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第四章.前期物業(yè)管理第二十八條 本條例所稱前期物業(yè)管理,是指業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理 第二十九條、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行前期管理 并向物業(yè)所在地縣.市,區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積低于三萬平方米的,經(jīng)縣,市.區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門同意,建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè).并向物業(yè)所在地街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同 并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)買賣合同的附件，前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不得低于本市的最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定、按照規(guī)定實行政府指導(dǎo)價的.應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同的。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè).重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)出售前公示標(biāo)準(zhǔn)一致、并告知全體業(yè)主.縣，市,區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門和街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、第三十條.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售.預(yù)售，物業(yè)之前、制定臨時管理規(guī)約。作為物業(yè)買賣合同的附件,在取得物業(yè)銷售.預(yù)售,許可前向縣，市,區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門.街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,并在銷售場所公示，臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的使用，維護(hù),管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理、房屋外觀的維護(hù),業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定 但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益、物業(yè)買受人認(rèn)為臨時管理規(guī)約侵害其合法權(quán)益的.可以申請縣,市.區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門處理 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約示范文本，第三十一條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取前期物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)交付給買受人的.由買受人交納,尚未交付給買受人的 由建設(shè)單位交納.建設(shè)單位送達(dá)書面入住通知后，物業(yè)買受人在限定期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)收房手續(xù)的，視為交付,其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位墊付.物業(yè)買受人辦理房屋所有權(quán)證時、由物業(yè)買受人返還建設(shè)單位墊付的費用、建設(shè)單位限定物業(yè)買受人辦理收房手續(xù)的時間不得少于三十日，第三十二條，建設(shè)單位銷售、預(yù)售,物業(yè)時 應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備以及其他公共場所。公用設(shè)施 并在物業(yè)買賣合同中予以明示、物業(yè)交付前.參與聯(lián)合驗收的部門應(yīng)當(dāng)征求供水，供電，供氣,供熱，通信,數(shù)字電視等相關(guān)專業(yè)單位意見、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的共用設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理 相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時接管 驗收不合格的。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)繼續(xù)負(fù)責(zé)管理并按照要求進(jìn)行整改。有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備未移交相關(guān)專業(yè)單位管理的。不得將物業(yè)交付使用.物業(yè)交付時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備移交相關(guān)專業(yè)單位管理的情況予以公示。相關(guān)專業(yè)單位接管后 應(yīng)當(dāng)及時做好共用設(shè)施設(shè)備的維修 更新和養(yǎng)護(hù)、確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用.相關(guān)專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)的.應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議 明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項以及費用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式 并對其維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督、本條例施行前已經(jīng)交付使用的物業(yè)，其有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備的交接管理辦法.由市人民政府另行規(guī)定，第三十三條.交付物業(yè)前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房.共用場地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨立的水 電等計量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)啟動工作提供必要的條件、物業(yè)交付時、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人提供使用說明書。質(zhì)量保證書,并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任,第三十四條.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)管理時.應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗.發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行整改，在辦理物業(yè)管理交接查驗手續(xù)時.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，一、竣工總平面圖。單體建筑.結(jié)構(gòu)。設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施，地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料.二，設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、三、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,四，物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理必需的資料,業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將接受資料的情況告知業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將前款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會?？h。市。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門 街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對交接進(jìn)行監(jiān)督 并在相應(yīng)文書上簽字確認(rèn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示 第三十五條、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)、一,建立物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案 二，根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定、維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。三.配合街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.縣，市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門做好業(yè)主大會的成立工作.第三十六條.前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿但業(yè)主大會已按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的.自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起 該前期物業(yè)服務(wù)合同終止,前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿但物業(yè)管理區(qū)域尚不具備成立業(yè)主大會條件的.前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動延續(xù),由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù).