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第三章.業(yè)主，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)第十條,房屋的所有權(quán)人為業(yè)主.尚未登記取得所有權(quán)。但基于買賣.贈(zèng)與,拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人,在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利.并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù).第十一條.業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益 依法履行職責(zé),一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意、決定不成立業(yè)主大會(huì)的。由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)、第十二條，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告.第十三條，百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求.已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的。業(yè)主可以向街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求 符合前兩款情形之一的、街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)?？h人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組，業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表。建設(shè)單位以及街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成.其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于首次業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的百分之六十。業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。第十四條,建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作.向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)。物業(yè)建筑的基本資料。包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上。地下的建筑物,設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等,已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料、并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持,業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密、不得將前款資料用于與業(yè)主大會(huì)籌備無(wú)關(guān)的活動(dòng)。第十五條,業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi) 組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議.業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé),一 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間,地點(diǎn)、形式和內(nèi)容 二.擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案 三.確認(rèn)業(yè)主身份.確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù) 四,確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，五、召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作，前款 一、至、四.項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主，第十六條，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決 并選舉業(yè)主委員會(huì) 第十七條。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用。維護(hù).管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) 違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主，物業(yè)使用人具有約束力,業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式，表決程序,業(yè)主委員會(huì)的組成，成員任期及職務(wù)終止等事項(xiàng)作出約定。第十八條、業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定、或者百分之二十以上的業(yè)主提議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議 業(yè)主委員會(huì)不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開。第十九條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前將會(huì)議時(shí)間,地點(diǎn).議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告、并書面通知全體業(yè)主.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式。也可以采用書面征求意見等形式,采用書面征求意見形式的 應(yīng)將書面征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上、業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料，第二十條，業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位.推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見,需要投票表決的,業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映.第二十一條,業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書、載明委托事項(xiàng)。委托權(quán)限及期限.第二十二條。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金.改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意.決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的。應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定.一.專有部分面積。按照建筑面積計(jì)算 建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算、二 建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)。一戶按一人計(jì)算，建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計(jì)算,總?cè)藬?shù)。按照兩者之和計(jì)算、第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式.任何人不得偽造業(yè)主選票,表決票，業(yè)主簽名或者書面委托書、選票。表決票和書面委托書應(yīng)當(dāng)妥善保管.以備查詢.第二十四條。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。履行下列職責(zé)。一,召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議。向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作 二，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同.三 及時(shí)了解業(yè)主。物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同、四。督促業(yè)主。物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約 協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題,五,配合街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.居民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作，六、法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)。接受業(yè)主監(jiān)督 第二十五條.業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生.一、具有完全民事行為能力.二，遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè) 責(zé)任心強(qiáng) 具有較強(qiáng)的公信力和組織能力,三.遵守管理規(guī)約,履行業(yè)主義務(wù)。按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無(wú)損害公共利益行為,四.本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職，第二十六條，業(yè)主委員會(huì)一般由五至十五人的單數(shù)委員組成。每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任,具體人數(shù)，任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定.業(yè)主委員會(huì)主任，副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生、業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生 業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定，業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的。未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人.可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員,候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定 候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議.不具有表決權(quán),第二十七條。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū).縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案 備案時(shí)應(yīng)提交以下材料,一,管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、二.業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和會(huì)議決定、三,業(yè)主委員會(huì)委員.候補(bǔ)委員、名單及其基本情況 物業(yè)所在地的區(qū),縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí),業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后 應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè).并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū).縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第二十八條,業(yè)主委員會(huì)憑物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的備案回執(zhí).向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定使用、第二十九條，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的、可以召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議.業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席。作出決定必須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意。并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布、第三十條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約。不得有下列行為.一,挪用，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn).二.索取 非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬.三,利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。四，違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,五，泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。六。其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù).并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。第三十一條，業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,其委員職務(wù)自行終止,一.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的、二、因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的，三、任職期間被依法追究刑事責(zé)任的,四.本人以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的，五，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。第三十二條,業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止 有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ).業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告 職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì).業(yè)主委員會(huì)所有的資料 印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。第三十三條.業(yè)主委員會(huì)委員缺員.由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足五人、或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員 業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職的.應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助，第三十四條.業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉的。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi)。將屬于業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物.文件資料 印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿、不得繼續(xù)履行職責(zé)。第三十五條 業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān).經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督，