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第四章、物業(yè)服務(wù) 第五十六條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì) 不得超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地設(shè)區(qū)的市或者縣、市.人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案,物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè).建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理.第五十七條.物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利,一.根據(jù)有關(guān)法律 法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定、對(duì)物業(yè)及其環(huán)境.秩序進(jìn)行管理，二。依照國(guó)家,省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取服務(wù)費(fèi)用.三.制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為 四,可以將專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。五、法律.法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利 第五十八條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù) 一,按照物業(yè)服務(wù)合同約定 提供物業(yè)服務(wù)，二,按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況、三，及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)，四，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議.改進(jìn)和完善服務(wù)。五、協(xié)助有關(guān)部門(mén)提供社區(qū)服務(wù)，開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng),六.法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)、第五十九條，業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開(kāi)招投標(biāo)的方式。選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況，擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,業(yè)主委員會(huì)根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見(jiàn)對(duì)公示內(nèi)容調(diào)整后，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)投票表決，第六十條、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項(xiàng) 一,物業(yè)管理區(qū)域范圍 基本情況和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,二.物業(yè)共用部位。共用設(shè)施設(shè)備的使用.管理和維護(hù)、三.物業(yè)服務(wù)用房的配置，使用。維修和管理，四 公共綠化的維護(hù) 以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)。五,車(chē)輛的停放管理，六,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn).七 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和方式、八,物業(yè)檔案資料的保管、九.物業(yè)服務(wù)合同期限 十、雙方的權(quán)利義務(wù),十一，違約責(zé)任。十二、物業(yè)服務(wù)合同終止。解除條件、十三.其他事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)。將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén) 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定.公布物業(yè)服務(wù)合同示范文本，第六十一條 物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示 充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后。再提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)，物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容確需調(diào)整的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)調(diào)整合同。前款規(guī)定的公示時(shí)間不得少于十日。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示,第六十二條，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議。討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同,業(yè)主大會(huì)決定不續(xù)聘的.應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè).提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于六十日前書(shū)面告知合同另一方.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。并書(shū)面告知所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、第六十三條,物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止。并在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘后十五日內(nèi)退出.并按照法律.法規(guī)規(guī)定和合同約定。向業(yè)主委員會(huì)或者其他代管單位移交下列資料和財(cái)物、一、移交本條例第五十二條規(guī)定的材料.二、移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造.維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案，三，物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備，四 移交清算預(yù)收。代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)。票據(jù).五 法律.法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后。業(yè)主委員會(huì)或者其他代管單位應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域的期間內(nèi)、應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序,但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)。不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域,停止物業(yè)服務(wù)、第六十四條，縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)。街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理交接工作的指導(dǎo),協(xié)調(diào)和監(jiān)管、被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的.街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出 發(fā)生治安事件的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁、第六十五條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí).業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的.經(jīng)業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理,居民委員會(huì),村民委員會(huì)可以在街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下、根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過(guò)六個(gè)月的基本保潔,秩序維護(hù)等服務(wù),物業(yè)管理費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。第六十六條。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理,公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則 由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的.業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 第六十七條.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項(xiàng)目.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所公布的內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督核查，并將核查報(bào)告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將規(guī)定比例的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)獨(dú)立建賬。專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、每年公布一次收支使用情況。接受業(yè)主監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出后 將剩余部分按本條例第六十三條規(guī)定一并移交?？h級(jí)以上人民政府價(jià)格部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目。標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督、第六十八條.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式,具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定 實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬,并接受業(yè)主委員會(huì)的核查 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用部位.共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水 供電、供熱的用量。單價(jià),金額,并按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)?業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的共用部位，共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水，供電。供熱費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)、第六十九條,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 供水,供電.供氣 供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶(hù)使用的計(jì)量器具顯示的量值向其收取費(fèi)用.不得轉(zhuǎn)嫁戶(hù)外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈.樓梯燈。人防工程.車(chē)庫(kù).電梯。二次供水 安全防范設(shè)施設(shè)備的用電,綠化用水用電 消防用水等的收費(fèi)。應(yīng)當(dāng)執(zhí)行居民用水用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用,并按約定支付手續(xù)費(fèi).但接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用.第七十條.已交付業(yè)主的物業(yè) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān).未交付業(yè)主的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān),前款所稱(chēng)交付是指在房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間內(nèi),業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù),業(yè)主收到書(shū)面交付通知后。在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付、建設(shè)單位沒(méi)有事先書(shū)面通知的。以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)，第七十一條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。加強(qiáng)物業(yè)共用部位。共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查.對(duì)物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書(shū)面報(bào)告。并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，第七十二條.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施、做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主，物業(yè)使用人人身。財(cái)產(chǎn)受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí).應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。協(xié)助做好救助工作.業(yè)主,物業(yè)使用人對(duì)人身,財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主 物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)。應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)、但不得侵害業(yè)主.物業(yè)使用人的合法權(quán)益 第七十三條。物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理、定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核、并向社會(huì)公開(kāi)考核結(jié)果，推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理活動(dòng).應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立 客觀.公正的原則.物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以依照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定、制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度。配合物業(yè)管理行政主管部門(mén)建立健全信用檔案、第七十四條?？h級(jí)人民政府城市管理 公安 價(jià)格。工商、環(huán)保、衛(wèi)生 城鄉(xiāng)規(guī)劃 園林等部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序 治安消防.物業(yè)服務(wù)收費(fèi).環(huán)境衛(wèi)生。房屋使用。小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理、建立違法行為投訴登記制度。并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式。依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為.有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查，處理、并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人、第七十五條,縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門(mén),街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì) 村民委員會(huì)以及人民調(diào)解組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處工作、第七十六條、實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集.縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)。城市管理機(jī)構(gòu)、公安派出所。司法所，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加 物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng).一,業(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé)。二.業(yè)主委員會(huì)未依法換屆 三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù),四 物業(yè)服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的重大矛盾糾紛 五。其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項(xiàng)