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關于印發(fā)營口市物業(yè)管理實施細則的通知，各市?？h，區(qū)人民政府。市政府各部門，各派出機構.各直屬單位.營口市物業(yè)管理實施細則 業(yè)經第十四屆市政府第41次常務會議討論通過?，F予印發(fā)、請認真貫徹執(zhí)行，二 一一年二月十二日.營口市物業(yè)管理實施細則.第一章,總則.第一條.為進一步規(guī)范物業(yè)管理活動 維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境.根據，中華人民共和國物權法。物業(yè)管理條例 遼寧省物業(yè)管理條例,等有關法律，法規(guī)，結合本市實際。制定本細則,第二條,本細則適用于我市行政區(qū)域內業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式進行物業(yè)管理的活動、本細則所稱物業(yè)管理。是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè) 由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定.對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修，養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動.第三條、市住房城鄉(xiāng)建設委負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,市物業(yè)管理處受其委托負責擬定全市物業(yè)管理規(guī)范性文件.物業(yè)企業(yè)資質管理，市轄區(qū)住宅專項維修資金的管理,指導,協(xié)調市?？h 區(qū)物業(yè)行政主管部門及相關單位開展物業(yè)管理工作，市,縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的日常監(jiān)管.住宅專項維修資金的管理，物業(yè)服務企業(yè)三級資質的初審.前期物業(yè)招投標，物業(yè)退出 承接工作的監(jiān)督、指導。物業(yè)糾紛調處。街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，負責組織、指導本轄區(qū)內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作 監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，物業(yè)糾紛調處，公用事業(yè)、財政.民政，公安，工商。物價,環(huán)保 城管綜合執(zhí)法等行政管理部門.按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內相關的行政管理和服務工作 建立違法行為投訴登記制度 對違法行為及時做出處理 并在物業(yè)管理區(qū)域內公布負責人姓名和聯系方式 第四條,市物業(yè)管理協(xié)會應當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經營行為。提高物業(yè)服務企業(yè)服務質量和服務水平、促進行業(yè)健康發(fā)展。第二章,業(yè)主。業(yè)主大會及業(yè)主委員會.第五條.房屋的所有權人為業(yè)主.業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有法律,法規(guī)規(guī)定的權利、履行法律,法規(guī)規(guī)定的義務 第六條。物業(yè)管理區(qū)域劃分應遵循相對集中，便于管理的原則,充分考慮建筑物規(guī)模,配套設施設備,小區(qū)建設等因素予以確定,物業(yè)所在地市,縣,區(qū)物業(yè)行政主管部門在征求街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，社區(qū)居民委員會、房地產開發(fā)主管部門等單位的意見后進行物業(yè)管理區(qū)域劃分登記.并告知開發(fā)建設單位,同時向市物業(yè)行政主管部門備案,開發(fā)建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示、第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會.物業(yè)管理區(qū)域內、已交付專有部分面積達到總建筑面積50.含50 以上時.建設單位應當在30日內書面報告物業(yè)所在地的市 縣,區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。同時報送下列資料、一、物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書 二 建筑物面積清冊。業(yè)主名冊.三、建筑規(guī)劃總平面圖。四，交付使用共用設施設備證明 五，物業(yè)服務用房配備證明.六 籌備首次業(yè)主大會會議所需的其他資料 第八條、符合成立業(yè)主大會條件、并有下列情形之一的,街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、應當在30日內指導成立業(yè)主大會籌備組,一.開發(fā)建設單位申請 二。物業(yè)行政主管部門指定、三、業(yè)主申請,籌備組負責召集首次業(yè)主大會會議。籌備組由街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,社區(qū)居民委員會。開發(fā)建設單位和業(yè)主代表組成。其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的三分之二，籌備組組長由街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 指定代表擔任?；I備組成員名單確定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。征求業(yè)主意見,第九條 業(yè)主大會籌備組應當在組成之日起30日內 召開業(yè)主大會會議 制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約。選舉產生業(yè)主委員會.開發(fā)建設單位承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用,第十條，業(yè)主大會決定以下有關共有和共同管理權利的重大事項。一.制定或者修改管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則 二,選舉或者更換業(yè)主委員會委員，三.確定或者變更物業(yè)管理方式。服務內容.服務標準和收費方案.四、選聘，解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務。五,籌集和使用專項。維修資金。六.改建。重建建筑物及附屬設施,七.申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域 八 利用共用部分從事經營性活動 九.決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他重大物業(yè)管理事項。決定第.五 六。項事項 應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意,決定第，七。項事項,應當分別經原物業(yè)管理區(qū)域內以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，第十一條，業(yè)主可以以幢。單元 樓層為單位 共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事項、事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共同決定,第十二條,業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業(yè)所在地市,縣 區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、辦理備案手續(xù).一?；I備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告,二，業(yè)主大會決議.三，管理規(guī)約。業(yè)主大會議事規(guī)則、四。業(yè)主委員會委員名單、第十三條，業(yè)主委員會任期內，備案內容發(fā)生變更的。業(yè)主委員會應當在變更之日起30日內將變更內容書面報告?zhèn)浒覆块T，業(yè)主委員會完成備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主委員會印章,第十四條.業(yè)主委員會委員實行任期制。委員任期 議事方式.表決程序、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定 有下列情形之一的，委員資格自動終止。一。任職期限屆滿的、二、不再具備業(yè)主身份的 三.限制民事行為能力或者無民事行為能力的,四,被依法追究刑事責任.無法履行委員職責的 五.以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的。六、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形，業(yè)主委員會委員資格終止的、應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料.印章及其他應當移交的財物 移交給業(yè)主委員會。拒不移交印章、相關財物和檔案資料的,街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令其移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助.第十五條、未選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數不足委員總數二分之一的.新一屆業(yè)主委員會產生之前。由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責 第十六條、實行物業(yè)管理聯席會議制度,聯席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織召集，由市,縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門 社區(qū)居民委員會 公安派出所。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表組成.物業(yè)管理聯席會議主要協(xié)調解決下列事項，一。業(yè)主委員會不依法履行職責,二.業(yè)主委員會換屆過程中出現的違規(guī)問題、三.履行物業(yè)服務合同中出現的重大問題、四,提前終止物業(yè)服務合同、五、物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現的問題、六.需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問題 第三章，前期物業(yè)管理,第十七條、開發(fā)建設單位和選聘物業(yè)服務企業(yè)的單位應當以招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理 市、市 縣。區(qū)物業(yè)行政主管部門應組織成立物業(yè)招投標領導小組,負責規(guī)范物業(yè)管理招投標活動，開發(fā)建設單位與業(yè)主簽訂的購房合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。明示收費標準和服務標準。第十八條，多層住宅總建筑面積少于2萬平方米.單棟高層住宅總建筑面積少于1萬平方米，多層高層混合住宅總建筑面積少于2萬平方米或投標人少于3人的新建物業(yè)項目.經市，縣 區(qū)物業(yè)行政主管部門批準.可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè).經濟適用房 動遷安置房。廉租房的物業(yè)管理由市、縣，區(qū)政府指定部門負責 第十九條 開發(fā)建設單位在辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)時、應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料 一、竣工總平面圖.單體建筑、結構.設備竣工圖,配套設施。地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料。二,設施設備的安裝 使用和維護保養(yǎng)等技術資料,三 物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件,四，建設單位與專業(yè)經營單位辦理的設施設備產權移交資料，五.業(yè)主名冊 六 物業(yè)管理必需的其他資料 資料。配套設施不完備。共用部位,共用設施設備出現質量和使用功能問題的。前期物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知開發(fā)建設單位.開發(fā)建設單位接到書面報告后 應當立即進行整改,不能立即整改的。應當制定整改方案、開發(fā)建設單位應當在依法向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理資料后3日內、持移交協(xié)議和資料明細到所在地市.縣.區(qū)物業(yè)行政主管部門備案、第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內的各類配套建筑與設施設備,應當嚴格按照國家和省有關住宅小區(qū)規(guī)劃 設計規(guī)范和工程標準進行建設，規(guī)劃建設行政主管部門在核發(fā)規(guī)劃許可證時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內公共服務配套設施規(guī)劃設計予以審查.確保公共服務配套設施符合設計標準、物業(yè)管理區(qū)域內的公共服務配套設施應當依法辦理權屬登記手續(xù)。不得擅自改變用途。第二十一條，物業(yè)管理區(qū)域內至用戶終端的供水，供電.供氣，供熱 有線電視，寬帶數據傳輸等專業(yè)公共服務配套設施應依法委托具有設計,施工，監(jiān)理資質的單位進行設計、建設 監(jiān)理.與主體工程同時設計,同時施工、同時驗收，并出具驗收報告、第二十二條.物業(yè)管理用房應按照建筑面積不少于建設工程項目總建筑面積的3 配置 且最低不得少于80平方米，開發(fā)建設單位應當自物業(yè)竣工驗收合格之日起三十日內將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務企業(yè)使用、并接受所在地的街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，的監(jiān)督，業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調劑。建筑面積最低不得少于15平方米。開發(fā)建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時 應當將物業(yè)管理用房一并申請登記,房屋權屬登記部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載，第二十三條 按照規(guī)劃在住宅小區(qū)內配套建設的會所,幼兒園，停放汽車或自行車的車庫。包括專用車庫和共用車庫內的車位、的產權歸屬 由開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定 約定屬于開發(fā)建設單位所有的、開發(fā)建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件.并可以附贈。出售或者出租給業(yè)主,車庫、車位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的前提下,可以臨時租賃給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位 屬于全體業(yè)主共有、建設單位不得銷售,第二十四條、前期物業(yè)管理期間,物業(yè)服務企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設施設備保險和公眾責任險保險的。應當將相關情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示 接受有關行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主大會成立后.物業(yè)服務企業(yè)是否購買物業(yè)共用部位。共用設施設備保險和公眾責任險保險，由業(yè)主大會決定、第四章 物業(yè)管理服務 第二十五條。住宅類物業(yè)收費實行政府指導價。非住宅類物業(yè)收費實行市場調節(jié)價 物業(yè)服務收費實行政府指導價的，市、市.縣.區(qū)價格主管部門應當會同同級物業(yè)行政主管部門，根據物業(yè)服務等級標準等因素，制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務等級標準相對應的基準價及其浮動幅度，并向社會公布、物業(yè)收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定，第二十六條 物業(yè)服務費可以采取包干制或酬金制等形式,實行包干制收費的物業(yè)服務企業(yè)不得以物業(yè)服務費收繳率低等理由減少服務內容或者降低物業(yè)服務標準、業(yè)主不得以物業(yè)空置 存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關服務等理由拒付物業(yè)服務費、物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置.將服務內容。服務標準和收費項目.收費標準、物業(yè)服務費收支情況進行公示。第二十七條.物業(yè)服務費自業(yè)主入住之日起開始交納、已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位交納,前款所稱入住是指物業(yè)買受人收到書面入住通知并辦理完結相應手續(xù)、入住人收到入住通知后在規(guī)定期限內不辦理相應手續(xù)的、視為入住 第二十八條。物業(yè)服務企業(yè)應當依據物業(yè)管理服務合同提供服務。管理房屋共用部位,共用設施設備 達到使用方便。安全 環(huán)境整潔,綠化達標，公共秩序良好，第二十九條.實行物業(yè)服務合同履約保證金制度，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同時。應將1年物業(yè)服務費總額的10.按合同約定的物業(yè)服務費標準計算，作為物業(yè)服務合同履約保證金，預存在業(yè)主委員會的賬戶上。前期物業(yè)服務合同履約保證金在業(yè)主委員會成立之前，由市 縣.區(qū)物業(yè)行政主管部門代管、物業(yè)服務企業(yè)不交納物業(yè)履約金的，業(yè)主委員會可不與其簽訂物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同履約保證金的使用，管理辦法由市物業(yè)行政主管部門另行規(guī)定。第三十條。業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同,物業(yè)服務合同期限一般不少于2年.物業(yè)服務合同期滿前,物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會無正當理由不得單方提前解除合同 第三十一條.物業(yè)服務合同對物業(yè)服務企業(yè)和全體業(yè)主均具有約束力.物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內 將物業(yè)服務合同副本報物業(yè)所在地的市、縣，區(qū)物業(yè)行政主管部門備案,第三十二條.物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的。應當在市,縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門的指導下、按照下列規(guī)定做好交接工作 一，在合同期滿3個月前提出不再續(xù)約或提前解除合同的一方應當將不再續(xù)約。解約原因.退出時間以書面形式告知另一方。就退出事宜進行協(xié)商，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告15天.并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，和社區(qū)居民委員會,同時報送所在市、縣。區(qū)物業(yè)行政主管部門備案,填寫,物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理情況登記表.二.在新的物業(yè)服務企業(yè)進入之前、原物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)按照合同約定做好物業(yè)服務、業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費至合同終止日或經雙方確定的實際服務終止日.三。在解除合同1個月前，物業(yè)服務企業(yè)應當公布物業(yè)服務費的收支狀況 并將預收的費用退還給業(yè)主，四 物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日起10日內,按照規(guī)定.與業(yè)主委員會辦理移交事宜.未成立業(yè)主委員會的。在市?？h、區(qū)物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督指導下,可暫時向社區(qū)居民委員會辦理移交事宜。新物業(yè)企業(yè)接管后,移交給新的物業(yè)服務企業(yè)、五 市 縣.區(qū)物業(yè)行政主管部門應當積極協(xié)助業(yè)主委員會選聘新物業(yè)服務企業(yè) 并主動提供相關信息,協(xié)助其做好選聘企業(yè)工作、指導業(yè)主委員會與新的物業(yè)企業(yè)簽訂，物業(yè)管理服務合同，六、發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)非正常退出情況時、市、縣。區(qū)物業(yè)行政主管部門應當對物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集實施管理、直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè).第三十三條、車輛在物業(yè)管理區(qū)域內共用部位的停放.收費和管理等事項、由業(yè)主大會決定，業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定收費標準.車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同 公安機關要指導業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)在不影響行人和車輛通行,不影響消防安全的前提下。在物業(yè)管理區(qū)域內劃定停車泊位，物業(yè)管理區(qū)域內無法提供足夠停車泊位的.業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)可以向市城管綜合執(zhí)法部門和公安機關申請 在物業(yè)管理區(qū)域周邊三，四級道路或者空地設立臨時 夜間機動車停車場.第三十四條,物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內對小區(qū)進行服務.用于辦公用水享受民用價格,第三十五條。市,縣.區(qū)物業(yè)行政主管部門應當建立物業(yè)投訴受理制度 對業(yè)主 業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴、應當依法及時調查、處理 并將調查或者處理結果及時回復投訴人。屬于其他行政管理部門職責的.應當及時移交有關行政管理部門處理,并告知投訴人 第三十六條、建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理制度 市物業(yè)行政主管部門負責對全市物業(yè)服務企業(yè)信用信息的管理，市、縣,區(qū)物業(yè)行政主管部門負責本轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)的誠信考核.監(jiān)管工作、外埠物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務活動，應當向市物業(yè)行政主管部門辦理登記備案。第五章 物業(yè)的使用與維護 第三十七條。業(yè)主，物業(yè)使用人自用部位，自用設施設備 物業(yè)管理范圍內房屋共用部位 共用設施設備，公用專業(yè)部門管理范圍內共用設施設備的界定,一.業(yè)主。物業(yè)使用人自用部位,自用設施設備，1.自用部位。戶門以內門窗.非承重墻、內墻面、地面.頂棚、陽臺及業(yè)主獨立使用的露臺等，2、自用設施設備，戶門以內自用的除上水立杠之外的供水管線。閥門.含 三通 下水管線器材 衛(wèi)生潔具。暖氣管片.地熱管線器材.有線電視終端盒到室內線路部分等、二、物業(yè)管理范圍內房屋共用部位 共用設施設備。1.房屋共用部位.指一棟住宅樓中業(yè)主.物業(yè)使用人共有的房屋承重結構?；A 內外承重墻體 梁，板。柱 屋頂 樓梯間、走廊通道，專用房間，外墻面。屋面防水等,2，共用設施、住宅區(qū)內業(yè)主,物業(yè)使用人共用的非市政道路.路燈 綠化。建筑小品.化糞池,非市政排水管線 窨井.非營利性的休閑廣場和健身器械等,3 共用設備。住宅樓內業(yè)主，物業(yè)使用人共用的下水管線,落水管，電梯，避雷裝置，非業(yè)主。物業(yè)使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區(qū)內電子監(jiān)控系統(tǒng).電控門 消防器具。垃圾桶.箱、等 三,公用專業(yè)部門管理范圍內共用設施設備的維護與管理，1，住宅樓除業(yè)主自用供水管線之外的供水管線。泵房等供水設施設備自住宅區(qū)綜合驗收合格之日起 由供水單位負責維修，更新.改造、2,住宅樓內共用供暖管線。截門及外網供暖管線 熱力小室.換熱站,鍋爐房等由供暖單位負責維修,更新 改造,3.氣嘴前的煤氣線路.含氣嘴.計量表具等由供氣單位負責維修、更新 改造。第三十八條、住宅小區(qū)內禁止下列行為 一，擅自拆改房屋承重結構。二 擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途,三.在建筑物。構筑物上違章搭建,涂寫,刻畫或者違反規(guī)定懸掛，張貼宣傳品、四、侵占、損壞公共場地。共用部位、共用設施設備 五。堆放易燃.易爆。劇毒或者含有放射性物質的物品。排放有毒。有害物質或者超過規(guī)定標準的噪音。六、違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經營活動，七。實施危害公共利益和侵害他人合法權益的活動，八.違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽，寵物.九,違反規(guī)定擺攤設點,占道經營,十 違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物，十一、占用消防通道.擠占消防設施，十二，在供水。供氣、供熱設施的地面及地下修建構筑物,挖坑、掘土。打樁。爆破作業(yè)，堆放垃圾雜物等。十三、占用電力線路走廊和公共配電間 十四.法律，法規(guī)。業(yè)主管理規(guī)約禁止的其他行為、發(fā)生上述行為時 業(yè)主有權投訴舉報，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻.制止 督促改正、同時向所在地市、縣 區(qū)有關行政管理部門報告、有關行政管理部門接到業(yè)主委員會，物業(yè)服務企業(yè)的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理，第三十九條.業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調外機 太陽能熱水器,防盜網、遮陽罩等設施 應當遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀,施工中相鄰關系人應當提供方便 給相鄰關系人造成損失的，責任人應當給予補償。利用屋面安裝太陽能熱水器等設施，不得破壞屋面.影響建筑防水功能和房屋安全,多層住宅 小高層。12層以下、住宅安裝太陽能需規(guī)劃設計.預留埋點 管線通道、排列有序、無礙城市觀瞻，第四十條 房屋裝修人在房屋裝飾裝修開工前。應當告知相鄰業(yè)主.并到物業(yè)服務企業(yè)進行登記。按照規(guī)定需要報有關部門批準的、應當依法辦理批準手續(xù)、物業(yè)服務企業(yè)應當與裝修人簽訂房屋裝飾裝修管理協(xié)議、并將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知房屋裝修人。物業(yè)服務企業(yè)應當為房屋裝修人的裝飾裝修活動提供服務或者按照規(guī)劃設計要求給予指導 不得有壟斷裝修市場和亂收費行為.房屋裝修人在住宅室內裝飾裝修過程中違反有關規(guī)定的、開發(fā)建設單位 物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現時應予以制止、對不聽勸阻的，應及時上報市,縣,區(qū)綜合執(zhí)法部門 任何開發(fā)建設單位。物業(yè)服務企業(yè)均無權對相關業(yè)主進行處罰.第四十一條。開發(fā)建設單位交納的房地產開發(fā)項目資本金按開發(fā)項目建筑面積每平方米10元的標準預留建筑質量保證金、因開發(fā)建設單位責任造成的物業(yè)維修，如開發(fā)建設單位不履行維修責任。由物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會聯合申請,經市 縣 區(qū)物業(yè)行政主管部門審查同意后組織維修.維修費用從建筑質量保證金中扣除。物業(yè)保修期過后。經市.縣，區(qū)物業(yè)行政主管部門查驗共用設施設備無質量問題的.建筑質量保證金予以退還。第四十二條,住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,在辦理物業(yè)交付手續(xù)前、應當將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶、開發(fā)建設單位,回遷安置部門在辦理小區(qū)業(yè)主入戶手續(xù)時，應告知業(yè)主及時交存住宅專項維修資金、未交納維修資金的，開發(fā)建設單位.回遷安置部門不得辦理房屋入戶手續(xù)、第四十三條.專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位.共用設施設備的維修和更新,改造、不得挪作他用.專項維修資金的使用情況應當定期向業(yè)主公布、第四十四條,未建立專項維修資金或專項維修資金不足的.發(fā)生維修費用時、由維修所涉及的業(yè)主按照各自建筑面積比例承擔.第四十五條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況。需要立即對共用部分進行維修,更新 改造的 按照有關規(guī)定使用專項維修資金。一,電梯故障危及人身安全的、二,樓體單側外立面五分之一以上已經脫落或有脫落危險的，三，專用排水設施因坍塌.堵塞，爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的 四,消防系統(tǒng)出現功能障礙.消防管理部門要求對消防設施設備維修.更新、改造的,應急使用專項維修資金的具體辦法由市物業(yè)行政主管部門會同相關部門制定 第四十六條.供水、供電.供氣，供熱。通信，有線電視，寬帶數據傳輸等專業(yè)經營單位、應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任。專業(yè)經營設施設備的維護,保養(yǎng)等費用.不得從專項維修資金中列支，人為造成的維修責任、由責任人承擔 各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業(yè)經營單位的監(jiān)督管理、督促專業(yè)經營單位履行投資、建設和維護管理義務。第四十七條。供水.供電、供氣.供熱。通信。有線電視 寬帶數據傳輸等專業(yè)經營單位因維修。養(yǎng)護等需要、臨時占用 挖掘道路，場地的,應事先通知業(yè)主委員會，物業(yè)服務企業(yè)、事后應當及時恢復原狀.業(yè)主委員會.物業(yè)企業(yè)應當積極支持配合。第四十八條.物業(yè)服務企業(yè)經營歸業(yè)主所有的共用部位.共用設施設備用于廣告，房屋租賃.會所經營、商業(yè)促銷等活動、應當符合有關法律規(guī)定并征得相關業(yè)主,業(yè)主大會的同意后。按照規(guī)定辦理有關手續(xù),并向業(yè)主公布收益情況。扣除管理成本后的經營收益 歸業(yè)主所有 由業(yè)主大會決定其用途.利用部分業(yè)主共用部位,共用設施設備所得的經營收益，歸該部分業(yè)主所有、利用全體業(yè)主共用部位，共用設施設備所得的經營收益.歸全體業(yè)主共有，第六章,舊住宅小區(qū)管理,第四十九條，舊住宅小區(qū)是指1998年以前開發(fā)建設或房屋及附屬設施設備規(guī)劃。建設標準低.使用時間較長,不能達到應有的使用功能和滿足業(yè)主居住、日常生活需要的住宅區(qū).市和市?？h、區(qū)物業(yè)行政主管部門負責制定全市舊住宅小區(qū)綜合改造和管理的中長期規(guī)劃及年度計劃 對配套設施設備不全和設施設備嚴重損壞的住宅小區(qū)，有計劃地實施綜合改造 所需資金由各級財政承擔、各市，縣。區(qū)城建行政管理部門負責組織實施。第五十條，舊住宅小區(qū)實施綜合改造前、應由轄區(qū)街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 組織召開業(yè)主大會、落實改造管理方案。簽訂管理規(guī)約。第五十一條,建立舊住宅小區(qū)管理長效機制 凡未實施專業(yè)化物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)。按照屬地管理的原則,強化基層管理職能、構建以市,縣。區(qū)政府為主導,街道辦事處組織實施,物業(yè)管理部門指導,專業(yè)化服務與社區(qū)自治相結合的管理模式.基礎設施不健全。低收入人群集中的舊住宅小區(qū)。應以確保小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序為基本內容。實行以社區(qū)服務中心為管理主體、低收費的基本服務，第五十二條 各級政府應指導,扶持社區(qū)居委會的物業(yè)管理工作、勞動保障部門應結合實施擴大再就業(yè)工程和完善社會保障體系工程.給予優(yōu)惠政策。各相關專業(yè)設施管理部門要按照責任分工 做好舊小區(qū)內的供電,供水,供暖,供氣、通訊等基礎設施的管理與服務。第七章，法律責任、第五十三條,業(yè)主大會.業(yè)主委員會做出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定。并通告全體業(yè)主、第五十四條、開發(fā)建設單位違反規(guī)定.有下列行為之一的、由縣級以上地方人民政府物業(yè)行政主管部門予以處罰,給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任、一。未按照規(guī)定配套建設物業(yè)管理用房的、責令限期改正。給予警告。沒收違法所得 并處10萬元以上50萬元以下的罰款 二、不移交有關資料的。責令限期改正.逾期未改正的、予以通報 處1萬元以上10萬元以下的罰款、三,擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位,共用設施設備的所有權或者使用權的、處5萬元以上20萬元以下的罰款。第五十五條,物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定,有下列行為之一的、由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門予以處罰 給業(yè)主造成損失的。依法承擔賠償責任 一.不移交有關資料的。責令限期改正，逾期未改正的。予以通報 處1萬元以上10萬元以下的罰款 二.將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的。責令限期改正，處委托合同價款30、以上50,以下的罰款，情節(jié)嚴重的.由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書，委托所得收益、用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護。剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用、三，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，責令限期改正 給予警告，處1萬元以上10萬元以下的罰款,有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位,共用設施設備的維修,養(yǎng)護.剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用.四、超越資質等級承接物業(yè)服務業(yè)務的。沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款，五，未取得資質證書從事物業(yè)管理的。沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款 六、以欺騙手段取得資質證書的 沒收違法所得、并處5萬元以上20萬元以下的罰款、并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書，七。聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的。責令停止違法行為.處5萬元以上20萬元以下的罰款.第五十六條.違反規(guī)定挪用住宅專項維修資金的。由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告。沒收違法所得。可以并處挪用數額2倍以下的罰款.物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金。情節(jié)嚴重的、并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書.構成犯罪的.依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任、第五十七條。違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的 業(yè)主委員會應當督促其限期交納 逾期仍不交納的 物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院起訴、第八章、附則，第五十八條.辦公樓 商場。醫(yī)院等非住宅物業(yè)的管理。參照本細則執(zhí)行、第五十九條 本細則自發(fā)布之日起施行,營口市人民政府于2004年12月21日發(fā)布的，營口市城市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則 營政發(fā)、2004,33號.同時廢止,