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第二章，業(yè)主及業(yè)主大會 第七條.住宅小區(qū)、包括分期建設(shè)或者兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)。其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的.應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域.但被道路，河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)、且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備管理.維護(hù)責(zé)任的.可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。第八條 房屋行政管理部門負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理區(qū)域、規(guī)劃行政管理部門在住宅建設(shè)工程設(shè)計方案審查時 應(yīng)當(dāng)征求區(qū)，縣房屋行政管理部門對物業(yè)管理區(qū)域的預(yù)劃意見，建設(shè)單位在申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時 應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請.區(qū) 縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域、建設(shè)單位在房屋銷售時.應(yīng)當(dāng)將區(qū)，縣房屋行政管理部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍 通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示 第九條,尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,區(qū) 縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同鄉(xiāng)。鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。按照第七條的規(guī)定、結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域 調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的.還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意、物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后、區(qū)，縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告.第十條 建設(shè)單位在辦理房屋交付使用許可手續(xù)時、應(yīng)當(dāng)向房管辦事處提交下列資料。一，竣工總平面圖 單體建筑，結(jié)構(gòu).設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料 二 設(shè)施設(shè)備的安裝。使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、三 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,四 物業(yè)管理所必需的其他資料、建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。業(yè)主可以向房管辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請查詢本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一款規(guī)定的資料，第十一條，業(yè)主在物業(yè)管理活動中.除享有，中華人民共和國物權(quán)法.國務(wù)院，物業(yè)管理?xiàng)l例 規(guī)定的權(quán)利外，還有權(quán)提議召開首次業(yè)主大會會議,業(yè)主在物業(yè)管理活動中,應(yīng)當(dāng)履行,中華人民共和國物權(quán)法、國務(wù)院,物業(yè)管理?xiàng)l例。規(guī)定的義務(wù) 業(yè)主應(yīng)當(dāng)直接或者通過建設(shè)單位 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。第十二條.業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上?；蛘呤滋追课莩鍪鄄⒔桓妒褂靡褲M兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議,成立業(yè)主大會 但只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé) 第十三條 物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十二條第二款所列應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng).鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面報告.并提供下列資料。一，物業(yè)管理區(qū)域核定意見。二 物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房、以下合稱物業(yè)管理用房.配置證明.三,業(yè)主清冊和物業(yè)建筑面積.四.物業(yè)出售并交付使用時間、五。已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊。建設(shè)單位未及時書面報告的.業(yè)主可以向鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求。第十四條。鄉(xiāng)，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)、會同區(qū)?？h房屋行政管理部門組建業(yè)主大會籌備組，以下簡稱籌備組?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi),將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表.鄉(xiāng),鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表,房管辦事處代表、物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成,籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定、人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一,籌備組組長由鄉(xiāng)，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任 籌備組中的業(yè)主代表.由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生、業(yè)主對籌備組成員有異議的.由鄉(xiāng),鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。第十五條，籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作.一、確認(rèn)并公示業(yè)主身份，業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積、二 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn) 形式和內(nèi)容，三、草擬管理規(guī)約.業(yè)主大會議事規(guī)則、四。確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則,五,制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法。確定業(yè)主委員會成員候選人名單、六，制定業(yè)主委員會選舉辦法。七.完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作.前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的.籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)，籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議,籌備組在業(yè)主委員會依法成立后自行解散、第十六條.業(yè)主大會除履行，中華人民共和國物權(quán)法.國務(wù)院，物業(yè)管理?xiàng)l例、規(guī)定的職責(zé)外.還可以決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi),撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定,第十七條.業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式。也可以采用書面征求意見的形式,業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加、業(yè)主大會作出決定、應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金,或者改建，重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議 代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并依據(jù)委托人對所議事項(xiàng)的意見進(jìn)行投票表決 第十八條。首次業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)則 應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式。表決程序,業(yè)主小組的設(shè)立，業(yè)主委員會的組成。任期.罷免和補(bǔ)選等事項(xiàng)作出約定、第十九條,業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,依法履行職責(zé)，業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，任期為三年到五年.業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院,物業(yè)管理?xiàng)l例。規(guī)定的條件，業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu) 違法搭建。破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì),欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金。違法出租房屋等情形且未改正的,不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員，擔(dān)任業(yè)主委員會成員后出現(xiàn)上述情形的 應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免.業(yè)主委員會履行下列職責(zé).一.召集業(yè)主大會會議。報告物業(yè)管理的實(shí)施情況，二 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,三、及時了解業(yè)主,物業(yè)使用人的意見和建議。督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同.四。監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施.五 業(yè)主大會賦予的其他職責(zé).業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督,第二十條，業(yè)主委員會主任 副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生.業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)主持業(yè)主委員會日常工作 并履行以下職責(zé)、一。召集和主持業(yè)主委員會會議.二,提出業(yè)主委員會會議議題.三，按照業(yè)主大會會議的決定,簽署有關(guān)文書 業(yè)主委員會主任因故不能履行職責(zé)時 由副主任履行、第二十一條。業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi).持下列文件向鄉(xiāng)。鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案，一 業(yè)主大會會議記錄和會議決定、二。業(yè)主大會議事規(guī)則。三。管理規(guī)約 四.業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。鄉(xiāng)。鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。第二十二條，業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議 召開業(yè)主大會會議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點(diǎn),議題和議程書面通知所在地房管辦事處 居民委員會或者村民委員會，邀請房管辦事處,居民委員會或者村民委員會派代表參加。并聽取房管辦事處 居民委員會或者村民委員會的意見，建議,業(yè)主委員會不依法組織召開業(yè)主大會會議的、鄉(xiāng),鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其限期召開.逾期不召開的。鄉(xiāng),鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主要求組織召開業(yè)主大會會議 第二十三條,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度,聽取業(yè)主和使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議、接受業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度、做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議，物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動，以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄 并妥善保管 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘,物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng)、定期公布專項(xiàng)維修資金和公共收益收支、接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息 第二十四條、業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前,應(yīng)當(dāng)書面報告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng).鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)會同區(qū).縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組、由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會,換屆改選小組由業(yè)主代表。鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表 房管辦事處代表、物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成,換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)、其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一.換屆改選小組組長由鄉(xiāng)。鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間。業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項(xiàng)作出決定，一。選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二,除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修.更新，改造等重大事項(xiàng)，三。其他重大事項(xiàng)、第二十五條.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)。將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證。業(yè)主清冊,會議紀(jì)要等檔案資料。印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交物業(yè)所在地房管辦事處保管、業(yè)主大會。業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的。物業(yè)所在地房管辦事處應(yīng)當(dāng)及時提供、新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后.應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng).鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續(xù),并由物業(yè)所在地房管辦事處在備案后十日內(nèi)、將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會、拒不移交第一款所述物品的、新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交.物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，第二十六條,不再擔(dān)任業(yè)主委員會成員的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的本規(guī)定第二十五條第一款所述物品移交業(yè)主委員會 拒不移交的,業(yè)主委員會可以按照本規(guī)定第二十五條第三款規(guī)定處理 第二十七條，業(yè)主委員會出現(xiàn)成員人數(shù)不足二分之一或者其他無法正常運(yùn)作情形的。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)作出決定啟動補(bǔ)選或者提前換屆改選程序、第二十八條,業(yè)主委員會的名稱.所轄區(qū)、域范圍.成員,業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng).鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)，因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會無法存續(xù)的、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng).鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù).第二十九條 按照本規(guī)定第二十一條,第二十五條。第二十八條規(guī)定。鄉(xiāng).鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會備案后.應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)完成備案手續(xù)、并將備案資料抄送區(qū)，縣房屋行政管理部門.第三十條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的、可以以幢。單元為單位成立業(yè)主小組,業(yè)主小組由該幢 單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)、一、推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。二 決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的維修.更新.改造和養(yǎng)護(hù).三.決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng),業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持，業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行，第三十一條，居民委員會,村民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會,可以依法調(diào)解本地區(qū)業(yè)主，業(yè)主委員會 物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛.