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第二章 業(yè)主.業(yè)主大會及業(yè)主委員會。第七條、房屋的所有權人為業(yè)主、第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中 享有下列權利。一。按照物業(yè)服務合同的約定 接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務 二、提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議.三 提出制定和修改管理規(guī)約.業(yè)主大會議事規(guī)則的建議.四。參加業(yè)主大會會議，行使投票權.五,選舉業(yè)主委員會成員、并享有被選舉權、六,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作.七.監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，八,對物業(yè)共用部位,共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權。九,監(jiān)督物業(yè)共用部位，共用設施設備專項維修資金 以下簡稱專項維修資金,的管理和使用，十.法律 法規(guī)規(guī)定的其他權利.第九條。業(yè)主在物業(yè)管理活動中 履行下列義務,一、遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則 二、遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用,公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。三。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定，四，按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金 五、遵守房屋裝飾裝修的有關規(guī)定和要求.六、按時交納物業(yè)服務費用 七,法律 法規(guī)規(guī)定的其他義務,第十條。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當考慮物業(yè)的共用設施設備 共用場地,建筑物規(guī)模和社區(qū)建設等因素,物業(yè)管理區(qū)域具體劃分辦法按照省有關規(guī)定執(zhí)行、第十一條.同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主 應當在物業(yè)所在地的區(qū) 縣房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會.業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意 決定不成立業(yè)主大會的 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責.第十二條，下列事項由業(yè)主共同決定，一，制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 二，制定和修改管理規(guī)約，三。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。四、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)、五，籌集和使用專項維修資金。六、改建。重建建筑物及其附屬設施。七，有關共有和共同管理權利的其他重大事項、業(yè)主大會決定前款第五項、第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意,決定前款規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第十三條.物業(yè)管理區(qū)域內出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達到總建筑面積百分之五十以上的。應當召開首次業(yè)主大會會議,新建物業(yè)達到前款規(guī)定條件的,建設單位應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公布。第十四條，符合召開首次業(yè)主大會會議條件的,應當經(jīng)十名以上業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面要求后二十日內 會同區(qū) 縣房產(chǎn)主管部門指導和協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表。建設單位代表.社區(qū)居民委員會或者村民委員會代表組成.其中,業(yè)主代表人數(shù)不得低于百分之七十、業(yè)主大會籌備組成員名單確定后 應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告 公告時間不得少于十五日,建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作。提供業(yè)主名冊。物業(yè)的基本資料、包括物業(yè)建筑物.設施設備和相關場地等、和已籌集的專項維修資金情況等文件資料.并提供必要的工作條件、第十五條、業(yè)主大會籌備組應當履行下列職責.一、確定首次業(yè)主大會會議召開的時間.地點 形式和內容。二。草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約、三,根據(jù)業(yè)主名冊確認業(yè)主身份、四。確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法和名單,五 做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作,前款第一項.第二項和第四項的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告 業(yè)主大會籌備組履行職責的期限，應當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止，第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式 也可以采用書面征求意見的形式.但是、應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加、業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,應當出具書面委托書.明確委托權限和期限等內容,業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的?？梢园凑沾被蛘邌卧獮閱挝?推選一名業(yè)主負責收集本幢或者本單元其他業(yè)主本人簽字或者蓋章的書面意見。提交業(yè)主大會.第十七條.業(yè)主大會議事規(guī)則應當約定業(yè)主大會的議事方式，表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期、業(yè)主大會定期會議的時間和形式，召開業(yè)主大會臨時會議的條件，業(yè)主投票權的確定方法等事項,第十八條，管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用 維護、管理,業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則 業(yè)主的共同利益和義務.以及違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。第十九條，業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項、履行下列職責 一,召集業(yè)主大會會議.報告物業(yè)管理的實施情況，二，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者解聘的物業(yè)服務企業(yè),簽訂或者解除物業(yè)服務合同 三.聽取業(yè)主,物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同 四.組織籌集專項維修資金,并監(jiān)督使用、五 督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費。六，召集業(yè)主大會會議.進行業(yè)主委員會換屆和補選。七 督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律，法規(guī)和管理規(guī)約。八、勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋。九 業(yè)主大會賦予的其他職責 業(yè)主委員會不履行前款第二項.第六項職責的,物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當進行協(xié)調 協(xié)調不成、經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出選舉新的業(yè)主委員會的。街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導、協(xié)助選舉新的業(yè)主委員會 第二十條。業(yè)主委員會成員由五人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會在其成員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名，選舉業(yè)主委員會成員時 應當按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補成員,業(yè)主委員會成員缺員時，應當由候補成員遞補，候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的,應當召開業(yè)主大會會議補選.分期開發(fā)的物業(yè)達到首次業(yè)主大會會議召開條件時。一般選舉五名業(yè)主作為業(yè)主委員會成員.以后各期交付使用時，按照業(yè)主大會議事規(guī)則增選成員，第二十一條。業(yè)主委員會成員應當符合下列條件 一、遵守國家有關法律，法規(guī) 規(guī)章 二.具有完全民事行為能力。三、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約。按時交納物業(yè)服務費，四，身體健康，熱心公益事業(yè).責任心強 公正廉潔.具有一定組織能力。五 能保證必要的工作時間，六 本人,配偶以及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)中任職.第二十二條.業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內 向物業(yè)所在地的區(qū)，縣房產(chǎn)主管部門和街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案、并提交下列資料.一，業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的書面報告.二.業(yè)主大會審議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約、三.業(yè)主委員會成員的基本情況.業(yè)主委員會備案的內容發(fā)生變更的，應當自變更之日起三十日內。將變更內容向物業(yè)所在地的區(qū)。縣房產(chǎn)主管部門和街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第二十三條.經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要時,應當及時召開業(yè)主委員會會議.業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)成員出席，作出決定應當經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意,第二十四條 業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉讓.滅失等原因不再是業(yè)主的、其成員資格自行終止 有下列情形之一的.經(jīng)業(yè)主大會會議通過，業(yè)主委員會成員資格終止。一。因疾病等原因喪失履行職責能力的,二，有違反管理規(guī)約或者侵害業(yè)主合法權益行為的。三.任職期間。被依法追究刑事責任的 四 以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的。五,有拒不交納物業(yè)服務費等不履行業(yè)主義務行為的 六 其他原因不宜擔任業(yè)主委員會成員的,第二十五條、業(yè)主委員會任期屆滿二個月前.應當召開業(yè)主大會會議 進行業(yè)主委員會的換屆選舉、無正當理由逾期未換屆的,物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調督促其按時完成換屆選舉工作.新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會應當在十日內將其保管的有關財務憑證 檔案等文件資料.印章以及其他屬于業(yè)主共同所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會、并做好其他交接工作、業(yè)主委員會成員資格終止的.應當自終止之日起三日內將其保管的有關資料,印章和財物移交業(yè)主委員會.第二十六條 業(yè)主大會 業(yè)主委員會應當依法履行職責、不得作出與物業(yè)管理無關的決定、不得從事與物業(yè)管理無關的活動 業(yè)主大會 業(yè)主委員會作出的決定違反法律，法規(guī)的。物業(yè)所在地區(qū).縣房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主、第二十七條,業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，有物業(yè)共用部位，共用設施設備經(jīng)營收益的,可以從經(jīng)營收益中列支.經(jīng)費籌集。管理、使用的辦法由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會工作經(jīng)費收支情況應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。第二十八條.物業(yè)管理實行聯(lián)席會議制度 物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門負責組織召集 由街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會，村民委員會以及公安派出所、業(yè)主委員會，物業(yè)服務企業(yè).相關行政部門等各方代表組成、物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列問題.一.業(yè)主委員會不依法履行職責 二 業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)問題.三。履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)重大問題,四 物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)問題、五，需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理糾紛,