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第四章 物業(yè)管理服務(wù) 第二十五條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得資質(zhì)證書，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照，物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法.全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書管理辦法 等國(guó)家有關(guān)規(guī)定、取得職業(yè)資格證書,第二十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容 一,物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),二.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，收取辦法及計(jì)費(fèi)方式,三.雙方權(quán)利義務(wù),四，違約責(zé)任 五 合同期限,六 合同爭(zhēng)議及糾紛的解決辦法 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一般包括、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù).公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù),綠化養(yǎng)護(hù)管理，車輛停放管理等、具體項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。第二十七條、物業(yè)服務(wù)合同雙方應(yīng)當(dāng)參照省有關(guān)行政管理部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本.簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi).將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。第二十八條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對(duì)物業(yè)及其環(huán)境,秩序進(jìn)行管理，提供相應(yīng)的服務(wù)。第二十九條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，對(duì)業(yè)主有關(guān)物業(yè)服務(wù)的投訴.應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理,接受業(yè)主。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督。第三十條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示標(biāo)識(shí)。制定和采取具體防范措施 同時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告.第三十一條.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受有關(guān)部門的安全防范指導(dǎo)，建立安全防范的管理制度和措施，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的安全防范意識(shí)和能力、協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類安全事故時(shí) 應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施，并及時(shí)向公安或者有關(guān)行政管理部門報(bào)告 協(xié)助做好救助和調(diào)查工作,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作.第三十二條、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管物業(yè)有關(guān)資料、保證房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全。第三十三條,物業(yè)服務(wù)合同期滿前 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同,一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的。應(yīng)當(dāng)提前書面告知對(duì)方及物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門,物業(yè)服務(wù)合同期滿2個(gè)月前.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議 討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng),業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的.應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，不繼續(xù)聘用的.應(yīng)當(dāng)依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起10日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院.物業(yè)管理?xiàng)l例,的規(guī)定.向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立移交小組、負(fù)責(zé)處理相關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù),原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出，第三十五條、物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定，住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià) 非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的。市，縣價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素。制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度。并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的 由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，第三十七條 價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門制定政府指導(dǎo)價(jià),應(yīng)當(dāng)開(kāi)展價(jià)格 成本調(diào)查，聽(tīng)取業(yè)主.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有關(guān)方面的意見(jiàn).政府指導(dǎo)價(jià)的價(jià)格水平,應(yīng)當(dāng)根據(jù)本行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，按照規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和程序適時(shí)調(diào)整，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督。第三十八條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià) 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,公示服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式，收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)，第三十九條。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用.包干制，是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 酬金制，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè) 其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出。結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 第四十條。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的、從其約定、業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。違反物業(yè)服務(wù)合同約定、業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納 逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴.第四十一條.業(yè)主出租物業(yè)的 應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃合同中、對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納作出約定，并在合同簽訂后10日內(nèi)，將物業(yè)承租人.出租期限及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納等約定事項(xiàng)書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)算交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,也可以由物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算交納作出明確約定。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，由物業(yè)使用人結(jié)算交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。第四十二條、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生矛盾和爭(zhēng)議的.可以向物業(yè)所在地的街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)反映,街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)解，縣以上房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴制度,對(duì)業(yè)主。業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴、應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查，處理 并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時(shí)回復(fù)投訴人,屬于其他行政管理部門職責(zé)的 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有關(guān)行政管理部門處理，并告知投訴人、