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第三章,業(yè)主 業(yè)主大會及業(yè)主委員會，第十六條、依法登記取得房屋所有權(quán)的人為業(yè)主。通過訴訟。仲裁取得房屋所有權(quán)的。生效法律文書所確認的所有權(quán)人為業(yè)主,繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的、自繼承或者受遺贈開始時,繼承人.受遺贈人為業(yè)主.合法建造的房屋、房屋的建造人為業(yè)主、基于買賣 贈與、拆遷安置等已經(jīng)合法占有房屋、但尚未依法登記取得房屋所有權(quán)的人,在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利,并承擔相應義務。第十七條.業(yè)主在物業(yè)管理活動中.享有下列權(quán)利,一.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人提供的服務、二,提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理形式以及有關事項提出建議.三.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議，四.參加業(yè)主大會會議 行使表決權(quán)、五,選舉業(yè)主委員會成員。并享有被選舉權(quán),六.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,七，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務合同，八 對共有部分的使用,維護等情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 九 監(jiān)督專項維修資金的管理和使用、十，法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第十八條.業(yè)主在物業(yè)管理活動中 應當履行下列義務.一、遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則.二 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，三.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。四。按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金，五,按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。六,法律 法規(guī)規(guī)定的其他義務 業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務 第十九條 物業(yè)的承租人.借用人等物業(yè)使用人、根據(jù)法律，法規(guī),管理規(guī)約 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定,以及其與業(yè)主的約定.享有相應權(quán)利 承擔相應義務.第二十條.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以設立業(yè)主大會 選舉業(yè)主委員會.未設立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會，業(yè)主委員會職責 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成 代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設立一個業(yè)主大會、第二十一條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。符合下列條件之一的,可以召開首次業(yè)主大會會議，一.交付使用的房屋專有部分面積達到建筑物總面積50,以上、二。交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)50 以上、三 首套房屋交付使用已滿兩年且交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)25、以上 四 物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務合同期限即將屆滿，建設單位應當自前款第一項至第三項規(guī)定的條件具備之日起30日內(nèi)將房屋交付使用情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級房屋行政主管部門.街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到報告之日起10日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告，第二十二條.符合首次業(yè)主大會會議召開條件 業(yè)主書面申請街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組成業(yè)主大會籌備組的 街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到申請之日起60日內(nèi)。會同縣級房屋行政主管部門負責組織 指導成立首次業(yè)主大會籌備組.業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表.建設單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表,居,村，民委員會代表等組成，人數(shù)應為7人以上單數(shù)。其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1，2、籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任、籌備組成員名單及基本情況應當自確定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第二十三條。物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組開展工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊及通訊方式。物業(yè)管理狀況等文件資料.建設單位,物業(yè)服務企業(yè)不得妨礙業(yè)主大會籌備組開展工作、第二十四條,業(yè)主大會籌備組負責首次業(yè)主大會會議召開的下列籌備工作 一.確定首次業(yè)主大會會議召開的時間,地點。內(nèi)容和形式.二、擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案,三，確認業(yè)主身份。業(yè)主人數(shù)和業(yè)主專有部分面積、四,擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案。提出候選人建議名單。五,依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則.六，召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款規(guī)定內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示 業(yè)主對業(yè)主身份.專有部分面積提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結(jié)果，第二十五條.業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起3個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，首次業(yè)主大會會議議程應當首先表決業(yè)主大會議事規(guī)則.會議按照表決通過的業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開,業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議有效召開之日起設立，第二十六條、業(yè)主大會決定下列事項,需要辦理相關手續(xù)的，由業(yè)主委員會依法辦理。一。制定和修改管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則。二、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，三，業(yè)主大會.業(yè)主委員會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會成員的工作補貼。四。實施委托管理或者自行管理。五,選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人 六?；I集和使用專項維修資金，七。改建，重建建筑物及其附屬設施.八,改變共有部分的用途.利用共有部分從事經(jīng)營性活動 處分共有部分,九。業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應當由業(yè)主共同決定的事項。決定前款第六項和第七項規(guī)定的事項。應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2、3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2，3以上的業(yè)主同意,決定前款其他事項.應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意.第二十七條.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，幢。單元等特定范圍內(nèi)的業(yè)主，在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下 根據(jù)管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項.一 對該范圍內(nèi)的共有部分進行維修,更新，改造、二。就該范圍內(nèi)的共有部分籌集和依法使用住宅專項維修資金 特定范圍內(nèi)的業(yè)主決定前款規(guī)定的事項 應當經(jīng)專有部分占所在幢。單元等特定范圍建筑物總面積2、3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2.3以上的業(yè)主同意，第二十八條,管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用。維護。管理,業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務。違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定,制定管理規(guī)約。應當尊重社會公德。不得違反法律,法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益,管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力 第二十九條,業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式 表決程序，業(yè)主委員會的組成,成員任期等事項作出約定.并可以約定業(yè)主委員會候補成員的設立.缺席業(yè)主表決權(quán)計算規(guī)則等事項、第三十條、業(yè).主大會會議分為定期會議和臨時會議，業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，一。經(jīng)占總?cè)藬?shù)20，以上的業(yè)主提議，二 業(yè)主委員會成員缺員需要補選的,三 業(yè)主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會的.四。物業(yè)服務合同期限屆滿前。需要重新選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人、或者需要對原物業(yè)服務合同主要事項進行變更的，五.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的,六。法律。法規(guī)。管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形.業(yè)主委員會不按照第二款.第三款規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的 街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期組織召開。業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的、業(yè)主可以請求街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開、街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到請求之日起30日內(nèi)組織召開、第三十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見以及業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他形式召開 但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加、采用書面形式征求意見的，業(yè)主委員會應當將征求意見書送達業(yè)主、涉及表決事項的、征求意見書應當載明表決事項。由業(yè)主簽收并按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使表決權(quán) 不能送達的、可以將征求意見書的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置進行公示。由業(yè)主在公示期限內(nèi)到公示指示地點行使表決權(quán)。書面征求意見的結(jié)果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示,公示期限不得低于7日.業(yè)主有權(quán)查閱相關資料，業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的 應當出具委托書.載明委托事項.委托權(quán)限及期限、第三十二條,召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應當在召開15日前將會議的時間.地點.形式。議題 議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示。發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開臨時會議的，可以根據(jù)實際情況在7日內(nèi)公示。召開 第三十三條.業(yè)主大會會議采用記名投票方式表決.但業(yè)主大會議事規(guī)則另有約定的除外,任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票。業(yè)主簽名或者委托書.業(yè)主委員會應當妥善保管選票 表決票和委托書。以備查詢.第三十四條，業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定.業(yè)主大會會議經(jīng)有效召開、與會業(yè)主就會議事項形成多數(shù)決議但未達到本條例第二十六條第二款規(guī)定的 由缺席業(yè)主補充表決，經(jīng)補充表決仍未達到要求的，最終缺席業(yè)主的人數(shù)和相應的專有部分面積直接計入行使表決權(quán)的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內(nèi),第三十五條。業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，依法履行下列職責，一、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況。二。業(yè)主大會決定委托管理時,代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務合同,三。收集和了解業(yè)主。物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務合同的履行、四 監(jiān)督管理規(guī)約的實施,五。調(diào)解物業(yè)使用和維護中的糾紛，六。法律。法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責。第三十六條,業(yè)主委員會成員應當符合下列條件，一、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主 業(yè)主為單位的，應當為單位授權(quán)的自然人代表.二,遵守法律,法規(guī)和管理規(guī)約,三。熱心公益事業(yè)，責任心強。具有較強公信力和組織能力,四。具有與履行職責相適應的工作時間.五 本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務,六.管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他條件.符合前款第二項至第六項規(guī)定的條件，合法使用業(yè)主房屋并具有完全民事行為能力的業(yè)主直系親屬。與業(yè)主共同生活的監(jiān)護人,是否可以當選為業(yè)主委員會成員.由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定,業(yè)主大會議事規(guī)則約定設立業(yè)主委員會候補成員的。候補成員的資格條件適用本條規(guī)定、第三十七條.業(yè)主委員會成員應當遵守法律.法規(guī)，管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。不得有下列行為，一、挪用,侵占業(yè)主共有財產(chǎn)。二,非法索取、收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人及有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬，三。利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人減免物業(yè)服務費 四,其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。第三十八條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議、按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定在業(yè)主委員會成員中選舉主任、副主任 明確業(yè)主委員會成員職責,第三十九條，業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。將業(yè)主大會成立情況。管理規(guī)約,業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會成員 候補成員基本情況等材料向物業(yè)所在地房屋行政主管部門備案.房屋行政主管部門應當將備案情況及時書面告知相關街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)所在地房屋行政主管部門應當自收到前款規(guī)定材料之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會出具備案證明 備案的有關事項發(fā)生變更的 應當重新備案、第四十條、業(yè)主委員會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定定期召開、經(jīng)1、3以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的 應當及時召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集并主持.業(yè)主委員會主任因故不能召集或者主持會議的、可以委托業(yè)主委員會副主任召集或者主持 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的成員出席方可舉行、作出決議必須經(jīng)全體成員過半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會候補成員列席業(yè)主委員會會議、不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會應當自作出決定之日起3日內(nèi)、將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料、并有權(quán)向業(yè)主委員會提出詢問。業(yè)主委員會應當予以答復、第四十一條。業(yè)主大會,業(yè)主委員會作出的有關物業(yè)管理的決定,對全體業(yè)主具有約束力、業(yè)主大會。業(yè)主委員會作出的決定違反法律。法規(guī)的、物業(yè)所在地街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣級房屋行政主管部門。應當責令改正或者撤銷。并通告全體業(yè)主,業(yè)主認為業(yè)主大會.業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益的,可以請求人民法院予以撤銷。但在人民法院作出生效判決之前，不影響業(yè)主大會,業(yè)主委員會決定的約束力,第四十二條 業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者滅失等原因喪失業(yè)主身份、被判處刑罰.死亡 失蹤的.其成員資格自行終止.業(yè)主委員會成員任職期間。出現(xiàn)管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則約定的資格終止情形的 按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定終止其成員資格、資格終止的業(yè)主委員會成員應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的財物。檔案資料。印章等物品移交業(yè)主委員會.拒不移交的,其他業(yè)主委員會成員可以請求物業(yè)所在地公安機關協(xié)助移交，第四十三條.業(yè)主委員會因成員資格終止等原因缺員 有候補成員的，由候補成員按照當選票數(shù)依次遞補 經(jīng)候補成員遞補后仍低于業(yè)主大會議事規(guī)則約定組成人數(shù)的 業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議補選 業(yè)主委員會成員決定集體辭職的，應當在辭職30日前召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會，第四十四條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前、應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉。逾期未換屆選舉的，適用本條例第三十條第四款的規(guī)定.原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的財物.檔案資料 印章等物品移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。第四十五條、業(yè)主大會。業(yè)主委員會需要刻制印章的,應當持本條例第三十九條規(guī)定的備案證明按照國家有關規(guī)定到公安機關批準的單位刻制.業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章應當按照法律、法規(guī)，管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定使用 第四十六條，業(yè)主大會，業(yè)主委員會應當配合有關管理部門，與居 村、民委員會相互協(xié)作。共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會管理工作、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 業(yè)主大會。業(yè)主委員會應當積極配合所在地居、村，民委員會依法履行自治管理職責,支持居,村.民委員會開展工作，第四十七條、因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的。在解散前，業(yè)主大會。業(yè)主委員會應當在物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同房屋行政主管部門的指導監(jiān)督下進行財產(chǎn)清算.第四十八條，業(yè)主大會籌備組。業(yè)主委員會及其成員 建設單位 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等應當保守業(yè)主秘密,不得披露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關的活動、法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外，