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第三章 業(yè)主，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)第十八條。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主.業(yè)主在物業(yè)管理中享有法律，法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并承擔(dān)法律，法規(guī)規(guī)定的義務(wù)，因買賣。贈(zèng)與，繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有該房屋,但尚未辦理所有權(quán)登記的,在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主的權(quán)利。并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù) 業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)、第十九條.業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利，一。按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù),二.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議、三、提出制定和修改管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議、四、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán) 五.選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán).六,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作、七 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。八.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),九，監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用、十,法律.法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第二十條。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行下列義務(wù)、一，遵守管理規(guī)約.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、二、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度.三。執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定、四、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金。五、遵守房屋裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和要求.六,按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用.七、法律 法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù).第二十一條、物業(yè)的承租人，借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律 法規(guī).管理規(guī)約,業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定,享有相應(yīng)權(quán)利.承擔(dān)相應(yīng)義務(wù),第二十二條，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積百分之五十的，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府。并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告.公告期為十五日.公告期滿、業(yè)主可以向街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求,同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求,第二十三條。街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面要求之日起三十日內(nèi)會(huì)同物業(yè)管理區(qū)域所在地房產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表 建設(shè)單位代表、街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府代表及社區(qū)居民委員會(huì),村民委員會(huì)代表七至十五人組成、業(yè)主代表由業(yè)主推薦產(chǎn)生且不得少于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府選派代表?yè)?dān)任、業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，第二十四條、籌備組履行下列職責(zé)、一、確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn) 內(nèi)容和形式.二。擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案、三、確認(rèn)業(yè)主身份.業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專有部分面積、四，擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法草案。提出候選人建議名單 五。依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則,六，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。第二十五條、業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六個(gè)月內(nèi)完成籌備工作。組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主大會(huì)籌備組自業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起自動(dòng)解散，第二十六條,建設(shè)單位,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作、向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上 地下的建筑物,設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等 的基本資料、已籌集的住宅專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料 并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力.場(chǎng)地支持,第二十七條，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決、并選舉業(yè)主委員會(huì) 第二十八條，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)，業(yè)主大會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán) 第二十九條.業(yè)主大會(huì)討論決定下列事項(xiàng) 一.制定或者修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約。二 選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。三,改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定、四.選聘 解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，五、提出分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域的方案.六,籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金的相關(guān)事項(xiàng),七。改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施。八.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)、第三十條 業(yè)主大會(huì)決定本條例第二十九條第六項(xiàng) 第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)、應(yīng)當(dāng)經(jīng)三分之二以上業(yè)主且專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意。決定本條例第二十九條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，建筑物總面積。專有部分面積以及業(yè)主人數(shù)按照下列方法確定.一 建筑物總面積為專有部分面積之和，專有部分面積按照房地產(chǎn)權(quán)證書記載的面積計(jì)算、尚未記載的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算 尚未實(shí)測(cè)的,暫按商品房買賣合同記載的面積計(jì)算.二 業(yè)主人數(shù)為專有部分的業(yè)主人數(shù)之和,已出售的專有部分的業(yè)主人數(shù).一個(gè)專有部分按一人計(jì)算、尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分的業(yè)主人數(shù),以及同一業(yè)主擁有一個(gè)以上專有部分的業(yè)主人數(shù).按一人計(jì)算.車位,車庫(kù)面積不計(jì)入前款規(guī)定的專有部分面積,不計(jì)投票權(quán),第三十一條,業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見(jiàn)的形式。采用書面征求意見(jiàn)形式的 應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書送達(dá)每一位業(yè)主。無(wú)法送達(dá)的。應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,書面征求意見(jiàn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示、業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料、第三十二條,業(yè)主可以以書面委托的形式.約定由授權(quán)委托人在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán),具體委托內(nèi)容，期限，權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定 第三十三條、一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的、應(yīng)當(dāng)自行確定一人參與投票表決。但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人，業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的、由其法定監(jiān)護(hù)人投票表決 未參與表決的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行.第三十四條,業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。不繳存住宅專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的,業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制、第三十五條.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的.可以以幢,單元。樓層為單位 共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)、物業(yè)管理事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定,第三十六條，未成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大,緊急物業(yè)管理事件.需要業(yè)主共同決定解聘.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的。由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助，第三十七條。業(yè)主大會(huì)依法作出的決定,對(duì)全體業(yè)主具有約束力 業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置及時(shí)公告、第三十八條、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生 由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任 每屆任期不超過(guò)五年?？蛇B選連任.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選出業(yè)主委員會(huì)主任一名。副主任一至三名、推選情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期為七日,第三十九條.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持下列材料向房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府備案，一，業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定,二.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、三、管理規(guī)約，四。業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況,五，法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料,房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起五日內(nèi)、對(duì)符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì)備案回執(zhí)。業(yè)主委員會(huì)憑備案回執(zhí)辦理刻制業(yè)主委員會(huì)公章等手續(xù) 備案內(nèi)容發(fā)生變更的.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)辦理備案變更手續(xù),第四十條，業(yè)主委員會(huì)未能產(chǎn)生的。街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)。村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助.推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)的成立、第四十一條。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)。一 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議，維護(hù)業(yè)主共同利益。二 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議.報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況 三 與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 四。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。五、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。六,督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，七.組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用,八，調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用，維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛、九.法律。法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)，第四十二條、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開(kāi)制度.向業(yè)主公布下列事項(xiàng),一、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約,二 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決議.三、物業(yè)服務(wù)合同。四、住宅專項(xiàng)維修資金的籌集。使用方案及情況,五。物業(yè)共用部位的使用與收益情況，六.占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車輛的處分情況、七,業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，八.其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料.第四十三條。業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)。應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿前三個(gè)月提出換屆籌備組人選名單,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,業(yè)主在公示截止之日起十五日內(nèi)未提出異議的,換屆籌備組按照公示人員名單成立、半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會(huì)重新提出人選名單，換屆籌備組在征求業(yè)主意見(jiàn)的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會(huì)候選人名單 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并向物業(yè)所在地街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府報(bào)告會(huì)議情況和選舉結(jié)果 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿之日起十日內(nèi)。將保管的有關(guān)財(cái)務(wù) 文件資料 印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。第四十四條、業(yè)主委員會(huì)未能按照本條例第四十三條規(guī)定組織換屆選舉的。由社區(qū)居民委員會(huì) 村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作.第四十五條.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)、有物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益的，可以從經(jīng)營(yíng)收益中列支、其籌集、管理和使用的辦法由業(yè)主大會(huì)在議事規(guī)則中具體約定、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少一次在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告工作經(jīng)費(fèi)的收支情況.接受業(yè)主監(jiān)督,第四十六條.業(yè)主委員會(huì)委員的任期、候補(bǔ)，空缺。資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定 有下列情形之一的、委員資格自動(dòng)終止。一，任職期限屆滿的，二。不再具備業(yè)主身份的 三、喪失履行委員職責(zé)能力的，四,任職期間被依法追究刑事責(zé)任的,五 向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職并經(jīng)同意的，六、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，資格終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告終止之日起三日內(nèi)。將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的印章 財(cái)務(wù)賬目 資料檔案、辦公設(shè)施設(shè)備等移交給業(yè)主委員會(huì).第四十七條。業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員未按本條例規(guī)定移交所保管的印章、財(cái)務(wù)賬目。資料檔案.辦公設(shè)施設(shè)備及其他屬于業(yè)主所有的財(cái)物的.由街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府督促移交、拒不移交的。新一屆業(yè)主委員會(huì)或者其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交.第四十八條。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期建設(shè)的項(xiàng)目 先期建設(shè)的區(qū)域已成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的、后期建設(shè)的區(qū)域 業(yè)主委員會(huì)委員采取補(bǔ)選的形式產(chǎn)生，補(bǔ)選時(shí).在后期建設(shè)區(qū)域召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、按照后期建設(shè)區(qū)域占物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑面積比例確定補(bǔ)選委員的人數(shù)，先期建設(shè)的區(qū)域業(yè)主大會(huì)成立后.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、一。管理規(guī)約、二。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，三，業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則,四,業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的其他決定、五 物業(yè)服務(wù)合同約定的其他項(xiàng)目 建設(shè)單位在銷售后期建設(shè)的物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示本條第二款所列事項(xiàng).第四十九條。業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為，一，在本物業(yè)管理區(qū)域從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),二 在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職.三 擅自以業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)的名義開(kāi)展活動(dòng),四.未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意 選聘,解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、或者使用業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、五,作出違反法律、法規(guī)的決定.第五十條，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律，法規(guī)的.房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主.業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷