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第二章。業(yè)主，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。第八條、業(yè)主享有下列權(quán)利 一 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、發(fā)表意見.行使表決權(quán) 二.推選業(yè)主代表、選舉業(yè)主委員會(huì)成員，享有被選舉權(quán)、三 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作.四。提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議，五，提出制定或者修改管理規(guī)約 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議 六，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定、接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。七 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同.八、監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用,九，對(duì)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。十,法律。法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利.第九條，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù),一。遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約.二，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定 三。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)。四，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 五 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生.六。按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金.七。法律 法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)，第十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)、新建物業(yè)項(xiàng)目 包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目.其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的,應(yīng)當(dāng)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上。地下建筑物和設(shè)施設(shè)備。相關(guān)場(chǎng)地.不得分割進(jìn)行物業(yè)管理,物業(yè)管理區(qū)域的劃分.應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備。建筑物規(guī)模.社區(qū)建設(shè)等因素,并遵循相對(duì)集中,便于管理的原則.物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法.由市人民政府規(guī)定,第十一條，已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的 應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，一.業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上.二 首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)到二年以上，第十二條，業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成 業(yè)主大會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，一，制定,修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，二 選舉。更換業(yè)主委員會(huì)成員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 三，審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容.選聘。解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè).四,制定、修改.審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng)、五,專項(xiàng)維修資金的籌集。使用方案 并監(jiān)督實(shí)施.六、改建,重建建筑物及其附屬設(shè)施。七，涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，第十三條，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足一百人的、全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),業(yè)主人數(shù)在一百人以上的 可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表,組成業(yè)主代表會(huì).代表業(yè)主履行業(yè)主大會(huì)職責(zé),業(yè)主代表會(huì)的代表組成，不得少于三十五人、業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權(quán)前。應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見,并在業(yè)主代表會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映所代表業(yè)主的意見,業(yè)主代表以幢，門，樓層等為單位,由業(yè)主推選。并在推選后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十四條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的、業(yè)主 開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面告知后一個(gè)月內(nèi) 在物業(yè)所在地的區(qū).縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下。負(fù)責(zé)核實(shí)并組織。協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組由業(yè)主三至七名 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，居民委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位代表各一名組成。籌備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任 籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為籌備組開展工作提供條件，第十五條 籌備組履行下列職責(zé)。一、確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間，地點(diǎn)，形式和內(nèi)容.二.確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)、三 確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公示征詢意見,四、擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案、提出臨時(shí)管理規(guī)約的修訂意見 五 確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件，方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主代表,六，做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作.前款規(guī)定的各項(xiàng)內(nèi)容、應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前.以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告、籌備組履行職責(zé)的期限.應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日終止、第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng)，一,業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,二,管理規(guī)約 三,選舉業(yè)主委員會(huì),四,物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，五、涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，第十七條、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式.也可以采用書面征求意見的形式,但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權(quán)利,第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式.表決程序，業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的時(shí)間和形式，業(yè)主投票權(quán)確定辦法，業(yè)主委員會(huì)的組成和任期等事項(xiàng)作出規(guī)定，第十九條,管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用,維護(hù)。管理。業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)。違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)、依法作出約定，管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力.第二十條。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及決定改建.重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè).決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng) 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意.第二十一條.業(yè)主大會(huì)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)組織召集,經(jīng)全體業(yè)主五分之一以上提議 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議而不組織召集的.由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集。其他任何單位和個(gè)人不得組織召集，物業(yè)管理行政主管部門.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。公安派出所。居民委員會(huì)和使用人的代表可以列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，第二十二條.業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律,法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開展活動(dòng),業(yè)主大會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告、對(duì)全體業(yè)主具有約束力、第二十三條、業(yè)主委員會(huì)成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生、業(yè)主委員會(huì)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由五至十五人組成,業(yè)主委員會(huì)主任。副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件。一,遵守國家有關(guān)法律 法規(guī)、二，具有完全民事行為能力 三 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 四 熱心公益事業(yè) 責(zé)任心強(qiáng) 公正廉潔,具有社會(huì)公信力.五.具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力,六 身體健康,能保證必要的工作時(shí)間、業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng)。第二十四條,業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)。執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng) 履行下列職責(zé)。一，召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議.二。定期報(bào)告有關(guān)決定執(zhí)行情況、提出物業(yè)管理建議,三、在業(yè)主大會(huì)作出決定后三十日內(nèi)。代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，續(xù)簽 變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同、四，及時(shí)了解業(yè)主.物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同.五。督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納、六。組織業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，更新.改造方案進(jìn)行書面確認(rèn),并監(jiān)督實(shí)施,七 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,八,組織籌集專項(xiàng)維修資金、九 組織業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選工作。十，完成業(yè)主大會(huì)交辦的其他事項(xiàng),業(yè)主委員會(huì)不履行上述第。三,項(xiàng),第.九。項(xiàng)職責(zé)的、在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下,由街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會(huì)。第二十五條.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi).持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)，一。業(yè)主委員會(huì)選舉情況和業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況,二.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，三 管理規(guī)約 街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況。及時(shí)書面告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。備案內(nèi)容發(fā)生變更的。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門、第二十六條,業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)成員出席、作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意，第二十七條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的 其業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)自行終止,一 不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的，二，以書面形式提出辭職的，三 因身體健康原因喪失工作能力的。四，在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的,業(yè)主委員會(huì)成員有上述情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，第二十八條。業(yè)主委員會(huì)換屆的,原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)將保管的檔案資料，印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財(cái)物,移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)終止的 應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料,印章和財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì),第二十九條，物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)，物業(yè)使用人不履行約定的,由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任 業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容。不得違反法律 法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)將雙方的約定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè) 本條例所稱物業(yè)使用人,是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人、第三十條，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以按照每年不超過實(shí)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)百分之一的比例提取活動(dòng)經(jīng)費(fèi) 具體辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第三十一條、本市實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度.物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集。由區(qū),縣物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會(huì).公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表等各方代表組成.物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列問題 一、業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題 二.業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的問題。三、履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題。四。提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題,五.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題，六，需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題，