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第四章.物業(yè)管理服務(wù)、第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定 具備相應(yīng)的資質(zhì)、不得超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書不得轉(zhuǎn)讓。出租、轉(zhuǎn)借，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目 應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的市 縣、區(qū),人民政府房地產(chǎn)主管部門備案,從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定 取得職業(yè)資格證書 職業(yè)資格證書不得轉(zhuǎn)讓.出租。轉(zhuǎn)借.縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè),建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理人員的信用檔案,第四十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同簽訂后 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示或者印發(fā)給業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)。只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的 業(yè)主可以直接選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)。向物業(yè)所在地的市，縣,區(qū)，人民政府房地產(chǎn)主管部門備案，第四十八條,物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項(xiàng)。一,物業(yè)管理區(qū)域的范圍及基本情況、二，物業(yè)服務(wù)合同期限,三。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)和方式.公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況的時(shí)間，五，物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用,管理和維護(hù).六 環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和公共綠化及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)。管理.七 對(duì)外來人員和車輛登記,定期巡邏.以及管理視頻監(jiān)控裝置等維護(hù)小區(qū)秩序,安全防范事項(xiàng),八.車輛的停放管理,九 物業(yè)維修.養(yǎng)護(hù)，更新，改造費(fèi)用的管理、十.物業(yè)服務(wù),財(cái)務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管、十一.物業(yè)服務(wù)合同終止，解除條件,十二、雙方約定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)、十三。違約責(zé)任,第四十九條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)。一,以服務(wù)業(yè)主為宗旨，提高服務(wù)質(zhì)量和水平，二。按照物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范。衛(wèi)生保潔、綠化 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。三.定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況.四,接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督、五。協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù) 開展社區(qū)文體活動(dòng)、六,物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻 報(bào)告.七 為業(yè)主提供水。電,氣維修等便民有償服務(wù).八.協(xié)助調(diào)解業(yè)主間的物業(yè)糾紛 九.法律.法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù),第五十條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營者承擔(dān)電梯、防雷裝置 消防器材等設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，檢測(cè) 清潔衛(wèi)生、園林綠化。工程施工等專項(xiàng)服務(wù)、但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人.第五十一條。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定以及國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)、加強(qiáng)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查，依照法律,法規(guī)規(guī)定委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)電梯，壓力容器等特種設(shè)備進(jìn)行定期檢驗(yàn)檢測(cè)、并于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書面報(bào)告物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況。第五十二條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府社會(huì)治安綜合治理的有關(guān)規(guī)定、協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案。對(duì)突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)。不得侵害公民的合法權(quán)益 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛進(jìn)行登記、并定時(shí)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡邏.對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝的視頻監(jiān)控裝置、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)派人監(jiān)視,并按照國家和本省有關(guān)規(guī)定保存相關(guān)數(shù)據(jù)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出入卡口以及電梯、道路,主要通道等的電子探頭和抓拍設(shè)施、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維護(hù)。確保其正常運(yùn)行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定。導(dǎo)致業(yè)主人身。財(cái)產(chǎn)安全受到損害的.應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，第五十三條。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料、供業(yè)主委員會(huì)查驗(yàn) 一.共有部分經(jīng)營管理檔案、二,監(jiān)控系統(tǒng),電梯 消防,水泵，防雷裝置，電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備和人防工程防護(hù)設(shè)施的檔案及其運(yùn)行,維修、養(yǎng)護(hù) 檢測(cè)記錄，三，水箱清洗記錄及水箱檢測(cè)報(bào)告 四,房屋裝飾裝修管理資料，五。業(yè)主清冊(cè),六 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)單位簽訂的供水，供電.供氣.供熱、垃圾清運(yùn) 通信、有線電視覆蓋等書面協(xié)議，七，物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料,第五十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià).住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其他類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的.縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)主管部門.根據(jù)住宅物業(yè)種類 服務(wù)內(nèi)容,服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等。適時(shí)制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度、并向社會(huì)公布、具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目 第五十五條。已交付業(yè)主的房屋。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)、未交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān),建設(shè)單位限定購房人辦理交付手續(xù)的時(shí)間不得少于兩個(gè)月、第五十六條。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的。從其約定 業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任,電梯,轉(zhuǎn)供電和二次供水等設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用未納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支出和約定的收費(fèi)方式向相關(guān)業(yè)主公平，合理分?jǐn)?并定期公布。第五十七條.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi).供水，供電.供氣 供熱、通信,有線電視等企業(yè)應(yīng)當(dāng)向最終用戶提供裝表到戶,收費(fèi)到戶的服務(wù),物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)園林綠化用水費(fèi)用.應(yīng)當(dāng)按照符合其使用性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)收取。居民住宅樓內(nèi)電梯，樓道照明,車庫 停車場(chǎng) 二次供水、中央空調(diào)、電子對(duì)講門等直接服務(wù)于居民生活的附屬設(shè)施用電，執(zhí)行居民生活用電價(jià)格.樓外附屬設(shè)施用電按其實(shí)際用電性質(zhì)執(zhí)行相應(yīng)類別電價(jià) 供水 供電,供氣，供熱 通信,有線電視等企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按照約定支付手續(xù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的 不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,第五十八條,物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)對(duì)續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定。并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè) 業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的。應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)合同終止前.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自停止服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后 業(yè)主大會(huì)沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的 原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)、在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間、任何一方提出終止合同的,應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知對(duì)方、第五十九條,物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)交還下列資料和財(cái)物,一。本條例第三十五條第一款和第五十三條規(guī)定的資料，二 物業(yè)管理用房、三、物業(yè)服務(wù)期間改造，維修，保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料,四，物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備.五.其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，資料。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財(cái)物 不得拒交,第六十條,業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)做好交接工作,新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時(shí)間進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)、第六十一條.縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。定期對(duì)其資質(zhì)條件和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平.縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)條件和服務(wù)質(zhì)量考核時(shí)、應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主以及物業(yè)所在地的街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見，第六十二條、縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度 對(duì)業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴,應(yīng)當(dāng)自受理之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理、并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人、屬于其他部門，單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人。第六十三條、縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)通過聯(lián)席會(huì)議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制、物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由市,縣,區(qū) 人民政府房地產(chǎn)主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集.城市管理,公安等部門 社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì).物業(yè)服務(wù)企業(yè),專業(yè)經(jīng)營者。業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加,物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng).一，業(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé) 二。業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的問題 三,物業(yè)服務(wù)合同履行過程中出現(xiàn)的重大問題 四，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題 五，其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項(xiàng)，