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第三章。業(yè)主。業(yè)主大會及業(yè)主委員會第十六條,房屋的所有權人為業(yè)主、業(yè)主在物業(yè)管理活動中。享有下列權利,一，按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務.二 提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議,三、提出制定和修改管理規(guī)約,業(yè)主大會議事規(guī)則的建議，四，參加業(yè)主大會會議 行使投票權、五,選舉業(yè)主委員會成員。并享有被選舉權、六.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作.七，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同、八,對物業(yè)共有部分及其附屬設施設備使用情況享有知情權和監(jiān)督權、九,監(jiān)督專項維修資金的管理和使用,十.法律 法規(guī)規(guī)定的其他權利、第十七條。業(yè)主在物業(yè)管理活動中、履行下列義務、一。遵守管理規(guī)約,業(yè)主大會議事規(guī)則。二 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分及其附屬設施設備的使用.公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度、三.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定，四,按照有關規(guī)定交納專項維修資金.五。遵守房屋裝飾裝修的規(guī)定 六，支持和配合物業(yè)服務企業(yè)的合法經(jīng)營和管理活動,七 配合物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施.八 按時交納物業(yè)服務費用，九。法律，法規(guī)規(guī)定的其他義務、第十八條.物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人,根據(jù)法律。法規(guī)，管理規(guī)約。業(yè)主大會依法作出的決定。以及其與業(yè)主的約定,享有相應權利,履行相應義務，第十九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。物業(yè)所在地街道辦事處，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、人民政府應當會同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會，業(yè)主委員會職責 第二十條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會 一。交付的房屋專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十以上,二,交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上。三,首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)的百分之三十以上，第二十一條,符合成立業(yè)主大會條件的.街道辦事處，鄉(xiāng)。鎮(zhèn)、人民政府應當在收到建設單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會申請后三十日內(nèi)。會同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組建首次業(yè)主大會籌備組，籌備召開新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔，第二十二條，建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處,鄉(xiāng),鎮(zhèn)，人民政府報送物業(yè)管理區(qū)域證明 房屋及建筑物面積清冊 業(yè)主名冊 建筑規(guī)劃總平面圖，交付使用共用設施設備的證明、物業(yè)服務用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。第二十三條,籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表。街道辦事處.鄉(xiāng),鎮(zhèn) 人民政府代表和社區(qū)居.村,民委員會代表組成 籌備組人數(shù)應當為單數(shù)。其中業(yè)主代表應當不低于籌備組人數(shù)的一半,籌備組組長由街道辦事處,鄉(xiāng) 鎮(zhèn)。人民政府代表擔任、籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生.由街道辦事處，鄉(xiāng).鎮(zhèn),人民政府或者社區(qū)居.村 民委員會組織業(yè)主推薦?；I備組應當自成立之日起七日內(nèi) 將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告、業(yè)主對籌備組成員有異議的、由街道辦事處，鄉(xiāng)、鎮(zhèn) 人民政府協(xié)調(diào)解決,第二十四條，籌備組應當做好以下籌備工作,一、確定首次業(yè)主大會會議召開的時間。地點和內(nèi)容、二。草擬管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則,業(yè)主委員會工作規(guī)則，三，確認并公示業(yè)主身份.業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積.四、制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法。確定候選人名單。制定業(yè)主委員會選舉辦法。五。依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則,六 召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作.前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當予以答復。異議成立的。籌備組應當對公告內(nèi)容予以修改并重新公告、第二十五條、籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議.首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則、并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,第二十六條、業(yè)主大會討論決定下列事項 一.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主委員會議事規(guī)則。管理規(guī)約 二。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,三，選定物業(yè)服務內(nèi)容.標準以及物業(yè)服務收費方案 四,選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，五 使用專項維修資金。六,籌集專項維修資金、七，改建和重建建筑物及其附屬設施，八，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動、九。法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的其他事項、業(yè)主大會討論決定事項、應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項 應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意.第二十七條，業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開、有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議 一、百分之二十以上業(yè)主提議的、二 業(yè)主委員會委員缺員需要補選的,三，業(yè)主委員會決定集體辭職 需要重新選舉業(yè)主委員會的 四。物業(yè)服務合同期限屆滿前、需要重新選聘物業(yè)服務企業(yè).或者需要對原物業(yè)服務合同主要事項進行變更的。五 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的。六,法律.法規(guī) 管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會應當在召開業(yè)主大會會議十五日前.將會議的時間。地點，形式，議題。議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告、并書面告知所在地社區(qū)居，村 民委員會 第二十八條、業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的.街道辦事處、鄉(xiāng),鎮(zhèn).人民政府應當責令業(yè)主委員會限期組織召開。業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的,業(yè)主可以請求街道辦事處,鄉(xiāng).鎮(zhèn)，人民政府組織召開、街道辦事處，鄉(xiāng) 鎮(zhèn).人民政府應當在接到請求之日起十日內(nèi)通知業(yè)主、并在三十日內(nèi)組織召開,第二十九條 不具備成立業(yè)主大會條件,或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū).經(jīng)街道辦事處，鄉(xiāng).鎮(zhèn)，人民政府和縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導后仍不能成立的 可以由街道辦事處、鄉(xiāng)。鎮(zhèn) 人民政府.社區(qū)居 村，民委員會.建設單位 業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會.代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責,物業(yè)管理委員會的人員組成.應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,第三十條，業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，采用集體討論形式的、應當有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,采用書面征求意見形式的 應當將征求意見書送交每一位業(yè)主、無法送達的。應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，需投票表決的。表決意見應由業(yè)主本人簽名,業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的、應當出具委托書.載明委托事項、委托權限及期限.業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式，業(yè)主委員會應當妥善保管選票。表決票和委托書、以備查詢 第三十一條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的?？梢源?，單元、樓層為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議、推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定、第三十二條、業(yè)主委員會委員應當符合下列條件。一.具有完全民事行為能力,二.遵守國家有關法律。法規(guī)。管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務，三、熱心公益事業(yè)。責任心強 公正廉潔、四.具有一定的組織能力和文化水平，五 具有與履行職責相適應的工作時間.六.本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)服務.第三十三條。業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成、具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會每屆任期三年,委員可以連選連任。業(yè)主委員會主任,副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生.業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席.作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會作出的決定、應書面告知社區(qū)居、村。民委員會,第三十四條，業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持以下資料向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處.鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，人民政府備案、一 業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告，二。業(yè)主大會決議，三。管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 四、業(yè)主委員會委員名單,五 其他必要資料 業(yè)主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，第三十五條,業(yè)主委員會履行下列職責.一。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況,二 執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議，維護業(yè)主共同利益、三，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同.四.及時了解業(yè)主,物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同.五，監(jiān)督管理規(guī)約的實施。六.督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用.七 組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用.八，調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用 維護和管理產(chǎn)生的糾紛.九,法律 法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責，第三十六條,業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料，一，管理規(guī)約.業(yè)主大會議事規(guī)則、二，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定。三、物業(yè)服務合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項.四、專項維修資金的籌集和使用情況 五,物業(yè)共有部分的使用和收益情況、六。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使用、經(jīng)營情況，七。業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和工作補貼的籌集。使用情況.八.其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。第三十七條、業(yè)主委員會委員有下列情形之一的。由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主提議.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權 決定是否終止其委員資格。一 以書面方式提出辭職請求的。二 不履行業(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務的,三.利用委員資格謀取私利的、四 侵害他人合法權益的,五，因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的 第三十八條,業(yè)主委員會委員有下列情形之一的 其委員職務自行終止.一，不再具備業(yè)主身份的 二、喪失履行職責能力的，三.任職期間被追究刑事責任的.四。法律，法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形、第三十九條，業(yè)主大會，業(yè)主委員會應當依法履行職責。不得作出與物業(yè)管理無關的決定、不得從事與物業(yè)管理無關的活動、業(yè)主大會，業(yè)主委員會作出的決定違反法律。法規(guī)的.物業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處。鄉(xiāng),鎮(zhèn)、人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定。并通告全體業(yè)主，第四十條、業(yè)主委員會任期屆滿九十日前、應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 鄉(xiāng),鎮(zhèn)，人民政府，逾期未換屆選舉的。街道辦事處 鄉(xiāng).鎮(zhèn)。人民政府應當協(xié)調(diào)、督促或者組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，第四十一條，業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi).將其保管的檔案資料 印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物.移交新一屆業(yè)主委員會 拒不移交的?？梢哉埱笪飿I(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng).鎮(zhèn) 人民政府督促移交 物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助 業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財物移交給業(yè)主委員會 第四十二條、業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由全體業(yè)主承擔,工作經(jīng)費和補貼的籌集,管理和使用由業(yè)主大會決定.可以由全體業(yè)主分攤。也可以從物業(yè)共有部分及其附屬設施設備經(jīng)營所得收益中列支，但不得從物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營收益中列支,