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湖州市住房和城鄉(xiāng)建設局關(guān)于印發(fā)湖州市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范的通知各房地產(chǎn)估價機構(gòu)。為加強國有土地上房屋征收評估技術(shù)管理 切實保障被征收當事人的合法權(quán)益 我局對.湖州市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范，湖建發(fā),2013,123號、進行了調(diào)整，現(xiàn)重新印發(fā)給你們.請遵照執(zhí)行，湖州市住房和城鄉(xiāng)建設局,2018年6月4日，湖州市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范 第一章 總，則第一條,為加強本市國有土地上房屋征收評估技術(shù)管理,保證征收評估質(zhì)量、維護房屋征收當事人的合法權(quán)益、保障公益類建設項目順利進行,根據(jù) 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。國有土地上房屋征收與補償條例,房地產(chǎn)估價規(guī)范.和。國有土地上房屋征收評估辦法.等規(guī)定,結(jié)合本市實際、制定本規(guī)范、第二條。凡在本市行政區(qū)域范圍內(nèi) 評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值 測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格 以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復核評估和鑒定.適用本規(guī)范、第三條,本規(guī)范所稱國有土地上房屋征收評估,以下稱征收評估.是指為確定被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值,根據(jù)被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的區(qū)位，用途。建筑結(jié)構(gòu),新舊程度.建筑面積以及土地使用權(quán)等影響被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的因素,對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) 在正常交易情況下。由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，且假定被征收房屋沒有租賃.抵押,查封等情況。第四條。被征收房屋價值評估目的應當表述為、為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應當表述為、為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù) 評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值 房屋征收評估價值應當以人民幣計價,精確到元.第五條,被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日 第六條、被征收房屋的室內(nèi)裝修以及其他不可移動的圍墻，假山，水井,煙囪，水塔等附屬物的價值應單獨評估確定，并在評估報告中標明。涉及非房地產(chǎn)類附屬物需要評估提供補償依據(jù)的，可由房地產(chǎn)估價機構(gòu)委托具有相應資質(zhì)的估價機構(gòu)進行評估 并將非房地產(chǎn)附屬物評估報告作為附件列入被征收房屋評估報告，第七條.房地產(chǎn)估價機構(gòu)在本市行政區(qū)域內(nèi)承接征收評估業(yè)務的。須經(jīng)房屋征收部門備案并按下列程序開展評估工作 一 根據(jù)委托要求.明確評估的范圍 對象等基本情況、二，在征收范圍內(nèi)公布本機構(gòu)名稱及資質(zhì)，評估工作安排、項目負責人和其他估價人員執(zhí)業(yè)資格等有關(guān)情況,三、擬定評估作業(yè)方案,包括擬采用的評估技術(shù)路線及評估方法的選定、擬定整體評估及分戶評估的作業(yè)步驟,四，進行實地查勘。根據(jù)結(jié)構(gòu) 用途等不同類別。對評估范圍內(nèi)的房屋進行分類。采用分戶調(diào)查.丈量.拍攝等方法調(diào)查記錄評估對象內(nèi)外部狀況，五。收集房地產(chǎn)交易實例等評估所需要的其他資料。并對收集的資料進行核實。分析、整理、六，選定評估方法、計算確定評估結(jié)果,七。將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)公示。并安排估價師進行現(xiàn)場說明解釋、接受咨詢.八.出具整體評估報告及分戶評估報告.并在征收范圍內(nèi)公開告知對評估結(jié)果進行復核以及鑒定的申請方式，申請期限。受理機構(gòu)等 九,評估資料歸檔.房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當將下列資料與評估報告,含技術(shù)報告。共同整理存檔 1,評估委托合同。2、征收決定,3 評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料,4。評估對象的實地查勘記錄,影像照片等資料、評估報告及有關(guān)資料至少應保留三十年 第二章,評估方法第八條 被征收房屋具備比較法評估條件的、應當選用比較法評估.不具備比較法評估條件的。對成本法。收益法,假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后 選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估.并在評估報告中說明原因.第九條、采用比較法評估被征收房屋價值的，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)根據(jù)評估比準價格，結(jié)合該房屋具體區(qū)位。用途.建筑結(jié)構(gòu) 新舊程度 建筑面積以及土地使用權(quán)、住宅房屋除外。等因素評估確定,評估比準價格由房地產(chǎn)估價機構(gòu)從被征收房屋類似房地產(chǎn)中選取三個以上 含三個，可比實例,進行交易情況修正和市場狀況，房屋狀況調(diào)整后確定。被征收房屋屬于非成套住宅的 可根據(jù)前款規(guī)定選取普通成套住宅作為可比案例,第十條.被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位，用途、權(quán)利性質(zhì) 檔次。新舊程度.規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)，確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格.應當剔除偶然的和不正常的因素、第十一條、未完成工程應采用假設開發(fā)法進行評估 未完成工程土地評估以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設計方案等為依據(jù),工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準、屬于征收原因停建.緩建的.估價時選擇業(yè)主自行開發(fā)前提,屬于非征收原因停建.緩建的 估價時選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，第十二條.未超過批準期限的臨時建筑,應按成本法評估。以重置價格結(jié)合成新計算其建筑物價值，第十三條、建筑物的折舊應是由各種因素造成建筑物價值的損失.包括物質(zhì)折舊,功能折舊和外部折舊、估價人員可對照、房屋完損等級評定標準，的規(guī)定和國有土地上房屋征收房屋成新率相關(guān)標準確定，第十四條，非住宅房屋的征收評估應結(jié)合房屋所屬土地使用權(quán)獲得方式及使用年限對房屋價值。不包括重置價格結(jié)合成新部分，進行調(diào)節(jié).以出讓方式獲得土地使用權(quán)的 土地出讓合同中有約定的按合同約定補償、未約定的按每年5.的標準結(jié)合已使用年限修正 修正系數(shù)超過.20 的按 20,計算。以行政劃撥 單位改制后保留行政劃撥的除外.方式獲得土地使用權(quán)的,調(diào)節(jié)系數(shù)為。20 單位改制后以保留行政劃撥.租賃的方式獲得土地使用權(quán)以及剝離土地使用權(quán)的。調(diào)節(jié)系數(shù)為、40 其中租賃方式的.按每年1,的標準結(jié)合剩余年限修正，第十五條.被征收房屋合法占有的土地面積小于或等于其建筑面積按規(guī)定容積率占有的土地面積時，不再對土地另行評估，被征收房屋合法占有的土地面積大于其建筑面積按規(guī)定容積率占有的土地面積時 超過部分按照.湖州市區(qū)土地儲備管理辦法、湖政發(fā) 2010，2號。的規(guī)定評估確定.規(guī)定容積率以批準文件為準，批準文件中未明確的參照該地塊該用途基準地價所對應的容積率.I,IV級.商服用地2 5.住宅用地1.5。工業(yè)用地1.1、V,VIII級 商服用地2.0。住宅用地1.2 工業(yè)用地1、1。各縣按本地土地儲備管理有關(guān)規(guī)定處理,第十六條、房屋室內(nèi)一般裝修的價值應按照各地公布的房屋室內(nèi)一般裝修補償指導價結(jié)合成新評估確定，未公布指導價的由房地產(chǎn)估價師根據(jù)市場價格結(jié)合成新評估確定.附屬物的價值應按照重置價格結(jié)合成新評估確定，第三章,比較法技術(shù)路線第十七條，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應根據(jù)被征收房屋的用途分類。在征收范圍內(nèi)按類得出比準價格,以比準價格設定標準樣本房屋,標準樣本房屋為各項修正或調(diào)整系數(shù)均為零 建筑結(jié)構(gòu)為磚混二等的全新房屋,第十八條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)根據(jù).房地產(chǎn)估價規(guī)范 按以下技術(shù)路線得出比準價格，一,選取可比實例，選取可比實例應遵循以下原則,1?？杀葘嵗龖x擇與評估對象處在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi).并在用途、規(guī)模,建筑結(jié)構(gòu).檔次 權(quán)利性質(zhì)等方面相同或者相似的房地產(chǎn)，相鄰相近的優(yōu)先選取，2.可比實例的權(quán)益價格類型應該為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價格類型 3。選用可比實例的數(shù)量為3個以上，含3個、4 可比實例的交易價格應是正常價格或可修正為正常價格、5，可比實例的成交日期應與評估時點接近.兩者相差不宜超過一年。且不得超過兩年、可比實例的成交日期不能晚于評估時點。二,各項因素修正或調(diào)整。在建立價格比較基礎后.進行交易情況修正和市場狀況，區(qū)位狀況.實物狀況，權(quán)益狀況調(diào)整，除有規(guī)定外、分別對可比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度不宜超過20，共同對可比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度不宜超過30 經(jīng)修正或調(diào)整后的各個可比實例價格中,最高價與最低價的比值不宜大于1,2。1 有下列情形之一的特殊交易實例一般不宜選為可比實例.有利害關(guān)系人之間的交易.交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易。被迫出售或被迫購買的交易、人為哄抬價格的交易、交易雙方或一方有特別偏好的交易、相鄰房地產(chǎn)的合并交易,受迷信影響的交易、其他非正常的交易、當可供選擇的交易實例少于3個時，在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價格影響的情況下 可將上述交易情況下的交易實例選為可比實例、并對其進行交易情況修正。將可比實例的非正常成交價格修正為正常價格。2。市場狀況調(diào)整應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為評估時點時的價格,3，區(qū)域狀況調(diào)整應將可比實例在自身區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為評估對象區(qū)位狀況下的價格。區(qū)域狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括。位置。交通,外部配套設施 周圍環(huán)境等,所處樓幢。樓層和朝向等，4。實物狀況調(diào)整應將可比實例在其自身狀況下的價格調(diào)整為評估對象自身狀況下的價格.實物狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括.建筑規(guī)模 結(jié)構(gòu).設施設備、裝飾裝修?？臻g布局,建筑功能、外觀，新舊程度和土地狀況等。5,權(quán)益狀況調(diào)整應將可比實例在自身權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為評估對象權(quán)益狀況下的價格、其調(diào)整的內(nèi)容應包括規(guī)劃條件.土地使用期限,共有情況,擔保。租賃.查封等情況,三.得出比準價格 比準價格的計算公式為,標準樣本房屋的比準價格?？杀葘嵗山粌r格，交易情況修正系數(shù)。市場狀況調(diào)整系數(shù).房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正后 應根據(jù)具體情況計算出一個綜合結(jié)果、作為標準樣本房屋的比準價格,第十九條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)應根據(jù)被征收房屋的用途.將被征收房屋與相同用途的標準樣本房屋進行區(qū)位，建筑結(jié)構(gòu),建筑面積。成新，層次以及土地使用權(quán),住宅房屋除外，等因素比較、按比較法原理修正比準價格得出各被征收房屋的評估價值。其計算公式為.被征收房屋評估價值、比準價格.1，區(qū)位修正系數(shù)、1,層次修正系數(shù),1.朝向修正系數(shù)、1,其它因素修正系數(shù),標準樣本房屋重置價格、被征收房屋重置價格，成新率 建筑面積公式中的房屋重置價格按各地公布的房屋重置價格標準執(zhí)行、成新率根據(jù)各地公布的房屋成新率標準執(zhí)行.第四章。附。則第二十條,本規(guī)范未作規(guī)定的、應按照,房地產(chǎn)估價規(guī)范、的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，第二十一條,除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和被征收房屋的價值應當由同一家估價機構(gòu)按同一評估時點、采用相同的方法、標準評估確定,第二十二條.本規(guī)范自公布之日起執(zhí)行,原湖州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布的,湖州市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范、湖建發(fā)，2013，123號，同時廢止 但本規(guī)范施行前已依法實施的征收，拆遷.項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定，
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