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第四章,物業(yè)的使用和維護(hù)第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí) 應(yīng)當(dāng)對移交的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行檢查驗(yàn)收、并對相關(guān)資料進(jìn)行核對接收.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承接驗(yàn)收之日起七日內(nèi)簽署驗(yàn)收確認(rèn)書 第四十九條。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍.承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的 應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)初始登記前.將物業(yè)保修金交存至指定專戶、專項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障,保修期內(nèi),物業(yè)保修金不足的.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足.保修期滿后、物業(yè)保修金有余額的,應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位、物業(yè)保修金監(jiān)管實(shí)行統(tǒng)一交存，資金歸屬不變，?？顚Ｓ?政府監(jiān)管的原則.第五十條,業(yè)主，使用人應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約 按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。禁止下列損害公共利益及他人利益的行為、一，損壞房屋承重結(jié)構(gòu).二。違法搭建建筑物,構(gòu)筑物，三，破壞房屋外貌,四。擅自改建。占用物業(yè)共用部分、五、損壞或者擅自占用,移裝共用設(shè)施設(shè)備.六、存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃.易爆、劇毒.放射性等危險(xiǎn)性物品 或者存放。鋪設(shè)超負(fù)荷物品、七。排放有毒 有害物質(zhì).八，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲.九、法律 法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為，第五十一條.業(yè)主,使用人裝飾裝修房屋。應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約，管理規(guī)約，業(yè)主.使用人裝飾裝修房屋的.應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。使用人、在業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋期間.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修房屋情況進(jìn)行現(xiàn)場巡查.業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合，第五十二條，業(yè)主，使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè),不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的、由區(qū)?？h規(guī)劃行政管理部門會同區(qū) 縣房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，并召開聽證會聽取利害關(guān)系人意見后、報(bào)區(qū) 縣人民政府決定.在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的.應(yīng)當(dāng)符合法律，法規(guī)以及管理規(guī)約,經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報(bào)區(qū) 縣房屋行政管理部門審批，并依法向其他行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù).第五十三條.物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用.裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約。管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者臨時(shí)管理規(guī)約。管理規(guī)約予以勸阻、制止,勸阻,制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門，有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后 應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者處理。第五十四條.供水。供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線，設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。第五十五條。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車位,車庫的歸屬、由當(dāng)事人通過出售，附贈或者出租等方式約定,占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機(jī)動車的車位。屬于業(yè)主共有，建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車位向業(yè)主、使用人出租的 其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行 車輛在全體共用部分的停放。收費(fèi)和管理等事項(xiàng),由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費(fèi)的。參照價(jià)格主管部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主大會成立前,車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的 其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行 車主對車輛有保管要求的。由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同 公安、消防，搶險(xiǎn).救護(hù),環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放.不得收費(fèi) 第五十六條、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車位、應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主 使用人使用。建設(shè)單位尚未出售的停車位、應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主 使用人停放車輛 停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人 停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行 第五十七條,新建商品住宅.公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí) 物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)共用部分的維修 更新和改造。不得挪作他用,第五十八條.未建立首期專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定.管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金 補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)采用分期交納的方式。并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)予以代收。業(yè)主大會也可以決定由業(yè)主一次性交納，業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí) 應(yīng)當(dāng)同時(shí)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證，第五十九條、專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶 按幢立賬。按戶核算，受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每半年至少公布一次專項(xiàng)維修資金和公共收益的收支情況、接受業(yè)主的監(jiān)督、第六十條、專項(xiàng)維修資金使用實(shí)行工程審價(jià)和使用程序?qū)徍恕I(yè)主委員會任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)在換屆改選小組的指導(dǎo)下委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對專項(xiàng)維修資金。公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì).第六十一條，物業(yè)維修.更新。改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用.按照下列規(guī)定承擔(dān)，一。專有部分的所需費(fèi)用 由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)。二.部分共用部分的所需費(fèi)用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。三，全體共用部分的所需費(fèi)用、由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān),按照本規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金的.部分共用部分，全體共用部分的維修 更新和改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支、但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的.費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān).第六十二條，物業(yè)部分共用部分的維修 更新和改造應(yīng)當(dāng)由部分共用的業(yè)主決定,并經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,其他決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。前款決定不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸，對上述決定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)執(zhí)行、第六十三條,機(jī)動車停車場 庫.的維修 養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān).機(jī)動車停車場。庫，的專項(xiàng)維修資金按照物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納。納入業(yè)主大會的專項(xiàng)維修資金賬戶管理、單獨(dú)核算.第六十四條 建設(shè)單位未按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報(bào)告前，專項(xiàng)維修資金不得動用,住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備需要維修,更新和改造的.應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)維修責(zé)任.建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會的書面報(bào)告但業(yè)主大會尚未成立期間，需要動用專項(xiàng)維修資金的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實(shí)施方案,由物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體共用部分業(yè)主依法討論通過后、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施，僅涉及部分共用部分的、可以提交涉及共用部分的業(yè)主依法討論通過.維修費(fèi)用經(jīng)市房屋行政管理部門指定的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后。在專項(xiàng)維修資金中列支，第六十五條.業(yè)主應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。并按照規(guī)定檢測和鑒定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定。履行物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)、物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí).業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù).第六十六條，發(fā)生下列緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施.并制定維修，更新方案。同時(shí)向業(yè)主委員會和物業(yè)所在地房管辦事處報(bào)告 一。電梯,水泵故障影響正常使用的,二。消防設(shè)施損壞、消防部門出具整改通知書的。三。外墻墻面有脫落危險(xiǎn).屋頂或外墻滲漏等情況 嚴(yán)重影響房屋使用和安全.經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的 前款規(guī)定涉及維修費(fèi)用需要動用住宅專項(xiàng)維修資金的、業(yè)主大會成立前。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料。報(bào)區(qū)。縣房屋行政管理部門審核同意，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，在專項(xiàng)維修資金中直接列支 業(yè)主大會成立后。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會提出列支住宅專項(xiàng)維修資金 由業(yè)主委員會審核同意、報(bào)區(qū),縣房屋行政管理部門備案.并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，在專項(xiàng)維修資金中列支,發(fā)生本條第一款所列情形、未按規(guī)定實(shí)施維修和更新.改造的 區(qū).縣房屋行政管理部門可以組織代為維修 維修費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支,第六十七條。物業(yè)存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí) 責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合.責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的。可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照管理規(guī)約的規(guī)定 代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施。費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān) 第六十八條、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋外墻應(yīng)當(dāng)保持整潔和完好、并定期進(jìn)行清洗或者粉刷.具體辦法由市人民政府另行制定，第六十九條，物業(yè)共用部分需要維修.養(yǎng)護(hù)，更新。改造的,相關(guān)專有部分的業(yè)主,使用人應(yīng)當(dāng)予以配合、供水,供電 供氣,信息，環(huán)衛(wèi) 郵政.民防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合.需要進(jìn)入專有部分的.相關(guān)業(yè)主.使用人應(yīng)當(dāng)予以配合、上述作業(yè)造成共有部分或者專有部分損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法恢復(fù)原狀、承擔(dān)賠償責(zé)任、