第二章,業(yè)主。業(yè)主大會和業(yè)主委員會 第八條,房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,業(yè)主在物業(yè)管理活動中。享有下列權(quán)利,一,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù),二。提議召開業(yè)主大會會議.并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。三,提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。四,參加業(yè)主大會會議、行使投票權(quán).五,選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權(quán)。六,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、七、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。八、對物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),九。監(jiān)督物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。十,法律。法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利、業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住 經(jīng)業(yè)主本人書面授權(quán),享有前款規(guī)定的業(yè)主權(quán)利 第九條。業(yè)主在物業(yè)管理活動中.履行下列義務(wù)。一.遵守管理規(guī)約。業(yè)主大會議事規(guī)則,二,遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用。公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度.三。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。四、遵守國家和省有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定,五 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,六,按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。七,法律。法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù) 第十條,業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,物業(yè)所在地的街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同市.縣,區(qū),人民政府房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會.業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,業(yè)主委員會職責(zé) 第十一條。物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍,結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備。建筑物規(guī)模.社區(qū)建設(shè)等因素劃定、物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的.應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域.但其設(shè)施設(shè)備能夠分割 獨(dú)立使用的,可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。新建房屋建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證或者房屋現(xiàn)售備案前 應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域,向物業(yè)所在地的市 縣。區(qū) 人民政府房地產(chǎn)主管部門申請劃分登記、將登記的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示.并告知物業(yè)所在地的街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的市,縣 區(qū)、人民政府房地產(chǎn)主管部門申請登記 第十二條、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、房屋出售并交付的建筑物總面積達(dá)到百分之五十以上的 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告。并提供下列資料,一,物業(yè)管理區(qū)域登記證明、二、建筑規(guī)劃總平面圖。三.物業(yè)建筑面積清冊、四。業(yè)主名冊、五,交付使用的共用設(shè)施設(shè)備證明.六、物業(yè)管理用房配置證明,建設(shè)單位未及時書面報告的以及未成立業(yè)主大會的原有住宅小區(qū)。十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面要求,第十三條,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi) 會同物業(yè)所在地的市,縣。區(qū),人民政府房地產(chǎn)主管部門組建業(yè)主大會籌備組.以下簡稱籌備組 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi),將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告、籌備組由業(yè)主,建設(shè)單位代表、物業(yè)所在地的街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 房地產(chǎn)主管部門,社區(qū)居民委員會.村民委員會代表組成,籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù).其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一,籌備組組長由物業(yè)所在地的街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任?;I備組中的業(yè)主代表、由街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會.村民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。第十四條,籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé) 一,確認(rèn)并公示業(yè)主身份,業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積、二,確定首次業(yè)主大會會議召開的時間.地點(diǎn) 形式和內(nèi)容,三。草擬管理規(guī)約,業(yè)主大會議事規(guī)則,四,確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則 五 制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法.提出業(yè)主委員會成員候選人名單 六。制定業(yè)主委員會選舉辦法,七。完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作 前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告、業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的 籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù),籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi) 組織召開首次業(yè)主大會會議、籌備組履行職責(zé)的期限,應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。第十五條.業(yè)主大會履行下列職責(zé)。一.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約,二。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。三 監(jiān)督業(yè)主委員會工作。聽取業(yè)主委員會的工作報告,改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定、四.選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 五 擬訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案.六 籌集和使用共用部位.共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金 七.依法決定改建。重建建筑物及其附屬設(shè)施,八,依法決定改變共有部分的用途.九。決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配和使用,十,法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng),第十六條、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式。也可以采用書面征求意見的形式,業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加.業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的。應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主。無法送達(dá)的。應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告.業(yè)主大會決定本條例第十五條第五項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng) 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意、決定本條例第十五條規(guī)定的其他事項(xiàng) 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,第十七條、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢,單元、樓層為單位.推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前,應(yīng)當(dāng)事先征求其所代表的業(yè)主意見、并在業(yè)主大會會議上如實(shí)反映。第十八條,業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,定期會議每年至少召開一次 具體安排由業(yè)主大會議事規(guī)則確定、有下列情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。一、有百分之二十以上業(yè)主提議的,二、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的、三、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形,第十九條。業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)、履行下列職責(zé).一.召集業(yè)主大會會議。報告物業(yè)管理的實(shí)施情況.二.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、三 及時了解業(yè)主,物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,四.監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用,五。督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。六 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施.七。調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用,維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛 八、勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋。九 業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第二十條、業(yè)主委員會成員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員的每屆任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議,在業(yè)主委員會成員中推選主任.副主任,選舉業(yè)主委員會成員時,應(yīng)當(dāng)按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補(bǔ)成員,業(yè)主委員會成員缺員時 應(yīng)當(dāng)由候補(bǔ)成員遞補(bǔ).候補(bǔ)成員全部遞補(bǔ)為成員后仍有缺員的,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議補(bǔ)選.第二十一條,業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件.一.具有完全民事行為能力 二。遵守有關(guān)法律,法規(guī).三、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則。管理規(guī)約.履行業(yè)主義務(wù) 四.熱心公益事業(yè)。責(zé)任心強(qiáng)。公道正派.廉潔自律,五,具有一定的組織能力和文化水平,第二十二條,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)、持下列資料向物業(yè)所在地的市,縣,區(qū)。人民政府房地產(chǎn)主管部門,街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,一 業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況、二 業(yè)主大會議事規(guī)則.三 管理規(guī)約 四、業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)、業(yè)主委員會任期內(nèi)。備案內(nèi)容發(fā)生變更的.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書面報告原備案單位 第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議,業(yè)主委員會會議由主任負(fù)責(zé)召集 主任因故不能履行職責(zé)??梢晕懈敝魅握偌瑯I(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席.作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意、第二十四條。業(yè)主大會 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定 不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動,業(yè)主大會.業(yè)主委員會作出的決定違反法律 法規(guī)的,物業(yè)所在地的市,縣 區(qū)、人民政府房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定。并通告全體業(yè)主,第二十五條.同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的 可以以幢,單元為單位成立業(yè)主小組 業(yè)主小組由該幢 單元的全體業(yè)主組成、業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé).一,推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議、反映本小組業(yè)主的意見.二 提出,討論本小組范圍內(nèi)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備的維修。更新 改造和養(yǎng)護(hù)的方案,三,討論涉及本小組的其他物業(yè)管理事項(xiàng),業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持 業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序.參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。第二十六條,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度。及時了解業(yè)主 物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議。接受業(yè)主,物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度、做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議 物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄。并妥善保管。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度、按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘.物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng).定期公布專項(xiàng)維修資金和公共收益的收支情況,接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息,第二十七條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前。應(yīng)當(dāng)開始籌備召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉,業(yè)主委員會任期屆滿前,應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議、選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會 無正當(dāng)理由逾期未換屆的,物業(yè)所在地的街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其盡快完成換屆選舉工作或者組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉、新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后,原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證.檔案等文件資料,印章以及其他屬于業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會、并做好其他交接工作。第二十八條、業(yè)主委員會成員有下列情形之一的、由業(yè)主委員會三分之一以上成員或者百分之二十以上業(yè)主提議。由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán).決定是否終止其成員資格.一.以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的.二,不履行成員職責(zé)的、三。利用成員資格謀取私利的,四.違法搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及有其他違反管理規(guī)約和侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的、五、因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的 第二十九條,業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)及成員的報酬 從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān),具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定.并報物業(yè)所在地的市,縣,區(qū)。人民政府房地產(chǎn)主管部門。街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案