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第二章，業(yè)主及業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)第六條，物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定,一 制定或者修改管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,二.選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員。三,確定或者變更物業(yè)管理方式,服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案.四,選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。五?；I集 管理和使用專項(xiàng)維修資金.六 申請(qǐng)改建.重建建筑物及其附屬設(shè)施.七.申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域，八,法律,法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)，決定第、五。六、項(xiàng)事項(xiàng) 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意.決定第，七，項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項(xiàng)、應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主 應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣。市,區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主人數(shù)較多不便于召開全體業(yè)主大會(huì)的，可以以單元。幢或者一定建筑面積 業(yè)主人數(shù)為單位、推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)、業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意、決定不成立業(yè)主大會(huì)的。由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì).業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，物業(yè)管理區(qū)域的劃分 應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍 并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備 建筑規(guī)模,社區(qū)建設(shè)、城市道路規(guī)劃等因素,由縣。市。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門確定.分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè),其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域、配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的,可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域.第八條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上或者首位業(yè)主實(shí)際入住已經(jīng)達(dá)到兩年以上的.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料,申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)，申請(qǐng)可以下列形式提出.一，由不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數(shù)百分之五的業(yè)主自行提出 二、由建設(shè)單位或者居、村,民委員會(huì)推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人 召集不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數(shù)百分之五的業(yè)主提出，第九條,街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組 籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表.建設(shè)單位代表，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居 村，民委員會(huì)代表組成,籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。其中.業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半 籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任.業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單確定后 應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,公告時(shí)間不得少于七日，第十條。建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作、自首次業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起七日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)，物業(yè)的基本資料。包括物業(yè)建筑物 設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等.和已籌集的專項(xiàng)維修資金情況等資料 并提供必要的工作條件.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前，按照縣，市 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門確定的標(biāo)準(zhǔn)和方式繳交。第十一條,管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用,維護(hù)，管理、業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則.業(yè)主的共同利益和義務(wù) 以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德 不得違反法律,法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益,管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約示范文本、第十二條，業(yè)主大會(huì)的組織及會(huì)議等活動(dòng)按照國(guó)家,省,市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定以下事項(xiàng)，一 業(yè)主大會(huì)的議事方式，表決程序 二，業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期.三。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的時(shí)間和形式，四。召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的條件,五.業(yè)主投票權(quán)的確定方法.六。應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng) 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本,第十三條,業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng) 業(yè)主委員會(huì)委員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名,第十四條。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)。持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,一,籌備組出具由組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告 二.業(yè)主大會(huì)決議,三、業(yè)主大會(huì)審議通過的管理規(guī)約.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則.四.業(yè)主委員會(huì)委員的基本情況.材料齊備的 街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案、并在備案后七日內(nèi)將備案材料抄送縣，市 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門,同時(shí)將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、居.村、民委員會(huì),第二項(xiàng).第三項(xiàng)，第四項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)。應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)，第十五條.未成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域。發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大 緊急物業(yè)管理事件 需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的,由物業(yè)所在地街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)并協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng) 經(jīng)過半數(shù)以上業(yè)主同意,可以由物業(yè)所在地街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)縣 市，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案 委托物業(yè)所在地居 村，民委員會(huì)履行職責(zé).并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告 具備成立業(yè)主大會(huì)條件滿一年仍未成立業(yè)主大會(huì)的.由物業(yè)所在地街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)請(qǐng)縣,市、區(qū)人民政府批準(zhǔn) 委托物業(yè)所在地居。村、民委員會(huì)履行職責(zé),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告 受委托的居，村.民委員會(huì)履行以下職責(zé).一,向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況、二.代表業(yè)主選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同，三 聽取業(yè)主 物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同.四 組織籌集專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督使用.五 督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。六，督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律.法規(guī)和管理規(guī)約.七,勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋 八,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的其他職責(zé),第十六條。居 村 民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自接受委托之日起三十日內(nèi)。持以下材料向縣、市.區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案,一。同意接受委托的聲明、二、制定并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意的管理規(guī)約、三，居，村 民委員會(huì)委員的基本情況.材料齊備的?？h.市，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案 并在備案后七日內(nèi)將備案材料抄送市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門.同時(shí)將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所 第二項(xiàng)。第三項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)、應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù),第十七條.業(yè)主發(fā)現(xiàn)受委托居、村、民委員會(huì)的委員有下列情形之一的、可以依照法律,法規(guī)的規(guī)定.提議居 村，民委員會(huì)審議決定是否終止其物業(yè)管理職責(zé)，并依法追究其責(zé)任，一 不履行物業(yè)管理職責(zé)或者因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的、二、業(yè)主委員有拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的.三、收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的，四、向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品.承攬業(yè)務(wù)的、五,牟取可能妨礙公正執(zhí)行職務(wù)的其他利益的、六,有其他侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的.七。因其他原因不適宜履行物業(yè)管理職責(zé)的 居，村 民委員會(huì)審議決定是否終止該委員物業(yè)管理職責(zé)時(shí)、應(yīng)當(dāng)允許其申辯,允許業(yè)主旁聽.并將審議過程及結(jié)果記錄存檔。第十八條 受委托居,村 民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)成立工作.業(yè)主大會(huì)成立后,由業(yè)主大會(huì)決定自行組建業(yè)主委員會(huì)或者繼續(xù)由居 村，民委員會(huì)履行職責(zé),業(yè)主委員會(huì)成立后。居 村。民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與其進(jìn)行物業(yè)管理交接工作 第十九條 業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)或者受委托居、村，民委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān) 工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?、也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支，工作經(jīng)費(fèi)的收支情況、應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。接受業(yè)主監(jiān)督.受委托居、村，民委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況應(yīng)當(dāng)同時(shí)接受街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督,第二十條，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向?yàn)槠涮峁┓?wù)的業(yè)主委員會(huì)成員、受委托的居、村.民委員會(huì)委員提供勞動(dòng)報(bào)酬。具體標(biāo)準(zhǔn)及支付方式等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，第二十一條 物業(yè)使用人。是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定、但不得違反法律 法規(guī)和管理規(guī)約,業(yè)主大會(huì)決定.不得損害公共利益和他人利益.物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任.