無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的、八。因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任的.業(yè)主委員會委員有前款第，一.至、四 項(xiàng)所列情形之一的。其委員資格自然終止，有前款第、五。至.八、項(xiàng)所列情形之一的，須經(jīng)業(yè)主大會會議決定,業(yè)主委員會委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起五日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證,檔案等文件資料。印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會.第二十五條 經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議、認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的 由業(yè)主大會會議作出決定、并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告、第二十六條，因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因需要解散業(yè)主大會的 在解散前三十日內(nèi)，城市街道辦事處或者鄉(xiāng).鎮(zhèn).人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，推選業(yè)主代表，業(yè)主代表，業(yè)主委員會代表、物業(yè)管理企業(yè)代表。居民委員會 社區(qū)居民委員會 代表組成清算組.在縣。市,區(qū).人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,城市街道辦事處或者鄉(xiāng) 鎮(zhèn),人民政府監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作、