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第七部分 私房建設(shè)26 私房建設(shè)管理26、1 私房是指以自然人名義依法取得土地使用權(quán)建設(shè)的住宅建筑,私房建設(shè)。是指私房的新建。擴(kuò)建,含加層 改建、包括重建，等建設(shè)活動(dòng)，新建私房必須符合本技術(shù)規(guī)定的要求.26、2 私房建設(shè)管理的主要原則 1、私房建設(shè)應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求。2.必須滿足規(guī)劃道路,給排水，電力電訊.燃?xì)?。消?人防 環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、文物古跡保護(hù)及其它規(guī)劃的要求。3。私房建設(shè)不得擅自擴(kuò)大原有宅基地面積 不得擅自改變私房使用性質(zhì)，4.農(nóng)村村民建設(shè)住宅應(yīng)堅(jiān)持合理用地 節(jié)約用地。集約用地的原則。充分利用原有宅基地和村內(nèi)空閑地，嚴(yán)格控制占用農(nóng)用地 26，3。新建私房應(yīng)符合下列基本規(guī)定 1,肇慶市國(guó)有土地 不得批準(zhǔn)新增建設(shè)私房用地。2。在城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的集體用地上統(tǒng)一安排的宅基地，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一報(bào)建.統(tǒng)一管理,按照居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。報(bào)建時(shí)必須附有經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審定的小區(qū)規(guī)劃平面布局圖和單體建筑設(shè)計(jì)方案圖、3，符合農(nóng)村新建私房條件的村民可按照相關(guān)規(guī)定及程序申請(qǐng)?jiān)谵r(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)用地內(nèi) 集體用地,申請(qǐng)新建私房.26。4，凡屬下列情況之一的.禁止進(jìn)行任何形式的私房建設(shè),1,不符合居民私有住房申請(qǐng)建房條件，2.位于城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍以外的用地,3 已列入 城中村，改造范圍 政府拆遷，征收，范圍及市，區(qū)規(guī)劃部門指定的其它范圍內(nèi)的用地.4 違法建設(shè)的私房，未處理及未處理完畢的 5、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的基礎(chǔ)設(shè)施,公共服務(wù)設(shè)施和防災(zāi)設(shè)施，包括城市道路。綠化,各類城市管網(wǎng)。防空、防洪及文教衛(wèi)體等設(shè)施,用地內(nèi).6 歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)，風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi).26.5.現(xiàn)有私房進(jìn)行擴(kuò)建，含加層 改建、包括重建、的管理要求 1。行政主管部門根據(jù)用地性質(zhì) 景觀控制，建設(shè)現(xiàn)狀 宅基地狀況,城鄉(xiāng)規(guī)劃的其它因素確定是否批準(zhǔn)現(xiàn)有私宅擴(kuò)建，含加層 改建.包括重建、并提出具體技術(shù)要求,2.個(gè)人原有住宅的擴(kuò)建、含加層、改建,包括重建 不得超過(guò)原土地使用權(quán)范圍，原土地使用權(quán)邊界不規(guī)則或者壓占城市道路規(guī)劃路幅.消防通道的、經(jīng)規(guī)劃行政主管部門和土地行政主管部門批準(zhǔn),可以適當(dāng)調(diào)整原土地使用權(quán)邊界.但不得擴(kuò)大原土地使用面積 27，城區(qū)私房建設(shè)的一般性規(guī)定27。1 本章及28章適用于端州城區(qū)居民。含原黃崗，睦崗兩鎮(zhèn)管轄范圍內(nèi)的村民。以下同、私房建設(shè)的規(guī)劃管理工作。所指城區(qū)為端州城區(qū),舊區(qū)指端州城區(qū)居民舊居住區(qū).含黃崗、睦崗兩鎮(zhèn)管轄范圍內(nèi)的自然村、以下同,27,2,城區(qū)私房改建應(yīng)符合以下規(guī)定。1,舊區(qū)私房在不影響規(guī)劃的前提下。予以改建三層 含三層。以下的住宅、基底面積20平方米,含20平方米,以下的只能改建2層以下,天面予以設(shè)置一個(gè)遮梯口的梯間,有半層天面的、不得再設(shè)梯間.梯間面積與梯口大小相等且不計(jì)入房屋的建筑面積.梯間層高限2。1米以內(nèi) 2,私房改建首層限高3.8米。含3,8米 以下.第二，三層限高3、3米、含3,3米,以下。三層連同梯間的總高度舊村為12、5米.含12 5米 以下.3 私房改建室內(nèi)地臺(tái)標(biāo)高高出巷道20厘米 含20厘米,以下，門前設(shè)步級(jí).坡道不得超出用地紅線范圍,特殊需要。須報(bào)送規(guī)劃部門審批,4。私房改建與鄰屋應(yīng)退5厘米以上間距。基底超過(guò)40平方米的 須退10厘米以上間距,如相鄰?fù)獠煌碎g距.鄰里雙方簽定安全協(xié)議后、可不退。如遇同墻,貼同墻建設(shè),須與同墻業(yè)主簽定協(xié)議，5,私房改建，應(yīng)退規(guī)劃道路后改建,24,0米，含24 0米。以上的規(guī)劃道路.臨街第一排房屋建設(shè)用地紅線應(yīng)后退規(guī)劃道路2 0米以上。15，0米，含15，0米,以上的規(guī)劃道路。應(yīng)后退1。0米以上.如相鄰有樓房的、宜與相鄰樓房拉齊。6，私房改建.前后應(yīng)留有巷道.并應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)寬現(xiàn)有巷道和控制建房層數(shù),按表27 1進(jìn)行退縮和控制.表27，1，私房改建退巷道距離控制原有正面巷道寬L.單位,m。退巷道距離 單位。cm.層數(shù),L 3.0，50 2層，3,0。L 4。550,30、2 5層、4 5 L，6。030，50 3層.L、6.0視實(shí)際情況，可以不退。3，5層,備注，1.側(cè)巷用于行人的.巷凈寬不少于2米、用于車行交通的，巷凈寬應(yīng)不少于4米。2、如相鄰是新建。10年內(nèi)。房屋應(yīng)參照相鄰拉齊.3、如按以上要求退縮不能拉平相鄰凹位的、應(yīng)拉平凹位為準(zhǔn)，4,屋尾視規(guī)劃技術(shù)條件。盡量拉齊鄰屋、7。私房改建陽(yáng)臺(tái)飄出尺寸按表27 2的規(guī)定進(jìn)行控制,表27、2.私房改建陽(yáng)臺(tái)飄出尺寸控制表.類別、巷道寬L、單位 m.類，巷道單側(cè)設(shè)陽(yáng)臺(tái) 單位，cm。類。巷道雙側(cè)設(shè)陽(yáng)臺(tái)。單位，cm。L.3.0，60不設(shè)，3、0.L。4，0.80。604.5.L 6、0，100,100。6，0,120、150.150備注 1 側(cè)面原則不予伸陽(yáng)臺(tái)、如側(cè)面巷道大于8、0米 可以考慮設(shè)陽(yáng)臺(tái)、2、原則上不得前后伸陽(yáng)臺(tái) 如原有前 后出入口的，參照該排房屋陽(yáng)臺(tái)伸出情況適當(dāng)考慮.3。如該排房屋基本上已建成。且原批房屋，10年內(nèi)、陽(yáng)臺(tái)伸出尺寸超出上表所限，則拉平相鄰房屋的陽(yáng)臺(tái)、8。私房改建相鄰間距小于50厘米的.不得伸出飄板.線,3,0米，含3,0米，以上巷道伸飄線限30厘米以下.3.0.米以下巷道伸飄線限10厘米以下。天面的梯間在其屋面范圍內(nèi)予以伸出1,2米以下的飄板、線,但飄板.線.下不予立柱、9.私房加層.必須在符合規(guī)劃要求及確保房屋安全的情況下進(jìn)行、所提交建筑設(shè)計(jì)方案圖須蓋有建筑設(shè)計(jì)資質(zhì)部門的資質(zhì)章和建筑師的簽名、10、私房加層，應(yīng)按照表27，1的規(guī)定控制層高.按表27 2的規(guī)定設(shè)置陽(yáng)臺(tái)飄出尺寸,27。3.城區(qū)私房新建應(yīng)符合下列規(guī)定，1.已編制規(guī)劃的私房住宅小區(qū)必須嚴(yán)格按照已審定的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)施、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求未統(tǒng)一規(guī)定的，如單體式樣,外墻貼色.層高。天面半層面積等，應(yīng)力求協(xié)調(diào) 和諧.統(tǒng)一、天面半層的面積原則上不得超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)層的1，2。首層高度限3。8米,含3.8米 以下.標(biāo)準(zhǔn)層的高度限3，3米.含3.3米、以下。天面半層高度限3 3米,含3，3米、以下,如批準(zhǔn)頂層以上天面設(shè)梯間、梯間限高2，1米.室內(nèi)地臺(tái)標(biāo)高高于室外巷道20厘米以下 門前設(shè)步級(jí),坡道不得超0,3米及用地紅線范圍。2,新開(kāi)發(fā)的居民住宅小區(qū).必須統(tǒng)一規(guī)劃.建筑物規(guī)劃控制指標(biāo)按表27、3執(zhí)行，表27，3。建筑物規(guī)劃控制指標(biāo)表巷道寬L、單位 m、層數(shù)。單位.層，建筑物高度。單位、m.外飄陽(yáng)臺(tái)。單位、m.L 7.02，510、41。2L.9、03,513、71，5L,12 0517。01。5備注,建筑物的高度指平頂房屋按室外地坪至建筑女兒墻高度計(jì)算,坡頂房屋按室外地平至建筑屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算,3。新規(guī)劃的村民 居民私房住宅小區(qū)的室內(nèi)地臺(tái)標(biāo)高應(yīng)按規(guī)劃要求執(zhí)行 若規(guī)劃未確定地臺(tái)標(biāo)高時(shí)。則不得高出現(xiàn)狀巷道20厘米，在紅線范圍外不得設(shè)步級(jí) 坡道。4,舊區(qū)中如因?qū)嶋H需要整合或規(guī)劃新私房建設(shè)用地的 規(guī)劃條件按表27 1。表27、2控制 28、城區(qū)私房建設(shè)的強(qiáng)制性規(guī)定28。1。規(guī)劃城市干道紅線以外80米范圍內(nèi)嚴(yán)禁批準(zhǔn)新規(guī)劃用地建私房，改建不超二層半規(guī)模,28.2.宋城墻兩側(cè)10米范圍內(nèi)為重點(diǎn)文物保護(hù)范圍 凡在宋城墻兩側(cè)墻腳計(jì)起10米以內(nèi)的私房不得批準(zhǔn)任何形式的建設(shè)，離文物30米范圍外的改建須先征求文化部門意見(jiàn)后。依規(guī)劃報(bào)建.28。3，在風(fēng)景區(qū)范圍內(nèi)的村莊如巖前。石排 出頭等臨湖50米范圍內(nèi)不得規(guī)劃用地建私房 舊房改建不超二層半規(guī)模 建筑高度不超過(guò)10米，28，4。供電高壓線走廊周邊私房改建按表28、1的要求進(jìn)行控制，表28，1、供電高壓線走廊私房建設(shè)控制范圍，線路電壓.KV.離邊線的最小水平凈距L。單位、米，不得批準(zhǔn)任何形式私房改建、須經(jīng)供電部門同意并保證安全施工后批建.10L。1 51、5、L.535L、33。L，10110L，44。L 12220L、55。L 15注 1、架空線路與建筑物最小水平距離指與建筑物離線路最近處的最凸出部分距離。2。在架空線路控制范圍內(nèi) 擴(kuò)建.改建 加層亦按此標(biāo)準(zhǔn)控制.3,高壓線走廊下均不批建建筑物，28 5，違反本章內(nèi)容而無(wú)法采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響的私房建設(shè)行為,肇慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門將責(zé)令拆除，不能拆除的 沒(méi)收實(shí)物或違法收入，應(yīng)并處建筑工程造價(jià)百分之十以下罰款,同時(shí) 對(duì)超出規(guī)劃許可的建筑物和構(gòu)筑物，不予補(bǔ)辦規(guī)劃報(bào)建手續(xù),28 6.違反本章或27章內(nèi)容但可改正.消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響的私房建設(shè)行為,肇慶市城市規(guī)劃主管部門將責(zé)令限期改正。并處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下罰款,29,農(nóng)村私房建設(shè)29 1、本章所指農(nóng)村私房指農(nóng)村村民居住的私房.不包括城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的城中村和城郊村.農(nóng)村居民私有住房建設(shè)規(guī)劃管理實(shí)行、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，制度，29、2 宅基地地面高程要求 1，宅基地地面高程應(yīng)按村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃確定的控制標(biāo)高設(shè)計(jì).2,宅基地地面高程應(yīng)與相鄰基地標(biāo)高協(xié)調(diào)、不得妨礙相鄰用地的排水、3、宅基地地面最低處高程宜高于相鄰村鎮(zhèn)道路最低高程，否則應(yīng)有相應(yīng)的排水措施 29。3、與相鄰基地的關(guān)系要求、1.私房建設(shè)應(yīng)協(xié)調(diào)好與相鄰租房或單位的關(guān)系,不得影響相鄰房屋的結(jié)構(gòu)安全,并應(yīng)盡量保證相鄰房屋的采光 通風(fēng)條件。共用相接部位不得開(kāi)設(shè)門。窗 洞口。2,緊貼其它宅基地建造的私房不得向相鄰基地方向設(shè)洞口,門,外開(kāi)窗、陽(yáng)臺(tái)，挑檐 空調(diào)室外機(jī) 廢氣排出口及排放雨水，廢水和污水、29,4,建筑物的高度及層數(shù)要求、1、農(nóng)村私房建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格控制在三層半以下,含三層，總高度不得超過(guò)12米、0，000標(biāo)高始算到建筑頂層女兒墻高度。2，0。000標(biāo)高設(shè)在私房入口處、室內(nèi)外高差不得大于0。3米。注,臨時(shí)村鎮(zhèn)道路的私房以面對(duì)村鎮(zhèn)道路入口為私宅入口，不臨村鎮(zhèn)道路的私宅以面對(duì)公共通道的入口為私宅入口。3，除樓梯間外.屋頂露臺(tái)不得搭建雜物房.閣樓等建、構(gòu).物。29，5，建筑突出物要求 1、建筑物及附屬設(shè)施不得突出道路紅線和用地紅線，若無(wú)用地紅線按照建筑基底紅線、建造、不得突出的建筑突出物為地下建筑物及附屬設(shè)施、包括結(jié)構(gòu)擋土樁、擋土墻，地下室.地下室底板及其基礎(chǔ)等、地上建筑物及附屬設(shè)施,包括門廊 連廊,陽(yáng)臺(tái).雨棚.挑檐。凸窗，室外樓梯 臺(tái)階、坡道、花池，圍墻、平臺(tái) 散水明溝,地下室進(jìn)排風(fēng)口，地下室出入口,無(wú)煙灶臺(tái).防盜網(wǎng)等?；貎?nèi)連接工程管線、隧道,天橋等市政公共設(shè)施外的其它設(shè)施.2、建筑物和建筑突出物均不得向道路上空直接排放雨水?？照{(diào)冷凝水及從其它設(shè)施排出的廢水，3,建筑物的基底不應(yīng)超出建筑控制線.突出建筑控制線的建筑突出物和附屬設(shè)施應(yīng)符合規(guī)劃要求，29、6.建筑外觀要求、1.建筑外觀應(yīng)與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，體現(xiàn)地域特色、特色村的新建建筑要保持原有整體風(fēng)格和保持傳統(tǒng)文脈，2 數(shù)座住宅建筑成組布置時(shí)，組內(nèi)建筑之間的高度。外觀風(fēng)格應(yīng)協(xié)調(diào) 3 江河，水庫(kù)。湖泊等地區(qū)的規(guī)劃控制范圍周邊.文物保護(hù)單位和風(fēng)景名勝區(qū)周邊的新建建.構(gòu)、筑物 風(fēng)格上宜采用傳統(tǒng)民族風(fēng)格,