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.7、建筑管理7,1一般規(guī)定,7.1、1城市和鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地可劃分為老城區(qū)和新區(qū)、7。1,2關(guān)于公寓式辦公。公寓式酒店和酒店式公寓的建筑管理規(guī)定，一、公寓式辦公，SOHO式辦公、應(yīng)屬辦公建筑類別，若按單元式小空間劃分.其平面形式不得按成套住宅設(shè)計且整棟建筑應(yīng)集中設(shè)置公共垂直交通系統(tǒng) 二.公寓式酒店應(yīng)屬商業(yè)建筑類的旅館建筑類別。其平面形式不得按成套住宅設(shè)計且整棟建筑應(yīng)集中設(shè)置公共垂直交通系統(tǒng).三，酒店式公寓應(yīng)屬居住建筑類別、其各項規(guī)劃指標要求按居住建筑的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行.四.若規(guī)劃主管部門核發(fā)的，建設(shè)項目選址意見書 出讓土地規(guī)劃條件 未明確界定為公寓式辦公 SOHO式辦公，公寓式酒店或者酒店式公寓、則應(yīng)按普通辦公，酒店或住宅設(shè)計，7，1 3普通住宅層高不宜高于3，0米、7、1 4多層住宅宜采用坡屋頂，屋頂附屬物 老虎窗 屋面陽臺.露臺等.寬度之和不得大于建筑面寬,或山墻寬度,的1,2。且應(yīng)結(jié)合坡屋面安裝太陽能采用設(shè)施，7、1.5臨永久公共綠地和廣場 長江.清江和黃柏河等大型水體。高速公路和國道，鐵路干線和支線 城市快速路和主干路的居住建筑陽臺 應(yīng)統(tǒng)一采用封閉陽臺。7.1.6提倡開發(fā)利用地下空間、同時滿足防災(zāi)及人民防空的需要 7、1 7除生產(chǎn)需要等特殊要求以外的圍墻必須按照通透式圍墻修建，7 2建筑密度和容積率,7。2，1新建，改建、擴建建筑工程的建筑容量控制指標 含建筑容積率和建筑密度,應(yīng)符合控制性詳細規(guī)劃的規(guī)定。在編制控制性詳細規(guī)劃和提出規(guī)劃設(shè)計條件時還應(yīng)按本章有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體指標按表7.2、1控制,表中指標為上限值.建筑密度與容積率控制指標表，表7。2.1，區(qū)位。建筑容量指標建筑基地類型老、城、區(qū)、新,區(qū) 建筑密度容積率建筑密度容積率 居住建筑.低，層。180。35多.層,301。8301、6中高層,282。5252,2高層、10、18層,243,5223、018層以上 224，0203,5 辦公建筑。多、層.402,8352。8高,層，356.0355,5.商業(yè)建筑,多 層。453.0403 0高。層.405、5385.0。教育建筑，多 層,301，8301，6高.層、303，0303。5,文化娛樂建筑 多，層,453,0453、0高、層、406,0405 0，醫(yī)療衛(wèi)生建筑.多.層、353，0303。0高,層，306。0285,0、工業(yè)建筑,低,層 501 0多，層。401.6高。層、302、0一，類 502，0二 類、402.0三 類。301 2,注，單棟建筑不能有三種功能混合.用地范圍內(nèi)兩種功能以上混合的 容積率控制按功能性質(zhì)占60,以上的指標計算.7、2。2原有建筑的建筑容量控制指標已超出規(guī)定值的、不得在原有建筑基地范圍內(nèi)進行新建。擴建，7,3建筑日照.7。3，1居住建筑之間以及與居住建筑相鄰的建筑之間的建筑間距應(yīng)滿足被遮擋居住建筑底層大寒日滿窗日照不小于2小時的日照要求 7 3.2托兒所。幼兒園的生活用房和醫(yī)院.療養(yǎng)院半數(shù)以上的病房和療養(yǎng)室，應(yīng)滿足冬至日底層滿窗日照不小于3小時的要求,老年人.殘疾人專用住宅和南向的普通教室應(yīng)滿足冬至日底層滿窗日照不小于2小時的要求。7。4建筑間距,7、4。1建筑間距除應(yīng)符合日照、通風、衛(wèi)生.防災(zāi)。生產(chǎn)。工程管線埋設(shè)，環(huán)境保護和建筑保護等方面的規(guī)范和城市設(shè)計的要求外,還應(yīng)滿足本節(jié)規(guī)定，7，4。2居住建筑間距、按下列要求確定。一、建筑高度24米以下,含24米 下同,的居住建筑之間的間距為，1、縱墻面與縱墻面平行布置時的間距 老城區(qū)內(nèi)不小于南向建筑或東西向較高建筑高度的0.9倍,新區(qū)內(nèi)不小于1 0倍、且最小間距不小于12米,2.縱墻面與山墻面的間距.有一棟建筑高度在10米以上時，最小間距不小于12米,兩棟建筑高度均小于 等于10米時。最小間距不小于8米、3,山墻面與山墻面的間距、有一棟建筑高度在10米以上時，最小間距不小于10米，兩棟建筑高度均小于,等于10米時、最小間距不小于6米,4 上述三種情況下。無重疊面且有一棟建筑高度在10米以上時。建筑最近點距離不小于12米 兩棟建筑高度均小于.等于10米時、建筑最近點距離不小于8米、二 建筑高度24米以上居住建筑之間的間距為 1，縱墻面與縱墻面的間距,1，南北朝向布置的建筑 以南向建筑的建筑高度控制間距.且最小間距不小于26米。2,東西朝向布置的建筑。以較高建筑的建筑高度控制間距、且最小間距不小于24米 3，建筑間距由基本間距和高度遞增值相加組成.基本間距值為24米.高度遞增值按在24米基礎(chǔ)上增加的建筑高度的0 1倍計算,最大間距在滿足日照要求的前提下可不超過32米.計算公式為,單位.米、建筑間距.24。H.24 0，1。注、24為基本間距、H為建筑總高度。4,無重疊面時建筑最近點距離不小于20米，2,縱墻面與山墻面的間距不小于20米，3、山墻面與山墻面的間距不小于13米.4 塔式建筑的間距 按建筑之間的各方向重疊面進行計算，無重疊面時最近角點距離不小于20米。重疊面小于16米時,間距不小于22米、重疊面大于16米時.南北向間距不小于26米。東西向間距不小于24米、三,建筑高度24米以上的居住建筑與建筑高度24米以下的居住建筑之間的間距為。1，縱墻面與縱墻面的間距。1。當24米以上建筑位于24米以下建筑北側(cè)時。間距不小于南側(cè)建筑高度的1，0倍，且與建筑高度10米以下的低層住宅間距不小于13米。與建筑高度10米以上的多層住宅間距不小于18米,無重疊面時上述情況下最近點距離可減少2米，但不得小于13米、2 當24米以上建筑位于24米以下建筑東側(cè)。西側(cè)或南側(cè)時,間距按照建筑高度24米以上居住建筑之間縱墻面與縱墻面的間距計算、2、縱墻面與山墻面的間距.建筑高度在10米以下建筑的山墻與建筑高度在24米以上建筑的縱墻面的間距、包括無重疊面時的各類情況建筑最近點距離。不小于13米。其它情況不小于18米、3 山墻面與山墻面的間距不小于13米 4 塔式住宅與建筑高度10米以下的低層住宅山墻的間距不小于13米 與建筑高度10米以上的多層住宅山墻的間距不小于18米,四,居住建筑既非平行也非垂直布置時的間距為 1，住宅建筑的夾角不大于30度時 其最窄處間距按平行布置的住宅間距控制 2,住宅建筑的夾角大于30度 小于或等于60度時 其最窄處間距不得小于平行布置控制間距的0,9倍、3.住宅建筑的夾角大于60度時，其最窄處間距按垂直布置間距規(guī)定控制,五、位于不同臺地上的建筑間距按下列要求控制,1 較低臺地上的建筑整體位于較高臺地以下。在滿足日照，通風 退讓和工程管線,溝、埋設(shè)等一般規(guī)范的情況下，建筑間距不作規(guī)定要求.臺地高差亦可不納入間距計算，但最小間距不得小于6米。2、較低臺地上的建筑有局部高出較高臺地 高出部分的間距按一般建筑間距規(guī)定執(zhí)行，低出部分按照上條規(guī)定執(zhí)行。7。4.3非居住建筑間距。按下列要求確定。一。托兒所。幼兒園的生活用房.醫(yī)院病房 療養(yǎng)院的療養(yǎng)室和普通教室等具有特殊日照要求的建筑間距應(yīng)符合表7。4，3的規(guī)定、醫(yī)院,托幼和學校與相鄰建筑的間距表。表7 4 3。建筑性質(zhì),建筑間距、備注，托兒所。幼兒園 南向遮擋建筑高度1、25倍.學,校 南向遮擋建筑高度1，2倍、兩教室長向相對間距不小于25米。醫(yī)院病房樓 休.療,養(yǎng)院住宿樓,南向遮擋建筑高度1，2倍.二、除上款所列的建筑以外。其它無特殊要求的非居住建筑的間距按同類住宅間距的0。9倍控制,并應(yīng)符合消防間距的要求 7.4.4非居住建筑與居住建筑之間的間距,按下列要求確定 一 非居住建筑位于住宅南側(cè)時。按同類住宅間距控制 非居住建筑位于東側(cè)，西側(cè)，北側(cè)時的各類情況.均按同類住宅間距0。9倍控制,并應(yīng)符合消防間距的要求,二，對于居住區(qū)內(nèi)獨立低層配套設(shè)施與居住建筑之間的建筑間距按配套設(shè)施本身建筑高度的1。0倍控制，7.5建筑物退讓,建筑物退后規(guī)劃用地界線距離和退后道路紅線距離除滿足消防,地下管線，交通安全、市政設(shè)施，綠化等方面的要求外。還應(yīng)符合下述的規(guī)定要求 7、5。1建筑物退后規(guī)劃用地界線.7.5、1,1除下列情況以外、沿建筑基地邊界的建筑物 地上建筑退后規(guī)劃用地界線距離按照盡量減少對相鄰用地建設(shè)影響的原則 根據(jù)建筑高度要求 按本身建筑間距要求的一半控制 一.界外為永久公共綠地 廣場、水面等開敞空間時.退后規(guī)劃用地界線距離按居住建筑離界距離的1 1倍控制 二 界外為城市道路時。退后用地邊界距離按照7.5、2要求控制，7,5.1。2地下建。構(gòu)。筑物退后規(guī)劃用地界線的距離宜不小于地下建筑物深度,自室外地面至地下建筑物底板的底部距離,的0、7倍,在滿足安全的前提下,最小值為2米。對于相鄰地塊聯(lián)合共建的地下室,經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準?？梢圆蛔魍撕笠?guī)劃用地邊界要求、7.5，2建筑物退后道路紅線.鐵路。河道藍線 沿城市規(guī)劃道路新建建。構(gòu)。筑物,其后退規(guī)劃道路紅線的距離由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市道路等級.建筑物建設(shè)規(guī)模.使用性質(zhì)以及城市街道景觀等情況確定，同時滿足下列要求、7，5。2，1在老城區(qū)范圍后退城市主次干路距離 低層建筑退后道路紅線不小于3米,多層建筑退后道路紅線不小于5米、若底層為商業(yè)用房。則低。多層建筑后退規(guī)劃道路紅線分別不小于4米和6米,后退城市支路距離,按前述規(guī)定值降低2米，但不得小于2米.在新區(qū)范圍低 多層建筑后退規(guī)劃道路紅線的距離.按照上述規(guī)定最小值分別增加1米控制 7,5 2、2高層建筑后退道路紅線的距離。應(yīng)按下列規(guī)定控制 一.后退城市主 次干路距離，1.建筑高度小于或等于60米的，不得小于10米 2、建筑高度大于60米.小于或等于100米的。不得小于12米,3 建筑高度大于100米的、應(yīng)不小于15米、二，后退城市支路紅線的距離、在前條對應(yīng)的情況下可降低4米 7，5。2 3新建影劇院.游樂場 體育館,展覽館.大型商場等有大量人流，車流集散的多,低層建筑,其面臨城市道路的主要出入口后退道路紅線的距離，除滿足國家規(guī)范外。不得小于15米。并應(yīng)留出臨時停車或回車場地,7,5、2。4道路交叉口四周的建筑物后退視距三角形道路斜線的距離.多。低層建筑不得小于2米.高層建筑不得小于3米、自道路規(guī)劃紅線直線段的連接線算起、7，5。2 5臨城市道路修建的圍墻、擋土墻后退道路紅線不小于1 0米,沿用地界線修建的圍墻,圍墻基礎(chǔ)不得超過規(guī)劃用地界線.7、5，2 6臨城市道路修建的門房,大門、后退道路紅線不小于2米、7、5、2,7居住區(qū)內(nèi)建筑物.構(gòu)筑物至區(qū)內(nèi)道路邊緣的最小距離，應(yīng)符合表7 5.2，7的規(guī)定.建，構(gòu)。筑物至區(qū)內(nèi)道路邊緣最小距離。米 表7。5，2。7。道路級別,與建,構(gòu)筑物的關(guān)系.居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及.宅間小路,建筑物,面向道路，無出入口，高層，5。03 02。0多層。3。03，02 0有出入口.5.02、5建筑物山墻面向道路。高層、4。02,01、5多層，2.02.01,5圍墻面向道路 1。51.51。5 注 居住區(qū)道路的邊緣指道路紅線,小區(qū)路,組團路及宅間小路的邊緣指路面邊線,當小區(qū)路設(shè)有人行便道時,其道路邊緣指便道外邊線 7，5 2.8建筑物后退公路規(guī)劃紅線的距離。應(yīng)按下列規(guī)定控制,一.沿高速公路退后紅線50米。二 沿國道退后紅線20米 三.沿省道及一般公路退后紅線15米。7 5、2.9沿鐵路兩側(cè)興建建 構(gòu)。筑物應(yīng)符合以下規(guī)定，鐵路干線兩側(cè)的建.構(gòu),筑物與軌道中心線的距離不得小于20米,鐵路支線.專用線兩側(cè)的建，構(gòu)。筑物與軌道中心線的距離不得小于15米，距護坡坡腳不得小于6米,鐵路兩側(cè)的圍墻與軌道中心線的距離不得小于9米、圍墻的高度不得大于3米、7，5。2。10沿河道規(guī)劃藍線兩側(cè)新建建。構(gòu) 筑物，其后退河道規(guī)劃藍線的距離應(yīng)滿足有關(guān)的規(guī)定要求.且不得小于6米。7。5。3建筑物后退擋土墻和護坡的距離按照第14 5,2款執(zhí)行,7。6建筑物高度控制.建筑物的高度除符合日照、建筑間距，消防等方面的要求外.必須同時符合本節(jié)的規(guī)定。7、6.1城市主次干路兩側(cè)建筑物高度限制按審定的城市規(guī)劃設(shè)計確定 7、6.2在有凈空高度限制的飛機場，氣象臺 電臺 和其它無線電通訊設(shè)施周圍新建。改建建筑物 其控制高度應(yīng)符合有關(guān)凈空高度限制的規(guī)定.7。6,3在文物保護單位和建筑保護單位周圍新建，改建建筑物 其控制高度應(yīng)符合第9章的有關(guān)規(guī)定、并應(yīng)編制詳細規(guī)劃.城市設(shè)計或建筑設(shè)計方案報批、7。6，4沿城市道路兩側(cè)新建，改建建筑物的控制高度應(yīng)符合下列規(guī)定,一。新區(qū)沿路一般建筑的控制高度不得超過道路規(guī)劃紅線寬度加建筑后退距離之和的1.5倍,達到后宜按1.5.1的斜率向后退讓,二、老城區(qū)參照上條比率取1,8、三、建筑物臨接兩條以上道路的 可按較寬道路規(guī)劃紅線計算其控制高度、7 6,5建筑物直接臨接廣場.河道.電力線走廊的.可將廣場、河道 電力線路保護區(qū)的1.2寬度視為道路紅線寬度，按照7。6.4規(guī)定的比例計算控制高度 7、7高層建筑面寬控制規(guī)定.7,7.1建筑高度大于24米 小于 等于54米時,其最大展開面寬不大于80米。7 7.2建筑高度大于54米時。其最大展開面寬不大于65米。特殊情況執(zhí)行上述規(guī)定確有困難的、須按程序報經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準同意,7 8建筑面積或容積率獎勵規(guī)定 7,8。1經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意?？沙鲆?guī)劃條件規(guī)定配套公共建筑面積、單獨建設(shè)為本居住區(qū)服務(wù)的文化，體育等公共服務(wù)設(shè)施。并與居住建筑同步實施.7 8。1,1在居住區(qū)規(guī)劃中。超出規(guī)定配置的公共服務(wù)設(shè)施.每增設(shè)1平方米，允許增加住宅建筑面積2平方米 但獎勵建筑面積的總量不得超過公共服務(wù)設(shè)施配置規(guī)定值的2倍、7,8,2單獨建設(shè)的菜市場,不含農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)超市、下同,其地上建筑面積不計入容積率控制范圍 利用建筑裙樓建設(shè)的菜市場。其地上建筑面積50,不計入容積率控制范圍 菜市場的建筑規(guī)模一般為1000.3000平方米.確因市場需求等特殊情況 經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃。商務(wù)主管部門同意、方可溢出上述建筑規(guī)模。7 8，3有單獨出入口連接城市道路 設(shè)置于地上一至二層 建筑面積達到300平方米的社區(qū)居委會辦公用房，其建筑面積不計入容積率控制范圍。7,8、4鼓勵開發(fā)利用地熱資源.地熱站房宜設(shè)置于地下.確因地質(zhì)條件限制必須在地上設(shè)置的 站房面積可不計入容積率。但單個站房的建筑面積不得超過300平方米，超出部分應(yīng)計入容積率控制