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第三章 業(yè)主.業(yè)主大會及業(yè)主委員會,第十一條、業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會,并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會、業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,業(yè)主大會履行下列職責(zé)，一。制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，二。選舉。補(bǔ)選或罷免業(yè)主委員會成員 三、決定業(yè)主委員會的必要經(jīng)費(fèi)及來源以及經(jīng)費(fèi)管理辦法,四，撤銷或者變更業(yè)主委員會超越權(quán)限的決定 五，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，六 決定提出改建.重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請,七,法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé),第十二條。不設(shè)立業(yè)主大會的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會 業(yè)主委員會職責(zé),未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū).可以由街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后。指定物業(yè)所在地社區(qū)居、村.民委員會代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會職責(zé),第十三條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上.業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會會議 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,并于會前告知物業(yè)所在地街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.第十四條，占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主書面要求召開首次業(yè)主大會會議的。物業(yè)所在地街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)組織召開.第十五條 街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)在收到告知或者申請后三十日內(nèi)通知建設(shè)單位報(bào)送物業(yè)建筑面積。物業(yè)出售時(shí)間，業(yè)主清冊等材料、并負(fù)責(zé)核實(shí)材料和指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,通知后十日內(nèi)報(bào)送材料，并協(xié)助成立籌備組.籌備組成員由業(yè)主代表,街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.和建設(shè)單位派員共同組成。第十六條、籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作,一，確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn) 形式和內(nèi)容.二。參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的示范文本 擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案，三。確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積 四.擬訂業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法.確定候選人名單、五.召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦。三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人一名.籌備組應(yīng)當(dāng)審查委員候選人資格并確定候選人名單,前款第，一,項(xiàng)至第 四.項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主對業(yè)主身份,業(yè)主人數(shù)或者專有部分建筑面積提出異議的 籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知提出異議者復(fù)核結(jié)果,第十七條，業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計(jì)算，對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計(jì)算,業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計(jì)算.一個(gè)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)、對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)、業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計(jì)算。一個(gè)合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)、對未出售的物業(yè)。建設(shè)單位計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù),第十八條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式.也可以采用書面征求意見的形式.同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的,可以以幢,單元 樓層等為單位 推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的 業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的 業(yè)主贊同。反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后 由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時(shí)如實(shí)反映，第十九條，業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加、業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主大會對本條例第十一條第,六、項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)作出決定的。應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意、業(yè)主大會對其他事項(xiàng)作出決定的.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,第二十條.業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開、并邀請物業(yè)所在地街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。和居、村、民委員會參加，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主以書面形式要求召開業(yè)主大會臨時(shí)會議時(shí)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開,業(yè)主委員會不組織召開的,街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開 業(yè)主委員會逾期不組織召開的 占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.組織召開的.街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 應(yīng)當(dāng)在收到申請后三十日內(nèi)組織召開、第二十一條.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),成員人數(shù)由業(yè)主大會決定.但不得少于五人.應(yīng)當(dāng)為單數(shù),每屆任期不超過五年,可以連選連任,業(yè)主委員會設(shè)主任一名。副主任一至三名,業(yè)主委員會主任是業(yè)主委員會的代表人,主任。副主任由業(yè)主委員會在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生，并由業(yè)主委員會罷免，第二十二條,業(yè)主委員會實(shí)行候補(bǔ)委員制。候補(bǔ)委員的名額和產(chǎn)生程序由業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法確定，候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議.但不具有表決權(quán).第二十三條，業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表,并符合下列條件 一,具有完全民事行為能力。二 熱心公益事業(yè) 責(zé)任心強(qiáng),具備一定組織能力 三、按期履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)專項(xiàng)維修資金等業(yè)主義務(wù)。四.本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)工作、五，具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平 第二十四條、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)。持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,備案.并同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示、一,業(yè)主委員會名稱和業(yè)主委員會主任、副主任,委員名單、二。業(yè)主大會議事規(guī)則 三 管理規(guī)約、四.業(yè)主委員會辦公場地 聯(lián)系電話 業(yè)主委員會備案事項(xiàng)發(fā)生變更的.應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定重新備案和公示、第二十五條 業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會公示.備案 事項(xiàng)的產(chǎn)生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的、可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,申請要求核實(shí)。街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 應(yīng)當(dāng)在收到申請后三十日內(nèi)、根據(jù)核實(shí)情況作出處理決定，第二十六條.業(yè)主委員會需要刻制印章的.應(yīng)當(dāng)持備案證明按照國家有關(guān)規(guī)定到公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制業(yè)主委員會印章,并按照管理規(guī)約,業(yè)主大會議事規(guī)則和有關(guān)規(guī)定使用印章，第二十七條,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)、一，制定業(yè)主委員會工作制度、二，召集并主持業(yè)主大會會議、報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。公示業(yè)主大會決定。三,代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同,四 組織并監(jiān)督管理規(guī)約的落實(shí),五、公示物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況。組織或者參與物業(yè)共有部分維修.更新,改造的竣工驗(yàn)收 六，每半年公示一次業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)等使用情況。七 及時(shí)了解業(yè)主.使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,八，協(xié)調(diào)業(yè)主.使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。九,根據(jù)業(yè)主大會的決定.代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟或者仲裁。十.配合相關(guān)部門、做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的相關(guān)工作、十一，管理規(guī)約，業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第二十八條，業(yè)主委員會每季度應(yīng)當(dāng)至少召開一次會議 業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集并主持，三分之一以上委員要求召開時(shí),業(yè)主委員會主任應(yīng)當(dāng)組織召開，業(yè)主委員會主任可書面委托業(yè)主委員會副主任召集并主持會議.業(yè)主委員會成員不得委托他人參加業(yè)主委員會會議.第二十九條,業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上的成員出席并作好書面記錄,作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員半數(shù)以上簽字同意。決定作出后三日內(nèi)。應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日以上。未經(jīng)全體成員半數(shù)以上簽字同意并公示的業(yè)主委員會決定無效.第三十條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為、一、挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，二.索取、非法收受建設(shè)單位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬。三、違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用.或利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。四、泄露其他業(yè)主的信息 五。其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。業(yè)主委員會成員違反前款規(guī)定的。由業(yè)主委員會會議決定中止其成員職務(wù).并提請業(yè)主大會會議決定終止其成員職務(wù)，第三十一條,業(yè)主委員會成員有下列情形之一的,其成員職務(wù)自行終止。一，因物業(yè)轉(zhuǎn)讓。滅失等原因不再是業(yè)主的 二，因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的 三,任職期間被依法追究刑事責(zé)任的 四。以書面形式向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭職的，五 業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形，第三十二條、業(yè)主委員會成員受業(yè)主監(jiān)督 業(yè)主有權(quán)罷免業(yè)主委員會成員、百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名,可以向街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 書面提出對業(yè)主委員會成員的罷免要求、街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)在接到罷免要求之日起三十日內(nèi)書面通知業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會.由業(yè)主大會作出是否予以罷免的決定、業(yè)主委員會逾期不組織召開的.由街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 組織召開、第三十三條 業(yè)主委員會成員被終止資格或罷免的、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公告 業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)資料.業(yè)主委員會成員被終止資格或被罷免的 其擔(dān)任的業(yè)主委員會主任.副主任職務(wù)相應(yīng)終止、并應(yīng)在公告之日起三日內(nèi)將其保管的印章。賬簿，文件資料以及全體業(yè)主共有的財(cái)物等移交給業(yè)主委員會，第三十四條 業(yè)主委員會成員集體辭職的,應(yīng)當(dāng)按照組織首次業(yè)主大會的方式召開業(yè)主大會.重新選舉業(yè)主委員會.業(yè)主委員會成員出缺，由候補(bǔ)委員按照得票多少依次遞補(bǔ),業(yè)主委員會成員經(jīng)遞補(bǔ)仍少于五人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會進(jìn)行補(bǔ)選、第三十五條、業(yè)主委員會任期屆滿兩個(gè)月前 應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議,選舉新一屆業(yè)主委員會，逾期未換屆的。占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求物業(yè)所在地街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.組織換屆的.街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)在收到申請后三十日內(nèi).組織召開業(yè)主大會會議、選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會、原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起十日內(nèi)、將其保管的物業(yè)檔案，印章及其他屬于業(yè)主大會。業(yè)主委員會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會。并做好交接手續(xù)。第三十六條。因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會或者業(yè)主委員會解散的、解散前,業(yè)主大會 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作、第三十七條,業(yè)主大會 業(yè)主委員會作出的決定對全體業(yè)主,使用人具有約束力 業(yè)主大會.業(yè)主委員會作出的決定違反法律.法規(guī)的。物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定 并通告全體業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷.