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金華市物業(yè)管理辦法，目，錄 第一章.總.則。第二章。業(yè)主,業(yè)主大會和業(yè)主委員會.第三章.物業(yè)管理服務(wù)，第四章 物業(yè)的使用和維修、第五章 法律責(zé)任，第六章 附則、第一章、總、則。第一條,為規(guī)范本市物業(yè)管理活動 維護(hù)物業(yè)管理各方合法權(quán)益,保障物業(yè)的合理使用 根據(jù),中華人民共和國物權(quán)法。中華人民共和國物業(yè)管理條例、浙江省物業(yè)管理條例.和有關(guān)法律。法規(guī)，結(jié)合本市實際、制定本辦法、第二條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作.各縣.市.區(qū)、房產(chǎn)主管部門,以下稱物業(yè)主管部門.負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處，做好業(yè)主大會.業(yè)主委員會的成立與選舉等工作，公安 民政。財政,規(guī)劃.環(huán)保、市場監(jiān)管。質(zhì)監(jiān)、綜合執(zhí)法 人防，價格。消防等部門按照各自職責(zé).協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，第三條。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,街道辦事處，負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立。業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系、社區(qū)、村,居 村、民委員會協(xié)助物業(yè)主管部門以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,街道辦事處,開展物業(yè)管理相關(guān)工作，第四條、各縣,市.區(qū),人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)、建立由轄區(qū)物業(yè)主管部門 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。社區(qū)、村,居、村,民委員會。公安、業(yè)主委員會 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表等參加的聯(lián)席會議制度、協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜，聯(lián)席會議由物業(yè)所在地縣、市 區(qū),物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)召集和主持。物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項、一、業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)，二.業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)重大爭議.三.履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大糾紛，四.其他需要協(xié)調(diào)解決的重大爭議和糾紛。第五條。各縣 市。區(qū),司法行政部門,物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織體系。受理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛 物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解遵照、屬地管理。原則 調(diào)解不成的通過仲裁,訴訟等途徑解決.第二章 業(yè)主.業(yè)主大會和業(yè)主委員會,第六條。依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法規(guī)定以其他方式取得建筑物專有部分所有權(quán)的人 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主 第七條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi),向項目所在縣。市。區(qū),物業(yè)主管部門提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件。附圖.含總平面圖，縣 市、區(qū),物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知建設(shè)單位，跨行政區(qū)域的建設(shè)項目,由共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同民政部門劃分物業(yè)管理區(qū)域 建設(shè)單位在房屋銷售時。應(yīng)當(dāng)將已核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍向物業(yè)買受人明示 第八條.具備下列條件之一的。業(yè)主委員會可以向所在縣 市、區(qū)、物業(yè)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求.一 經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個及以上相對獨立區(qū)域、能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任.并經(jīng)各區(qū)域中專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的,二 兩個及以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各區(qū)域中專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意、合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的、要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案。物業(yè)管理用房劃分方案，設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案.調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料、所在縣,市，區(qū) 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi) 會同當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處,及社區(qū).村、居。村,民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定.第九條 業(yè)主可以以幢、單元。樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項,事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定,第十條 符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,街道辦事處,應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者專有部分占建筑專有總面積百分之五以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)百分之五以上的業(yè)主書面申請后 兩個月內(nèi)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組,縣.市、區(qū),物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)及時將物業(yè)建設(shè)相關(guān)資料移送至物業(yè)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表.建設(shè)單位以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 街道辦事處.或者社區(qū)、村、居，村、民委員會的代表組成、成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為7一11人單數(shù) 業(yè)主代表由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.街道辦事處，或受委托的社區(qū)、村。居,村。民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生、其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十,籌備組組長可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.街道辦事處。代表或者受委托的社區(qū)、村，居、村 民委員會的代表擔(dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 業(yè)主對籌備組成員有異議的.由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處,協(xié)調(diào)解決。第十一條，業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十、候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生 其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同,與正式委員一并備案，業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的.可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補(bǔ) 并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會.候補(bǔ)委員遞補(bǔ)規(guī)則等具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確.第十二條,業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi).上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.街道辦事處.的指導(dǎo)下 將其保管的有關(guān)憑證 檔案等資料.印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作,業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的、應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物.拒不移交本條第一，二款所述物品的 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 街道辦事處。應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交、物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。第十三條.首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān).業(yè)主大會，業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān).業(yè)主委員會應(yīng)在每年3月底前公布上一年度業(yè)主大會。業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況.接受全體業(yè)主監(jiān)督 第十四條.縣,市 區(qū),人民政府應(yīng)對鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,街道辦事處，的物業(yè)管理經(jīng)費給予必要保障 并建立小區(qū)物業(yè)管理綜合考評機(jī)制,對優(yōu)秀的業(yè)主委員進(jìn)行獎勵、具體的考評和獎勵辦法由縣.市，區(qū)、人民政府制定。第三章.物業(yè)管理服務(wù)、第十五條.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前 按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房 但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的,按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房,城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑應(yīng)參照本條第一款規(guī)定同比例計提物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其附件，附圖,含總平面圖.中載明，并在辦理物業(yè)銷售。預(yù)售 證之前予以確定、分期開發(fā)建設(shè)且物業(yè)管理用房不能同期交付的 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供等面積過渡性物業(yè)用房。第十六條.住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同 投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于3萬平方米的、經(jīng)物業(yè)所在地縣，市 區(qū)、物業(yè)主管部門批準(zhǔn)?？梢圆捎脜f(xié)議方式選聘。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積.前期物業(yè)服務(wù)期間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的、自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期介入物業(yè)服務(wù)的開辦費進(jìn)行約定 用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn),所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向小區(qū)業(yè)主公示開辦費購買的資產(chǎn)。退出物業(yè)管理項目時向業(yè)主委員會或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交.物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)開辦費的使用和管理.第十七條。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主大會決定 可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位。共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行經(jīng)營、收益歸全體業(yè)主所有 可用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于業(yè)主大會。業(yè)主委員會運作經(jīng)費或物業(yè)管理的其他需要。物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨列賬 由業(yè)主委員會自行管理的。應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶 不得以任何個人或者其他組織名義進(jìn)行管理.實行物業(yè)服務(wù)包干制收費的。每年公布一次物業(yè)經(jīng)營性收益情況 實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費的、每年公布一次各項資金收支情況.前期物業(yè)服務(wù)期間、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)審計前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況.并將審計結(jié)果予以公示、第十八條,物業(yè)交付使用前,物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納、物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān) 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同 包括前期物業(yè)服務(wù)合同、的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費,業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定,經(jīng)書面催交仍逾期不交的。業(yè)主委員會可采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助催交,物業(yè)服務(wù)合同雙方對物業(yè)服務(wù)費收取有異議的?？上蛭飿I(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織申請調(diào)解 調(diào)解不成的通過仲裁，訴訟等途徑解決.物業(yè)主管部門建立物業(yè)不良檔案，欠繳物業(yè)費,不規(guī)范物業(yè)服務(wù)等不良物業(yè)行為應(yīng)記入物業(yè)不良檔案.并納入社會征信體系,作為有關(guān)部門實施信用聯(lián)合獎懲的依據(jù)。第十九條，物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的。預(yù)收期限最高不得超過十二個月，物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個月的、則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時 買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費結(jié)算進(jìn)行明確約定。并應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi) 將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況 業(yè)主名單、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會，第二十條.物業(yè)交付使用前.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水,供電,供氣.供熱,通訊,有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)技術(shù)資料移交給相關(guān)專業(yè)單位管理，相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收，并及時做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù) 確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。物業(yè)交付使用時、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示，并將移交和公示情況報物業(yè)所在地縣,市 區(qū)。物業(yè)主管部門備案,專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的。雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議。明確委托的主要事項和費用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式.未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作 未實現(xiàn)向最終用戶收取有關(guān)費用的住宅物業(yè)，專業(yè)單位可以制訂改造方案，報市 縣、市 區(qū),人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行 改造方案經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行后.業(yè)主委員會或全體業(yè)主以小區(qū)為單位向相關(guān)專業(yè)單位提出改造申請、由各專業(yè)單位按照各自相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)改造。實現(xiàn)管理到戶。第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé).一.參與工程的檢查、對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議 并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實。二,就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置。管線走向等事項向建設(shè)單位提出建議、并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝，調(diào)試等工作，三 建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案,四,根據(jù)臨時管理規(guī)約,前期物業(yè)服務(wù)合同的約定 向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定.維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序，第二十二條、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位.共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地等進(jìn)行查驗時,應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協(xié)議、對物業(yè)承接查驗基本情況。存在問題 解決方法及其時限,雙方權(quán)利義務(wù) 違約責(zé)任等事項作出明確約定.第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律 法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù) 并遵守下列規(guī)定、一 符合國家，省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范 二,及時向業(yè)主 非業(yè)主使用人告知安全。合理使用物業(yè)的注意事項，三。定期聽取業(yè)主的意見和建議 改進(jìn)和完善服務(wù) 四 協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,五.接受社區(qū) 村、居，村 民委員會監(jiān)督指導(dǎo).配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)。應(yīng)當(dāng)將合同副本報物業(yè)所在縣 市.區(qū),物業(yè)主管部門備案,第二十四條,物業(yè)服務(wù)合同終止前。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù),物業(yè)服務(wù)合同的一方要求提前終止物業(yè)服務(wù)合同的、應(yīng)當(dāng)將提前終止合同的原因、退出時間等以書面形式告知對方，就相關(guān)事項進(jìn)行協(xié)商、同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告十五日,物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作的、經(jīng)雙方協(xié)商 且原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的,原物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至選聘工作完成、在合同延續(xù)期間.任何一方提前終止合同的,應(yīng)當(dāng)在三十日前書面告知對方。第二十五條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案 資料和相關(guān)財物。尚未成立業(yè)主委員會的 可以移交社區(qū)，村 居、村，民委員會代為保管,第二十六條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 物業(yè)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.街道辦事處 應(yīng)當(dāng)委托社區(qū) 村,居、村 民委員會根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過三個月的基本保潔、保安等服務(wù),相關(guān)費用由業(yè)主承擔(dān)、各相關(guān)職能部門及供水，供電，供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。第二十七條 老舊小區(qū)或者開放的住宅樓由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,街道辦事處,幫助組織成立業(yè)主委員會。并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)、無法選聘的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處,應(yīng)負(fù)責(zé)或委托社區(qū)、村 居.村，民委員會組建簡易物業(yè)服務(wù)組織視情提供相應(yīng)的準(zhǔn)物業(yè)服務(wù),老舊小區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)由縣 市。區(qū)、人民政府制定。第二十八條 縣，市，區(qū)、人民政府應(yīng)對老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處。或社區(qū).村、居 村，民委員會組建的簡易物業(yè)服務(wù)組織給予一定補(bǔ)貼、對獲得國家、省,市示范項目稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一次性獎勵.具體的補(bǔ)貼辦法由縣,市.區(qū)、人民政府制定，第四章、物業(yè)的使用與維修。第二十九條.物業(yè)使用中禁止下列行為 一,違法拆改 變動房屋承重結(jié)構(gòu) 二,將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房?；蛘邔⑿l(wèi)生間改在下層住戶的臥室，起居室 廳、書房和廚房的上方、三,違法搭建 改建建筑物、構(gòu)筑物 四,違法挖掘房屋地下空間.五.擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用、六.擅自改變房屋外立面.七 擅自將雨污水混接或者在排水管上接管,八，損害管道燃?xì)庠O(shè)施，占用、堵塞。封閉管道設(shè)施.影響公共安全、九，擅自占用綠地.損毀樹木，綠化設(shè)施，十.損壞消防設(shè)施,占用，堵塞.封閉消防通道、消防登高面等消防場地,十一.違反國家和地方規(guī)定。超標(biāo)排放有毒。有害等物質(zhì)與噪聲 十二.占用共用部位,共用設(shè)施設(shè)備、十三。法律 法規(guī)禁止的其他行為,對違反有關(guān)法律.法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行勸阻、制止 并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告、相關(guān)部門和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時處理,第三十條,業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修的 應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并不得違反物業(yè)裝修的有關(guān)規(guī)定.物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主或者非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，第三十一條、業(yè)主大會成立前、車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的.其收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后。車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛.停放。收費等管理制度由業(yè)主大會制定.業(yè)主大會決定對車輛停放收費的.應(yīng)當(dāng)確定收費標(biāo)準(zhǔn)，車主對車輛有保管要求的、由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同.第三十二條,物業(yè)保修期滿后的維修。更新。改造費用,按照下列規(guī)定承擔(dān)，一，專用部位和專用設(shè)施設(shè)備.包括在構(gòu)造上及利用上具有獨立性.由單個業(yè)主獨立使用。處分的物業(yè)部位.設(shè)施設(shè)備及場地等,其維修。更新 改造費用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān)、二，共用部位和共用設(shè)施設(shè)備 供水，供電,供氣,供熱.通訊。有線電視等設(shè)施設(shè)備已移交給相關(guān)專業(yè)單位管理的除外.包括由全體業(yè)主共同使用.管理的物業(yè)部位，設(shè)施設(shè)備及場地等。其維修、更新。改造費用 由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。屬人為損壞的.其維修費用由責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)維修，更新時,相關(guān)業(yè)主 非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，供水 供電,供氣.環(huán)衛(wèi),人防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的 應(yīng)當(dāng)預(yù)先通知小區(qū)業(yè)主委員會 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。并及時恢復(fù)原狀.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主。非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合，第五章、法律責(zé)任、第三十三條 對違反本辦法規(guī)定的行為、法律,法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的。從其規(guī)定予以處罰.第三十四條 違反本辦法第十三條第一款規(guī)定 建設(shè)單位未承擔(dān)首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的、由縣.市.區(qū),物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正.逾期不改正的，處五千元罰款、第三十五條,違反本辦法第十七條第三款規(guī)定 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況的 由縣、市、區(qū).物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正。逾期不改正的.處五千元以上一萬元以下罰款 第三十六條 違反本辦法第二十三條第三款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的。由縣、市,區(qū)。物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處二千元以上五千元以下罰款 第三十七條 違反本辦法第二十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出物業(yè)服務(wù)時未移交物業(yè)管理檔案,資料和相關(guān)財物的.由縣，市 區(qū) 物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正。逾期不改正的 處一萬元以上三萬元以下罰款、第三十八條，業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本辦法第二十九條相關(guān)規(guī)定，造成他人利益損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任，違反行政管理規(guī)定的，由建設(shè)。規(guī)劃,環(huán)保。質(zhì)監(jiān).綜合執(zhí)法.消防等有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)依法查處.第六章。附.則，第三十九條、經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)管理區(qū)域可以在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處，社區(qū)。村 居，村.民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下.由業(yè)主自行管理,實行自行管理的、應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu),管理方案.收費標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決，業(yè)主聘請自然人進(jìn)行服務(wù)的.應(yīng)當(dāng)為其支付依法屬于業(yè)主責(zé)任的意外傷害等保障費用,電梯 消防.技防等涉及人身.財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理.應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù),業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對管理費用.物業(yè)專項維修資金.物業(yè)經(jīng)營性收益等進(jìn)行財務(wù)管理和財務(wù)審計.管理賬目每年向業(yè)主公布一次、自行管理的小區(qū)其他事項參照本辦法相關(guān)條款執(zhí)行.第四十條 本辦法自2017年2月9日起施行,