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第五章.物業(yè)管理服務(wù)第四十四條,業(yè)主可以選聘物業(yè)服務(wù)人為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)，也可以自行管理本物業(yè)管理區(qū)域。選聘物業(yè)服務(wù)人前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)選聘方案和物業(yè)服務(wù)合同草案的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的公告欄等顯著位置和信息化系統(tǒng)公示十五日以上 并征集業(yè)主意見(jiàn)、意見(jiàn)征集情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)通報(bào)、業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)招標(biāo)等方式選聘物業(yè)服務(wù)人，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過(guò)政府公共資源招標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)人.第四十五條，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人依法訂立書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)將合同報(bào)送物業(yè)所在地區(qū).縣。住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)備案、第四十六條.物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，提供下列物業(yè)服務(wù),一、業(yè)主共有部分的維護(hù) 綠化養(yǎng)護(hù).環(huán)境衛(wèi)生保潔，二。共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行 維護(hù)和管理 三、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù),安全防范，車(chē)輛停放管理、裝飾裝修管理等事項(xiàng)，四,物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理.五.法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)事項(xiàng) 第四十七條。物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù),一。建立物業(yè)服務(wù)溝通平臺(tái).聽(tīng)取業(yè)主 物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議 改進(jìn)和完善服務(wù)。二。及時(shí)向業(yè)主.物業(yè)使用人告知安全 合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng) 三.對(duì)業(yè)主 物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻,制止,并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì).四 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃。治安管理、市容環(huán)境。裝飾裝修，消防安全,垃圾分類(lèi)、噪聲管理，排水管理，衛(wèi)生防疫.養(yǎng)犬遛犬等法律法規(guī)規(guī)定的行為及時(shí)勸阻、制止。并及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政管理部門(mén) 五 發(fā)現(xiàn)安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的.及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志并采取相應(yīng)防范措施 六，配合物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水.排水,供電、供氣。通信、有線電視。新能源充電樁等相關(guān)設(shè)施設(shè)備的安裝 維修.養(yǎng)護(hù)，更新和改造工作 做好病媒生物預(yù)防控制，七,妥善保管在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主信息。不得用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)、八,配合街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府。居.村、民委員會(huì)做好社區(qū)治理相關(guān)工作 自覺(jué)接受相關(guān)行政管理部門(mén)指導(dǎo)和監(jiān)督。第四十八條.物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中,不得有下列行為，一、將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人?；蛘邔⑷课飿I(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。二,挪用或者擅自使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金 三，擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途.四，擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途 五。未依法將利用共用場(chǎng)地。共用部位,共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益等列入公共收益。六。將應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人或者他人承擔(dān)的用水,用電 用氣等費(fèi)用列入業(yè)主公攤費(fèi)用、七、以簽訂虛假合同的方式出租物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備,八。指定業(yè)主購(gòu)買(mǎi)特定商品或者服務(wù)，指定裝修物料搬運(yùn)隊(duì)伍,九、擅自占用.挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路 場(chǎng)地.超出物業(yè)服務(wù)合同約定占用業(yè)主共有車(chē)位，損害業(yè)主共同利益、十 擅自利用共用場(chǎng)地,共用部位,共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng) 十一。限制通信，有線電視等單位實(shí)施網(wǎng)絡(luò)接入或者改造.十二,無(wú)正當(dāng)理由拒絕供水、供電.供氣等公共經(jīng)營(yíng)企業(yè)員工開(kāi)展安全檢查,搶修。維修等活動(dòng) 十三,違法違規(guī)或者超出物業(yè)服務(wù)合同約定收取費(fèi)用,十四，損害業(yè)主權(quán)益,影響住宅小區(qū)環(huán)境的其他行為,第四十九條,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域的公告欄等顯著位置予以公示，并接受業(yè)主查詢(xún)、一,物業(yè)服務(wù)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姓名.服務(wù)電話(huà).二 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項(xiàng)目,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式，三，電梯,消防、監(jiān)控。人防等專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱(chēng).資質(zhì),聯(lián)系方式,應(yīng)急處置方案等。四,物業(yè)服務(wù)合同履行以及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況,五、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)收益情況.專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用情況 六,法律法規(guī),管理規(guī)約規(guī)定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息 本條第一款第四項(xiàng)、第五項(xiàng)所列信息每年至少公布一次。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)予以答復(fù),業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，第五十條.物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的具體范圍按照國(guó)家.省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的 價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén) 根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等.制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度.并向社會(huì)公布 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主雙方協(xié)商確定,物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)在住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)指導(dǎo)下.根據(jù)本行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和成本變動(dòng)情況.公布各類(lèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)及成本信息.供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)參考，引導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人通過(guò)合同約定物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整方式,第五十一條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水 供電。供氣,通信,有線電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位已服務(wù)到最終用戶(hù)的?？梢晕形飿I(yè)服務(wù)人代收相關(guān)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)人代收相關(guān)費(fèi)用的 不得提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,未經(jīng)供水，供電.供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位或者業(yè)主委托,物業(yè)服務(wù)人不得對(duì)共有物業(yè)或者物業(yè)專(zhuān)有部分實(shí)施停水、停電。停氣 法律法規(guī)另有規(guī)定或者可能對(duì)業(yè)主利益,公共安全造成重大損失的緊急情形除外 第五十二條。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前三個(gè)月,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)人，續(xù)聘或者選聘的決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)人和街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前與物業(yè)服務(wù)人續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同、第五十三條,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)、在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府,的監(jiān)督下。向業(yè)主委員會(huì).物業(yè)管理委員會(huì).決定自行管理的業(yè)主或者其指定人履行下列交接義務(wù).并配合做好交接工作、一 移交物業(yè)服務(wù)用房,物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備,二.移交建設(shè)單位按規(guī)定提供的資料、三，移交業(yè)主清冊(cè),物業(yè)管理檔案,物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料。運(yùn)行 維護(hù)保養(yǎng)記錄、四，結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用.五.法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)，交接各方應(yīng)當(dāng)共同對(duì)交接情況進(jìn)行查驗(yàn)。書(shū)面記錄查驗(yàn)情況并簽訂確認(rèn)書(shū)。業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)參與交接查驗(yàn)、在新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前、原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù) 并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，第五十四條.業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)人或者不再續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人的 原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)人接管.原物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)、不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用.不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，部分物業(yè)權(quán)屬存在爭(zhēng)議或者對(duì)業(yè)主大會(huì)決定有異議等理由拒絕辦理交接、新物業(yè)服務(wù)人,業(yè)主，業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)管理委員會(huì)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁,不得強(qiáng)行接管 原物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)期間出資或者墊資配置的用于服務(wù)全體業(yè)主的固定設(shè)施設(shè)備 應(yīng)當(dāng)與業(yè)主。業(yè)主委員會(huì).物業(yè)管理委員會(huì)協(xié)商處理、協(xié)商不成的。可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁.不得強(qiáng)行拆除有關(guān)設(shè)施設(shè)備，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)和街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府、應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)管。第五十五條，業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)管理委員會(huì)可以在居.村、民委員會(huì)的指導(dǎo)下,組織業(yè)主開(kāi)展物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)工作。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)結(jié)果作出反饋整改的書(shū)面說(shuō)明。測(cè)評(píng)結(jié)果和書(shū)面說(shuō)明在物業(yè)管理區(qū)域的公告欄等顯著位置公示三十日以上,并報(bào)送區(qū),縣。住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén).對(duì)在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績(jī)或者獲得市級(jí)以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)的物業(yè)服務(wù)人.住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)給予表彰.獎(jiǎng)勵(lì).第五十六條、業(yè)主拒絕物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)，或者物業(yè)服務(wù)人無(wú)法再提供服務(wù)，物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)失管棄管狀態(tài)的。街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府 應(yīng)當(dāng)在區(qū)，縣.住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)指導(dǎo)下確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人、提供保安、保潔.共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行等基本物業(yè)服務(wù)。提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的、街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府.應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)期限，服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的公告欄等顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限一般不超過(guò)六個(gè)月、服務(wù)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān).應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間 街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定后續(xù)的物業(yè)管理方式 第五十七條。突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。應(yīng)當(dāng)組織落實(shí)市、區(qū)、縣。人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施，指導(dǎo).督促物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作 并給予物資和資金支持 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)服從政府統(tǒng)一指揮、在街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府,指導(dǎo)下配合居、村 民委員會(huì)開(kāi)展應(yīng)急工作、依法落實(shí)應(yīng)急處置措施、業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急措施和其他管理措施。第五十八條 業(yè)主決定自行管理本物業(yè)管理區(qū)域的。自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 管理方案.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理期限等應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)決定自行管理之日起三十日內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、備案，備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果、業(yè)主大會(huì)決定和自行管理方案,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法實(shí)施管理和經(jīng)營(yíng)。承擔(dān)安全生產(chǎn)。消防安全.經(jīng)營(yíng)管理等相關(guān)責(zé)任 接受街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府,和相關(guān)行政管理部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督,