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湖州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)湖州市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范的通知各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。為加強(qiáng)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)管理、切實(shí)保障被征收當(dāng)事人的合法權(quán)益.我局對(duì)、湖州市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范.湖建發(fā),2013,123號(hào)，進(jìn)行了調(diào)整 現(xiàn)重新印發(fā)給你們.請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行,湖州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 2018年6月4日。湖州市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范。第一章?？?則第一條.為加強(qiáng)本市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)管理.保證征收評(píng)估質(zhì)量，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益 保障公益類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行.根據(jù)，中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 和、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法 等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際、制定本規(guī)范、第二條。凡在本市行政區(qū)域范圍內(nèi) 評(píng)估國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值、測(cè)算被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定,適用本規(guī)范。第三條、本規(guī)范所稱(chēng)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估。以下稱(chēng)征收評(píng)估,是指為確定被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。根據(jù)被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的區(qū)位，用途 建筑結(jié)構(gòu)。新舊程度。建筑面積以及土地使用權(quán)等影響被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的因素、對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額,且假定被征收房屋沒(méi)有租賃.抵押.查封等情況,第四條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為。為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù).評(píng)估被征收房屋的價(jià)值、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為、為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù),評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值、房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣計(jì)價(jià) 精確到元,第五條.被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日.第六條。被征收房屋的室內(nèi)裝修以及其他不可移動(dòng)的圍墻。假山。水井,煙囪、水塔等附屬物的價(jià)值應(yīng)單獨(dú)評(píng)估確定。并在評(píng)估報(bào)告中標(biāo)明 涉及非房地產(chǎn)類(lèi)附屬物需要評(píng)估提供補(bǔ)償依據(jù)的?？捎煞康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并將非房地產(chǎn)附屬物評(píng)估報(bào)告作為附件列入被征收房屋評(píng)估報(bào)告，第七條,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在本市行政區(qū)域內(nèi)承接征收評(píng)估業(yè)務(wù)的.須經(jīng)房屋征收部門(mén)備案并按下列程序開(kāi)展評(píng)估工作、一。根據(jù)委托要求、明確評(píng)估的范圍、對(duì)象等基本情況 二 在征收范圍內(nèi)公布本機(jī)構(gòu)名稱(chēng)及資質(zhì)，評(píng)估工作安排，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和其他估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格等有關(guān)情況。三,擬定評(píng)估作業(yè)方案。包括擬采用的評(píng)估技術(shù)路線及評(píng)估方法的選定,擬定整體評(píng)估及分戶評(píng)估的作業(yè)步驟.四 進(jìn)行實(shí)地查勘。根據(jù)結(jié)構(gòu)，用途等不同類(lèi)別.對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行分類(lèi).采用分戶調(diào)查,丈量,拍攝等方法調(diào)查記錄評(píng)估對(duì)象內(nèi)外部狀況 五。收集房地產(chǎn)交易實(shí)例等評(píng)估所需要的其他資料,并對(duì)收集的資料進(jìn)行核實(shí) 分析.整理 六 選定評(píng)估方法。計(jì)算確定評(píng)估結(jié)果。七，將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)公示。并安排估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋.接受咨詢(xún)、八、出具整體評(píng)估報(bào)告及分戶評(píng)估報(bào)告 并在征收范圍內(nèi)公開(kāi)告知對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核以及鑒定的申請(qǐng)方式.申請(qǐng)期限,受理機(jī)構(gòu)等，九、評(píng)估資料歸檔 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料與評(píng)估報(bào)告.含技術(shù)報(bào)告。共同整理存檔，1,評(píng)估委托合同,2,征收決定.3 評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料,4，評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄.影像照片等資料、評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留三十年，第二章 評(píng)估方法第八條、被征收房屋具備比較法評(píng)估條件的，應(yīng)當(dāng)選用比較法評(píng)估。不具備比較法評(píng)估條件的、對(duì)成本法。收益法,假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。并在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明原因。第九條、采用比較法評(píng)估被征收房屋價(jià)值的、由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)格.結(jié)合該房屋具體區(qū)位。用途 建筑結(jié)構(gòu) 新舊程度、建筑面積以及土地使用權(quán)，住宅房屋除外。等因素評(píng)估確定 評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)格由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)中選取三個(gè)以上,含三個(gè).可比實(shí)例、進(jìn)行交易情況修正和市場(chǎng)狀況、房屋狀況調(diào)整后確定 被征收房屋屬于非成套住宅的 可根據(jù)前款規(guī)定選取普通成套住宅作為可比案例，第十條。被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位 用途。權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度.規(guī)模。建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)、確定被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格 應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素.第十一條，未完成工程應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。未完成工程土地評(píng)估以政府管理部門(mén)批準(zhǔn)的用途,參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù).工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門(mén)通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)、屬于征收原因停建，緩建的 估價(jià)時(shí)選擇業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提.屬于非征收原因停建，緩建的，估價(jià)時(shí)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提、第十二條、未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,應(yīng)按成本法評(píng)估。以重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算其建筑物價(jià)值,第十三條，建筑物的折舊應(yīng)是由各種因素造成建筑物價(jià)值的損失 包括物質(zhì)折舊。功能折舊和外部折舊，估價(jià)人員可對(duì)照,房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn).的規(guī)定和國(guó)有土地上房屋征收房屋成新率相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定。第十四條、非住宅房屋的征收評(píng)估應(yīng)結(jié)合房屋所屬土地使用權(quán)獲得方式及使用年限對(duì)房屋價(jià)值、不包括重置價(jià)格結(jié)合成新部分、進(jìn)行調(diào)節(jié)。以出讓方式獲得土地使用權(quán)的,土地出讓合同中有約定的按合同約定補(bǔ)償，未約定的按每年5,的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合已使用年限修正。修正系數(shù)超過(guò)。20.的按 20。計(jì)算，以行政劃撥。單位改制后保留行政劃撥的除外,方式獲得土地使用權(quán)的。調(diào)節(jié)系數(shù)為。20,單位改制后以保留行政劃撥、租賃的方式獲得土地使用權(quán)以及剝離土地使用權(quán)的,調(diào)節(jié)系數(shù)為.40.其中租賃方式的、按每年1.的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合剩余年限修正、第十五條 被征收房屋合法占有的土地面積小于或等于其建筑面積按規(guī)定容積率占有的土地面積時(shí)、不再對(duì)土地另行評(píng)估，被征收房屋合法占有的土地面積大于其建筑面積按規(guī)定容積率占有的土地面積時(shí).超過(guò)部分按照,湖州市區(qū)土地儲(chǔ)備管理辦法，湖政發(fā) 2010,2號(hào),的規(guī)定評(píng)估確定，規(guī)定容積率以批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。批準(zhǔn)文件中未明確的參照該地塊該用途基準(zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的容積率、I.IV級(jí)。商服用地2，5.住宅用地1,5。工業(yè)用地1。1、V、VIII級(jí) 商服用地2、0。住宅用地1、2 工業(yè)用地1。1。各縣按本地土地儲(chǔ)備管理有關(guān)規(guī)定處理，第十六條、房屋室內(nèi)一般裝修的價(jià)值應(yīng)按照各地公布的房屋室內(nèi)一般裝修補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)結(jié)合成新評(píng)估確定。未公布指導(dǎo)價(jià)的由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合成新評(píng)估確定,附屬物的價(jià)值應(yīng)按照重置價(jià)格結(jié)合成新評(píng)估確定。第三章，比較法技術(shù)路線第十七條。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)被征收房屋的用途分類(lèi)、在征收范圍內(nèi)按類(lèi)得出比準(zhǔn)價(jià)格.以比準(zhǔn)價(jià)格設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋.標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋為各項(xiàng)修正或調(diào)整系數(shù)均為零。建筑結(jié)構(gòu)為磚混二等的全新房屋,第十八條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，按以下技術(shù)路線得出比準(zhǔn)價(jià)格、一 選取可比實(shí)例，選取可比實(shí)例應(yīng)遵循以下原則、1、可比實(shí)例應(yīng)選擇與評(píng)估對(duì)象處在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)。并在用途.規(guī)模，建筑結(jié)構(gòu)，檔次，權(quán)利性質(zhì)等方面相同或者相似的房地產(chǎn)、相鄰相近的優(yōu)先選取 2 可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類(lèi)型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格類(lèi)型 3。選用可比實(shí)例的數(shù)量為3個(gè)以上 含3個(gè)。4,可比實(shí)例的交易價(jià)格應(yīng)是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格.5、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與評(píng)估時(shí)點(diǎn)接近。兩者相差不宜超過(guò)一年,且不得超過(guò)兩年,可比實(shí)例的成交日期不能晚于評(píng)估時(shí)點(diǎn).二,各項(xiàng)因素修正或調(diào)整,在建立價(jià)格比較基礎(chǔ)后.進(jìn)行交易情況修正和市場(chǎng)狀況 區(qū)位狀況.實(shí)物狀況 權(quán)益狀況調(diào)整,除有規(guī)定外、分別對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過(guò)20.共同對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過(guò)30.經(jīng)修正或調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格中,最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于1，2。1,有下列情形之一的特殊交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例.有利害關(guān)系人之間的交易,交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易 被迫出售或被迫購(gòu)買(mǎi)的交易，人為哄抬價(jià)格的交易 交易雙方或一方有特別偏好的交易、相鄰房地產(chǎn)的合并交易，受迷信影響的交易.其他非正常的交易。當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例少于3個(gè)時(shí) 在掌握特殊交易情況且能量化其對(duì)成交價(jià)格影響的情況下，可將上述交易情況下的交易實(shí)例選為可比實(shí)例、并對(duì)其進(jìn)行交易情況修正,將可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格修正為正常價(jià)格,2，市場(chǎng)狀況調(diào)整應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格.3,區(qū)域狀況調(diào)整應(yīng)將可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估對(duì)象區(qū)位狀況下的價(jià)格、區(qū)域狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括、位置、交通、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等.所處樓幢.樓層和朝向等 4，實(shí)物狀況調(diào)整應(yīng)將可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估對(duì)象自身狀況下的價(jià)格。實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括 建筑規(guī)模，結(jié)構(gòu)，設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修 空間布局.建筑功能,外觀.新舊程度和土地狀況等.5 權(quán)益狀況調(diào)整應(yīng)將可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格 其調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括規(guī)劃條件,土地使用期限，共有情況,擔(dān)保.租賃、查封等情況、三.得出比準(zhǔn)價(jià)格、比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算公式為 標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的比準(zhǔn)價(jià)格,可比實(shí)例成交價(jià)格，交易情況修正系數(shù),市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各種修正后。應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果.作為標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的比準(zhǔn)價(jià)格.第十九條，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)被征收房屋的用途、將被征收房屋與相同用途的標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋進(jìn)行區(qū)位，建筑結(jié)構(gòu)。建筑面積，成新.層次以及土地使用權(quán)，住宅房屋除外，等因素比較,按比較法原理修正比準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收房屋的評(píng)估價(jià)值 其計(jì)算公式為,被征收房屋評(píng)估價(jià)值.比準(zhǔn)價(jià)格,1,區(qū)位修正系數(shù)，1、層次修正系數(shù)、1。朝向修正系數(shù).1。其它因素修正系數(shù).標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋重置價(jià)格,被征收房屋重置價(jià)格 成新率 建筑面積公式中的房屋重置價(jià)格按各地公布的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 成新率根據(jù)各地公布的房屋成新率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,第四章，附。則第二十條，本規(guī)范未作規(guī)定的，應(yīng)按照 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范.的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十一條,除政府對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和被征收房屋的價(jià)值應(yīng)當(dāng)由同一家估價(jià)機(jī)構(gòu)按同一評(píng)估時(shí)點(diǎn)、采用相同的方法,標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估確定.第二十二條.本規(guī)范自公布之日起執(zhí)行.原湖州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的,湖州市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范、湖建發(fā)，2013 123號(hào).同時(shí)廢止 但本規(guī)范施行前已依法實(shí)施的征收.拆遷 項(xiàng)目、繼續(xù)沿用原有規(guī)定、