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第四章、物業(yè)的管理，第三十二條,劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮建筑規(guī)模.共用設(shè)施設(shè)備，社區(qū)建設(shè)等因素,由縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 街道辦事處以及居民委員會(huì)共同劃定 建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)按照規(guī)劃分割成兩個(gè)以上獨(dú)立院落或者封閉區(qū)域的,在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理，維護(hù)責(zé)任和不影響使用功能的情況下 可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域 影響消防通道,避難場(chǎng)所 燃?xì)馐褂冒踩瑯怯钔ǖ?電梯使用以及共用設(shè)施設(shè)備共有功能的.不得分割劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。第三十三條,商品房的建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前.應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或者備案文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證.建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū),項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料、向項(xiàng)目所在地縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域.房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，按照本條例第三十二條的規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)管理區(qū)域劃定后、建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)以圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合同的附件、明示的內(nèi)容包括 一 物業(yè)管理區(qū)域的范圍，二、地上地下物業(yè)共用部位名稱 位置和面積 三,公共場(chǎng)所 公共綠化的面積和位置、四.公共車位數(shù)量和位置,五.地下室、底層架空層面積及其權(quán)屬、六,物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)辦公用房的面積和位置,七 共用設(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬、八、其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備 第三十四條,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積.并納入建設(shè)計(jì)劃、同步設(shè)計(jì).同步施工 同步交付使用、物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不少于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二 且不少于八十平方米、物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋 具備水,電，通風(fēng),采光，簡(jiǎn)單裝修等使用條件。第三十五條，商品房的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前 通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù).并制定臨時(shí)管理規(guī)約，投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積三萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè) 經(jīng)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第三十六條.在業(yè)主.業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在合同簽訂之日起十五日內(nèi),報(bào)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門和價(jià)格主管部門備案 建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同作為銷售合同的附件，買受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務(wù)合同 第三十七條,新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任、并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布保修聯(lián)系電話和地址，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。第三十八條、自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān),自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由物業(yè)建設(shè)單位和買受人按照物業(yè)銷售合同的約定承擔(dān)，物業(yè)交付使用時(shí),除物業(yè)銷售合同另有約定外.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向買受人收取任何費(fèi)用。第三十九條,臨時(shí)管理規(guī)約至業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的管理規(guī)約生效時(shí)終止。第四十條，建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)。應(yīng)當(dāng)一并移交下列物業(yè)檔案資料,一.建設(shè)項(xiàng)目的各種批準(zhǔn)文件.二、各類建筑物。場(chǎng)地,設(shè)施設(shè)備的清單.三,竣工總平面圖。單體建筑。結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 配套設(shè)施.地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料 四，設(shè)施設(shè)備安裝.使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料，五 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件 六.業(yè)主共有的房屋 場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備清單、七.其他相關(guān)資料 新建物業(yè)的建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后九十日內(nèi)，將前款規(guī)定的物業(yè)檔案資料報(bào)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門備案，第四十一條.建設(shè)單位在向業(yè)主交付物業(yè)前 應(yīng)當(dāng)給物業(yè)服務(wù)用房。共用部位，共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的水 電等計(jì)量裝置，第四十二條,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)售或者現(xiàn)售房屋時(shí)一并公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫(kù)和車位的數(shù)量.售價(jià) 建設(shè)單位用于銷售的車庫(kù)、車位,應(yīng)當(dāng)與房屋同步銷售 并在銷售前辦理車庫(kù)，車位預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案。但按照規(guī)劃利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路。場(chǎng)地設(shè)置的車庫(kù),車位除外.第四十三條,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)。車位.應(yīng)當(dāng)優(yōu)先銷售.出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主.車庫(kù) 車位數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時(shí)、建設(shè)單位不得將車庫(kù),車位轉(zhuǎn)讓或者出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人，違反第二款規(guī)定的、房產(chǎn)登記主管部門不得辦理登記，過(guò)戶手續(xù)。第四十四條 縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度,對(duì)業(yè)主 業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴.應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理 并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人,屬于其他部門和單位職責(zé)的 應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門和單位并告知投訴人、業(yè)主 業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位.建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的、可以自行協(xié)商解決，可以向人民調(diào)解委員會(huì),房產(chǎn)行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處申請(qǐng)調(diào)解，可以依法向人民法院提起訴訟、第四十五條、縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)聯(lián)席會(huì)議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制,物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處召集，價(jià)格主管部門、城市管理部門 公安派出所 居民委員會(huì)或者村民委員會(huì) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和供水 供電.供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主等的代表參加.物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng).一、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門未按照規(guī)定履行職責(zé)問(wèn)題。二,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題、三,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大糾紛,突發(fā)事件、四。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的收費(fèi)爭(zhēng)議問(wèn)題。五,物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合 六。其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項(xiàng)、