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第三章 銷售行為第二十三條.商品房項(xiàng)目未經(jīng)預(yù)售許可或者未經(jīng)現(xiàn)售備案的、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行商品房銷售。不得以認(rèn)購，認(rèn)籌，預(yù)訂，排號(hào) 發(fā)放貴賓卡、訂立投資協(xié)議。收取意向金或者誠意金等方式變相進(jìn)行商品房銷售。第二十四條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房,應(yīng)當(dāng)向購房人主動(dòng)出示商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案回執(zhí).購房人購買商品房時(shí)。應(yīng)當(dāng)查看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案回執(zhí).或者登錄商品房管理信息平臺(tái)，校核所購商品房是否已經(jīng)預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案，第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案回執(zhí)之日起十日內(nèi)、一次性公開全部銷售房源及其價(jià)格、并按照商品房銷售方案和商品房明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定向社會(huì)公開銷售，禁止以內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌等非公開方式進(jìn)行銷售，第二十六條,商品房有下列情形之一的 應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)注銷登記后方可辦理商品房預(yù)售合同登記備案 一.登記作為抵押物的 二 占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)登記作為抵押物的，第二十七條，預(yù)售商品房項(xiàng)目有辦理個(gè)人住房按揭貸款的 個(gè)人住房按揭貸款應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管范圍 放貸銀行應(yīng)當(dāng)將個(gè)人住房按揭貸款劃轉(zhuǎn)至該項(xiàng)目預(yù)售款監(jiān)管賬戶.預(yù)售商品房項(xiàng)目有辦理開發(fā)抵押貸款的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用開發(fā)抵押貸款前 應(yīng)當(dāng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報(bào)送開發(fā)抵押貸款申請(qǐng)情況。獲取的貸款資金應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定專項(xiàng)用于對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目建設(shè)，放貸銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)開發(fā)抵押貸款申請(qǐng)的審核、依法監(jiān)控貸款資金的使用情況、并按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的要求報(bào)送開發(fā)抵押貸款發(fā)放等相關(guān)情況,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將辦理商品房項(xiàng)目抵押登記情況實(shí)時(shí)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門推送。第二十八條,商品房銷售應(yīng)當(dāng)通過商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)進(jìn)行。并使用商品房認(rèn)購書和商品房買賣合同的示范文本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起三十日內(nèi)。辦理合同備案手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立商品房買賣合同前應(yīng)當(dāng)向購房人明示商品房認(rèn)購書以及商品房買賣合同的示范文本。并全面，真實(shí)。準(zhǔn)確地向購房人解釋相關(guān)條款含義，如實(shí)提醒購房人相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人經(jīng)協(xié)商一致 可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議.對(duì)商品房認(rèn)購書和商品房買賣合同示范文本的內(nèi)容進(jìn)行變更或者補(bǔ)充完善.但不得違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，第二十九條。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置商品房銷售場(chǎng)所的，應(yīng)當(dāng)在商品房銷售場(chǎng)所的墻體，入口等顯著位置明示以下材料、一,商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案回執(zhí) 二 土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及經(jīng)審定的設(shè)計(jì)方案總平面圖，建設(shè)工程施工許可證以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。三,商品房銷售方案。商品房認(rèn)購書和商品房買賣合同的示范文本.住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書,四,商品房項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖,并明示可能影響居民生活的垃圾處理設(shè)施 公共廁所、肉菜市場(chǎng)。配電房.變電箱。變壓器等公共配套設(shè)施所在位置 五、商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶、六，物業(yè)管理事項(xiàng)，七、以公示欄形式設(shè)置的商品房銷售情況表 并實(shí)時(shí)公示本商品房項(xiàng)目網(wǎng)上簽約動(dòng)態(tài).八,標(biāo)示每套商品房?jī)r(jià)格的價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)。可以同時(shí)采用電子顯示屏,網(wǎng)絡(luò)查詢等方式公示,九.銷售人員信息,委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房銷售的 明示委托書。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和備案證明,十 依法應(yīng)當(dāng)明示的其他材料，前款第七項(xiàng)規(guī)定的商品房銷售情況表應(yīng)當(dāng)明示商品房的幢號(hào),房號(hào)，建筑面積、公攤面積 單價(jià)或者總價(jià)以及認(rèn)購。銷售 抵押狀態(tài)等內(nèi)容、并與商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)的記錄保持一致,第三十條。商品房項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)售的、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其規(guī)劃 設(shè)計(jì)、經(jīng)依法批準(zhǔn)的規(guī)劃，設(shè)計(jì)變更。導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式,戶型，空間尺寸.朝向環(huán)境等發(fā)生變化、或者出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他對(duì)商品房質(zhì)量。使用功能產(chǎn)生影響的.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十日內(nèi),書面通知購房人并承擔(dān)違約責(zé)任 購房人有權(quán)解除合同,因變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容給購房人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償 第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房銷售時(shí)設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)在樣板房的墻體,入口等顯著位置,以書面形式詳細(xì)說明銷售的商品房的質(zhì)量,設(shè)備以及裝修標(biāo)準(zhǔn)等是否與樣板房一致、裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)逐項(xiàng)列明材料 規(guī)格等信息、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未就樣板房作說明或者說明不明確、不具體的，樣板房即為銷售的商品房的質(zhì)量、設(shè)備以及裝修標(biāo)準(zhǔn)等的說明和允諾,第三十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可變更或者現(xiàn)售備案變更手續(xù)期間.應(yīng)當(dāng)暫停商品房銷售.第三十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有下列行為、一.未解除商品房買賣合同前 將作為合同標(biāo)的物的商品房銷售給他人,或者設(shè)定預(yù)購商品房抵押權(quán)以外的他項(xiàng)權(quán)利.二.采取返本銷售或者變相返本的方式銷售商品房 三，采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房、四，將獨(dú)立成套的商品住宅分割拆零銷售.五、委托沒有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房銷售，六。囤積截留房源。捂盤惜售。炒賣房號(hào)等投機(jī)炒房行為。七,采取捏造。散布漲價(jià)、房源緊缺信息等不正當(dāng)手段、哄抬商品房?jī)r(jià)格,八。使用虛假或者不規(guī)范的價(jià)格標(biāo)示誤導(dǎo) 欺騙購房人,利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容 標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐.九、在明碼標(biāo)示的價(jià)格之外加價(jià)銷售商品房或者收取其他費(fèi)用，十。擅自提高屬于政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、十一,法律、法規(guī)禁止的其他行為 第三十四條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行商品房銷售的。受委托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照國家，省。市的規(guī)定向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，第三十五條。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售商品房的.應(yīng)當(dāng)與受委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同。委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限.委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利。義務(wù),第三十六條，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí).應(yīng)當(dāng)向購房人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。第三十七條，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)、應(yīng)當(dāng)如實(shí)向購房人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房，第三十八條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法進(jìn)行商品房銷售的行為提供服務(wù)或者便利 不得為違法銷售的商品房的再轉(zhuǎn)讓行為提供服務(wù)或者便利、第三十九條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定 將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人,未能按期交付的.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因。需延期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人.第四十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任.當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍,保修期限.保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定、保修期從交付之日起計(jì)算 商品房交付使用后,購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的 可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)、經(jīng)核驗(yàn) 確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的.購房人有權(quán)退房,給購房人造成損失的、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任.